我這種混房產(chǎn)圈的，平時(shí)看似閑云野鶴，漂來逛去的，但其實(shí)日子過得是不勝其煩。 因?yàn)槲⑿乓惶斓酵碓谀莾洪W，成天有人來咨詢買房子的事情。 昨天，又有個(gè)親戚來找我，說他家里的95后小朋友想買房了，讓我?guī)兔⒅\參謀。
這種咨詢幾乎天天都有，我平時(shí)又忙著玩兒，所以除了重要人物認(rèn)真對(duì)待下外，回答類似問題幾乎都是統(tǒng)一口徑： “別看二手，去搖號(hào)吧。搖號(hào)的準(zhǔn)則只有一個(gè)，哪個(gè)人多搖哪個(gè)。”
本來以為能打發(fā)掉，但這個(gè)小朋友卻有些執(zhí)拗，“新盤要等幾年，叔叔，我是自住，我不是想炒樓”。然后又補(bǔ)了一句：“叔叔，你說我買哪里好？**板塊好嗎？是洼地嗎？” 又是洼地。 唉，洼地，我心里不是沒有答案，但實(shí)在不想說出來傷害這個(gè)小朋友。
杭州二手房的現(xiàn)狀，其實(shí)就四個(gè)字： 沒有洼地。 是的，你沒看錯(cuò)，二手房沒有洼地。
要知道，不是價(jià)格便宜就是洼地的，價(jià)值低估才是真洼地。
你比如說臨安、富陽，跟杭州城里隨便一套單價(jià)4、5萬的比起來，確實(shí)很便宜。
但臨安、富陽是洼地嗎？明顯不是。
環(huán)顧東南西北，杭州稍微有一點(diǎn)利好啊、規(guī)劃的板塊，二手的價(jià)格普遍都已經(jīng)在4.5w/平朝上了。
主城區(qū)內(nèi)，就是半山、星橋那一帶，2020年也是漲了一波；熱門一點(diǎn)的就更不用說了，未來科技城、奧體，單價(jià)基本都朝著6、7萬的去了。
2020年未來科技城的代表樓盤華夏四季�，F(xiàn)在去看，掛牌幾乎一律5萬起，樓層稍微好一些的，馬上就5.5w/平往上。
奧體的話，我們看新交付的融信保利創(chuàng)世紀(jì)，價(jià)格貴得簡(jiǎn)直是一塌糊涂，普遍6w+。 就算幾個(gè)熱門板塊未來利好極大，但二手的價(jià)格已經(jīng)到了這個(gè)水平，還有什么沒被發(fā)掘的“剩余價(jià)值空間”？
反正我是看不出來。 其他沒那么熱門的板塊情況其實(shí)類似，2020年普遍都漲了一大把，這一波下來，全市二手的均價(jià)肯定已經(jīng)突破了4w/平，還有什么洼地可言？
一旦普通住宅的價(jià)格到了5萬的水平，至少在杭州，差不多就都沒有很大的買入價(jià)值了。 很多人對(duì)5、6萬的二手房單價(jià)沒概念，以為只要板塊有利好，價(jià)格就是可以無限上漲的，房?jī)r(jià)每年隨隨便便就能漲個(gè)百來萬。 其實(shí)事實(shí)并非如此。 東樓給你舉個(gè)例子好了。我們比方說一套單價(jià)6萬，100平的房子，價(jià)格么就是600萬。
假如你是首房首貸，可以3成首付，算上稅費(fèi)，好說歹說也是220萬左右的現(xiàn)金支出。
200來萬的現(xiàn)金支出倒不是很難，但420萬的貸款就意味著，月供大約需要2.5萬/月，這意味至少要拿出5萬的流水來。 去年9月新政以后，杭州流水就查得嚴(yán)了。照我的了解，大部分普通的小夫妻是拿不出每個(gè)月5w的流水的。
即便拿得出來流水，2.5w的月供也不是一筆小開支了。這就意味著如果要買下600萬的房子，必須把首付加上來。
首付一旦加到3、400萬，就不是一般家庭搞得動(dòng)的了，“六個(gè)錢包”也吃力了。家里畢竟還是要有點(diǎn)余糧，也不會(huì)都扔到房子里去。 有人可能會(huì)說，哎呀，有各種各樣的融資渠道轉(zhuǎn)頭寸，云云。 在房圈混，基本的科技樹自然是曉得的。
但絕大部分的購(gòu)房者并不是房地產(chǎn)金融專家，而且在買樓負(fù)債上大多偏保守，讓他們成天倒騰負(fù)債明顯不現(xiàn)實(shí)。 所以東樓偏向于認(rèn)為，現(xiàn)在杭州的樓價(jià)基本已經(jīng)到了一個(gè)階段性高點(diǎn)，全市范圍內(nèi)，至少二手房基本沒有明顯的洼地。
以往這個(gè)時(shí)候，年關(guān)將至，房圈的各位大佬們?cè)缫咽谴Ш昧算y子，磨刀霍霍，紛紛準(zhǔn)備等筍盤出來，然后抓緊建倉(cāng)。 畢竟年關(guān)嘛，債主們紛紛上門，總有那么些個(gè)小老板要賣樓還債的，所以每年買樓最好的時(shí)機(jī)就是年前。 但今年不是。 至少我了解的幾個(gè)房圈來看，諸位大佬大多是躺著，壓根兒懶得動(dòng)。 因?yàn)榻衲暌粵]有洼地，二沒有筍盤。
放眼望去，哪里都貴。筍盤，更是很久沒有見到了。
二手房賣得太好、太快，如今掛在中介那里的，大多價(jià)格離譜得一塌糊涂，稍微便宜點(diǎn)的，就是各種各樣的問題，板塊預(yù)期一般、小區(qū)臟亂差等等。 沒辦法，局面如此。
說回開篇的那個(gè)95后小朋友。 我最后還是苦口婆心地教了他一下。 我說你最好還是春節(jié)后等搖號(hào)吧，如果決定買二手，那么就一條，抓緊，一定要趕在年前。年后的價(jià)格，哎，東樓毛估，至少2021年上半年，杭州的二手價(jià)格，幾乎必然還得漲一波。 至于這個(gè)“抓緊”，還有另外兩層意思。
首先是抓緊看房。 沒買過二手房的人沒概念，以為買套房子很容易。其實(shí)一個(gè)個(gè)樓掃過去，極花時(shí)間。再加上現(xiàn)在天這么冷，房東也不一定隨時(shí)約得動(dòng)，不少房子中介不一定有鑰匙。
第二層意思，抓緊問爹媽要錢，趕緊轉(zhuǎn)好頭寸。 現(xiàn)如今大家的錢都是一筆一筆分散的，有定存，有股市，有基金，要把家里的銀子集合起來，再一個(gè)拳頭打出去，絕不是隨口講講的，是個(gè)大工程，搞得不好還得問親戚們周轉(zhuǎn)。 當(dāng)然，最好還是別買高價(jià)二手。
資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)局
2020年因?yàn)轸[了疫情，很多新盤的交付都延遲了，整體的交付量大概減少了30%（參考杭州統(tǒng)計(jì)局公布的竣工量數(shù)據(jù)），這就導(dǎo)致二手房新增掛牌太少。供需關(guān)系矛盾下，二手是真的貴，尤其是次新的二手。 或許明年年底，二手房的掛牌才會(huì)真正多起來。那就只有到時(shí)候再看了。
來源：杭州房評(píng)
