壓箱底好地一次梭哈，明年會(huì)制造出哪些紅盤(pán)

今年每次土地出讓的"劇本殺"前，無(wú)一例外，都有一波紅盤(pán)潮率先撕開(kāi)黑暗。

這次，雖然含金量十足的紅盤(pán)已經(jīng)不多，但首發(fā)的粉盤(pán)天玨淘汰約三分之一，入圍人數(shù)刷到1048，有房150個(gè)月。

緊隨其后的和品，6000+組客戶登記，入圍3330戶，刷掉一半以上，有房直接社保封頂，燃起了這波小紅盤(pán)潮。

緊接著，政府定義的熱點(diǎn)紅盤(pán)大江東未來(lái)云帆城、北部新城星創(chuàng)城，未科汀云上府……不多的紅盤(pán)都將上市，搖號(hào)排社保大戰(zhàn)再次上演。

而上面這些地段不錯(cuò)的紅盤(pán)，和品是老城文暉、武林、甚至東新空檔期的獨(dú)苗。

天玨是申花、老城西的獨(dú)子；富力中心不開(kāi)，汀云上府也是未科唯一……哪個(gè)不是板塊稀缺的獨(dú)苗？

紅盤(pán)供應(yīng)與需求斷檔，好地段樓盤(pán)太少，而稍差的地塊預(yù)期降低的過(guò)快，登記斷崖式下降，流搖頻發(fā)，杭州樓市搖號(hào)分裂也在加速。

壓著這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，杭州發(fā)布了第三批集中出讓地塊“預(yù)公告”。

值得關(guān)注的是，隨著這批地塊預(yù)公告，杭州的土拍玩法，又將對(duì)二拍后遺癥，做一次完整的切割，這劑政策性調(diào)整的“藥”療效到底怎樣，最終效果還是要看正式公示中對(duì)起拍價(jià)、限價(jià)、以及品質(zhì)的調(diào)整力度。

但毋庸置疑的是這次拿出的地中，好多是如假包換的杭州壓箱底的寶地。

此次土拍規(guī)則或?qū)⒄{(diào)整：其一、針對(duì)二次土拍重災(zāi)區(qū)“競(jìng)品質(zhì)”地塊全面流拍的深層原因，或?qū)��?shí)行全面“定品質(zhì)”，一字之差，或許就天壤之別。

好地塊“競(jìng)品質(zhì)”操作不當(dāng)很可能演化為惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇，從而推高成本，降低利潤(rùn)，最后導(dǎo)致從其他方面去降低標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)并未實(shí)質(zhì)提高。

而差的板塊，沒(méi)利潤(rùn)、流速慢、愈加不會(huì)有頭部企業(yè)眼巴巴的跑去增強(qiáng)板塊信心，反而會(huì)讓品質(zhì)一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)去操盤(pán)，結(jié)果差板塊+差開(kāi)發(fā)商的惡性循環(huán)，加劇板塊鄙視鏈的深度。

“定品質(zhì)”則把內(nèi)容框定，產(chǎn)品品質(zhì)留有價(jià)格余地，不管誰(shuí)開(kāi)發(fā)規(guī)則和邏輯基本一致，當(dāng)然有情懷、有責(zé)任的房企也有機(jī)會(huì)超綱發(fā)揮。

對(duì)于這幾年樓市過(guò)熱的杭州，品質(zhì)底線低，甚至談不上追求品質(zhì)的扭曲發(fā)展中，是難得的機(jī)會(huì)。

例如，率先定品質(zhì)的蘇州，在建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通五個(gè)維度品質(zhì)全面規(guī)范。而南京，也在綠化景觀、通風(fēng)采光、建筑外立面和隔音降噪、地下車(chē)庫(kù)材料、陽(yáng)臺(tái)、公共空間品質(zhì)，甚至室內(nèi)及戶型設(shè)計(jì)全面規(guī)范。

一定程度上“定品質(zhì)”可以針對(duì)限價(jià)后品質(zhì)下滑，從土拍環(huán)節(jié)對(duì)樓盤(pán)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行把控，倒逼房企提升產(chǎn)品力。

但要弄清楚，畢竟企業(yè)都不是慈善家，要生存、要發(fā)展，所有追尋品質(zhì)的前提是在有利潤(rùn)的基礎(chǔ)上。

這就在第二點(diǎn)中體現(xiàn)。

其二、在市場(chǎng)情況不明朗的態(tài)勢(shì)下，沒(méi)有可持續(xù)發(fā)展的利潤(rùn)空間，就不要奢望有好產(chǎn)品，更不要幻想企業(yè)魔怔般的瘋狂拿地，因此，導(dǎo)致第二次土拍流拍根本指向就是價(jià)格，是利潤(rùn)。

市場(chǎng)要良性發(fā)展，降低起步價(jià)和封頂價(jià)，提高部分板塊的限價(jià)，是政府、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商三贏的必要條件。

其三、變回“預(yù)”公告的發(fā)布，這也意味杭州土拍直接掛牌公告的模式作廢，重返此前暫停的勾地政策。

也預(yù)示著第二次土拍可能調(diào)整的規(guī)則：房企報(bào)名必須繳納20%的保證金才能參與地塊競(jìng)拍，降至到繳納地價(jià)的10%作為“勾地款”，就能獲得參拍資格，而且最高不超過(guò)5000萬(wàn)。

也就是說(shuō)如果像杭騰社區(qū)這樣的巨無(wú)霸，二次土拍18.6億的保證金，到第三次土拍只要零頭就可以，參與性明顯增強(qiáng)，湊不足二、三家競(jìng)拍企業(yè)的情況幾乎不復(fù)存在。

再看看地塊，本次預(yù)公告出讓總計(jì)51宗涉宅用地，共計(jì)出讓面積約252.31萬(wàn)方，總建面超600萬(wàn)方。

從分布區(qū)域來(lái)看，往常配角的主城區(qū)成絕對(duì)主角，掛牌了26宗，蕭山區(qū)6宗，余杭區(qū)7宗，臨平區(qū)4宗，富陽(yáng)區(qū)6宗，臨安區(qū)2宗，基本做到哪里不足補(bǔ)哪里。

先看主城，26宗包括申花4宗；鐵路北智慧網(wǎng)谷3宗；運(yùn)河新城，濱江、下沙、三墩各兩宗，橋西、筧橋、艮北、丁橋、錢(qián)二、文暉、翠苑、華豐、留下，各一宗；杭州熱門(mén)板塊基本全包括。

看幾個(gè)重點(diǎn)：申花千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的華豐造紙廠地塊，甚至都沒(méi)出現(xiàn)在21年讀地手冊(cè)上的寶藏級(jí)地塊。

這次掛牌的是其中三宗地塊（含兩宗商業(yè)），5、10號(hào)線雙軌換乘站和睦站上蓋TOD，與九龍倉(cāng)龍璽隔莫干山路對(duì)望，而且限價(jià)體系大概率會(huì)在春月杭寧和申花核心之間，低于申花不少。

畢竟是廠房置換，土地回收成本應(yīng)該低于住宅拆遷成本，還是有空間，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這也是申花最大規(guī)模的商務(wù)、居住、綜合體混合性成片開(kāi)發(fā)，值得期待。

另一塊慶隆地塊斜對(duì)面是古翠隱秀，這四塊地同時(shí)落地，明年這個(gè)時(shí)間申花每每一盤(pán)獨(dú)大的局面將極大緩解。

文暉這塊地，也是21年讀地手冊(cè)之外的壓箱底的地塊，緊靠著嘉里城的住宅部分，明年將和嘉里城一起補(bǔ)充文暉供應(yīng)。

橋西核心這塊地，北靠凱德龍灣，橋西歷史文化街區(qū)和大運(yùn)河就在咫尺，南面過(guò)勤儉橋步行800-900米可以到大悅城及地鐵10號(hào)線，可以說(shuō)是凱德龍灣、運(yùn)河宸園之后橋西僅有的一線河景核心。

濱江區(qū)兩宗地，一宗在保利天匯南邊，濱江產(chǎn)業(yè)核心、純正地鐵盤(pán)，沒(méi)搖中天匯，這個(gè)純居住的替身并不差。

濱江另一宗靠近御濱府，地鐵1號(hào)線西興站、5號(hào)線江暉路站都不遠(yuǎn)的雙地鐵房。

鐵路北四宗，其中一宗為運(yùn)河新城桃源板塊，其他三宗以智慧網(wǎng)谷為主，晶悅府、晶暉里曾經(jīng)創(chuàng)造3.6%的中簽率，說(shuō)明板塊需求并不少。
運(yùn)河新城一宗在麗水路隧道出口，天閱云合源隔運(yùn)河?xùn)|側(cè)，隨著運(yùn)河灣國(guó)際旅游休閑綜合體一期開(kāi)工，大運(yùn)河音樂(lè)公園落地后。

運(yùn)河綜合體二期住宅部分將首次出讓?zhuān)�意味著運(yùn)河新城與老城銜接的首站即將拉開(kāi)全面開(kāi)發(fā)大幕，住宅部分位置甚至還要好于河語(yǔ)光年。

錢(qián)二地塊為人才房；

艮北地鐵1號(hào)線九和路站零距離，甚至比潮聽(tīng)明月位置更好；

按照剛開(kāi)通地鐵6號(hào)線遠(yuǎn)期規(guī)劃還將北延，而枸桔弄向北一站就是筧橋本次出讓地塊，與春來(lái)曉園一街區(qū)之隔。

小和山地塊是地鐵3號(hào)線停車(chē)場(chǎng)上蓋TOD，沉默多年板塊的再次露面，作為杭州兩大高教園區(qū)，小和山的環(huán)境優(yōu)勢(shì)還是挺明顯，欠缺的是默默無(wú)聞了這么多年，再次出現(xiàn)會(huì)有認(rèn)知上的偏差，最終還是看限價(jià)。

蕭山共六宗。市北一宗，在擁潮府東面，寧東路、六甲河一路一河之隔，與地鐵2、7號(hào)線建設(shè)三路站僅600米左右，濱濤映月、望濤月明后繼有房。

南部新城共兩宗，一宗在印奧灣正南面，另一宗在湘湖原著北面不遠(yuǎn)處。

最值的關(guān)注的是寧圍兩宗，一宗是未來(lái)總部社區(qū)首發(fā)啟動(dòng)地塊，寧圍真正意義上的產(chǎn)城核心地塊。

甚至能夠與亞運(yùn)村未來(lái)社區(qū)、世紀(jì)城商務(wù)中心中間夾著的錢(qián)塘灣未來(lái)總部社區(qū)基地形成無(wú)縫融合，從而塑造出能夠與錢(qián)新匹敵的南岸商務(wù)、金融、科創(chuàng)產(chǎn)城，戰(zhàn)略位置十分重要，而這次出讓的地塊就是核心位置的寶地。

余杭7宗。

看點(diǎn)在上次流拍的杭騰未來(lái)社區(qū)，站在未來(lái)科技城肩膀上的巨人云城，是整個(gè)數(shù)字產(chǎn)業(yè)的階段性樣板，包含在里面的住宅同樣有著典范式樣板作用，所以這塊地的位置太重要了，因此，哪怕指標(biāo)嚴(yán)苛點(diǎn)，找有擔(dān)當(dāng)點(diǎn)的企業(yè)也不過(guò)分。

而另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是城北國(guó)際商務(wù)區(qū)組成部分，城北萬(wàn)象城幸福里、前宸、沁瀾之后的再一次宅地出讓。

而北部新城這三塊地相對(duì)前宸、沁瀾，是與萬(wàn)象城幸福里不相上下核心位置的好地，況且非政府定義的熱點(diǎn)紅盤(pán)的限制，有房也可以參與。

瓶窯兩宗，緊挨著中法航空大學(xué)，如果規(guī)劃地鐵審批落地，這個(gè)位置甚至是瓶窯交通導(dǎo)向最好的板塊。

未科2.0地塊緊挨著杭語(yǔ)藍(lán)庭，北面鳳新路一路之隔是阿里支柱產(chǎn)業(yè)之一——菜鳥(niǎo)總部，未科未來(lái)依然不多的土地儲(chǔ)備，熱是注定的。

| PART 6 |

臨平崇賢兩塊地都不大，調(diào)劑作用大于實(shí)際供應(yīng)，杭州2萬(wàn)左右供應(yīng)大戶東湖新城的這宗地也同樣僅能平衡一下供應(yīng)。

富陽(yáng)兩宗銀湖地顯然非核心板塊，富春一宗也偏向銀湖板塊；富春灣新城上次流拍的三塊地再出，效果也不會(huì)太好，板塊供應(yīng)量太大，地鐵規(guī)劃利好又遲遲未見(jiàn)。

臨安一宗是臨安老中心錦城街道的巨無(wú)霸，一宗是偏向新城區(qū)濱湖新城的迷你地塊，都是偏向本地購(gòu)買(mǎi)為主。

杭州在今年二拍翻車(chē)下的補(bǔ)救措施，不僅拿出杭州壓箱底的好地，還有望有降地價(jià)、提限價(jià)、補(bǔ)品質(zhì)的決心。

雖然不能完全彌補(bǔ)例如世紀(jì)城、未科、錢(qián)江新城等超級(jí)熱點(diǎn)板塊的供需平衡，但也表露出一定的平抑需求的決心。

隨之，明年這個(gè)時(shí)候，這些不錯(cuò)的地塊也將轉(zhuǎn)化為紅盤(pán)散落在各個(gè)板塊。

購(gòu)房者如果不是十萬(wàn)火急，完全可以等等，讓房住不炒的決心壓制價(jià)格瘋狂，二手房?jī)r(jià)格筑底并趨穩(wěn)，新房倒掛不再劇烈，擠出投機(jī)泡沫的供需基本平衡，恰恰是最好的時(shí)機(jī)。