是限價(jià)太嚴(yán)格么？不，是它只配這么多。城市的多中心格局轉(zhuǎn)變、規(guī)劃設(shè)計(jì)的落后、大型配套的缺失、供應(yīng)量斷檔……等諸多原因?qū)е铝怂穆淠?/div>
去看看它那坑坑洼洼的大馬路，看看那個(gè)被碾壓的學(xué)區(qū)，看看那個(gè)慢到出奇的施工效率。你會(huì)覺(jué)得要不是近些年武林新城開(kāi)始煥新重建，它48000元/㎡都不值。
二手房市場(chǎng)上，文暉板塊的房?jī)r(jià)天花板是九龍倉(cāng)·君璽，是唯一一個(gè)突破了6萬(wàn)元/㎡的樓盤(pán)，倒掛都沒(méi)有多少空間。
文暉，沒(méi)有空間，沒(méi)有話題，沒(méi)有想象力。距離武林2公里的絕佳地段也抵擋不了一把好牌打成稀巴爛的操作。
不過(guò)，隨著武林新城的重建，接下來(lái)的文暉，有很大的變化。
中海望廬的在售部分、嘉里城17萬(wàn)方住宅、濱江“三芒星”近30萬(wàn)方再加上即將出讓的宅地和艮山門(mén)站鐵路場(chǎng)站的住宅部分，文暉預(yù)計(jì)擁有超70萬(wàn)方的住宅總體量。
曾經(jīng)斷供的庫(kù)存如今算一算體量不小，一定程度上會(huì)形成「店多隆市」的效應(yīng)，同時(shí)
城市之星、嘉里城、艮山門(mén)高鐵上蓋TOD這些會(huì)讓板塊蛻變的引子也要來(lái)了。
6月，國(guó)內(nèi)首個(gè)高鐵上蓋TOD艮山門(mén)站鐵路場(chǎng)站方案已公示，將直接填平文暉單元與三里亭單元的鐵路割裂；嘉里城已經(jīng)完成了定位階段，接下來(lái)是邀請(qǐng)了KPF進(jìn)行設(shè)計(jì)；2008年就提出的“城市之星”將在2022年亞運(yùn)會(huì)前完工并投入運(yùn)營(yíng)。
地鐵、商業(yè)都有了，但學(xué)區(qū)的缺點(diǎn)仍在，文暉的均價(jià)到不了6萬(wàn)。
沒(méi)有未來(lái)空間——翠苑（限價(jià)預(yù)測(cè)60000元/㎡）
翠苑是杭州住宅區(qū)最集中、生活氛圍最濃厚的區(qū)域之一，毗鄰黃龍商圈，靠近西湖邊，從位置來(lái)看，是絕對(duì)的市中心。
同時(shí)，它還是杭州商品房的發(fā)源地，擁有眾多頂級(jí)公辦學(xué)校，教育資源是它引以為傲的優(yōu)勢(shì)。
翠苑的每一套房子都有著學(xué)區(qū)房的名頭，價(jià)值連城，同時(shí)地鐵2號(hào)線、10號(hào)線的貫通，同時(shí)大悅城坤和、萬(wàn)科黃龍萬(wàn)科中心K-lab等多個(gè)綜合體填充了板塊的商業(yè)氛圍。
翠苑的每一塊地都價(jià)值連城，如今來(lái)看，也確實(shí)配得上58000元/㎡，但5年后，它的限價(jià)頂多是60000元/㎡。
無(wú)他，沒(méi)有土地，意味著沒(méi)有變化，一切都已成型，很難再有突破。板塊的項(xiàng)目可以在新房限價(jià)的前提下賣(mài)出高價(jià)，但售價(jià)的天花板是看得見(jiàn)的。
二手房由于板塊沒(méi)有變化，僅靠看得到的學(xué)區(qū)，很難會(huì)有高預(yù)期。
楓華府第，房?jī)r(jià)曾連夜跳高的讓人目瞪口呆，但多年后5萬(wàn)+的二手房?jī)r(jià)格，早已被不少新興區(qū)域超越。
至于板塊內(nèi)頻繁出現(xiàn)的破10萬(wàn)元/㎡的學(xué)區(qū)房，大多是因?yàn)榻嫘�、總價(jià)低所導(dǎo)致的，坦白說(shuō)對(duì)整個(gè)板塊的限價(jià)并不具備指導(dǎo)意義。
翠苑，適合追求市中心的人，但在如今杭州多個(gè)中心同時(shí)崛起之下，有相當(dāng)大的局限性，板塊已階段見(jiàn)頂。
從城中村到中高端居住區(qū)——大關(guān)（限價(jià)預(yù)測(cè)60000元/㎡）
50180元/㎡是大關(guān)低密度地塊的限價(jià)，杭源里48000元/㎡的高層或許才是大關(guān)高層的限價(jià)，相比杭州大家，一分未漲。
這或許是被周邊遍布的老破舊小區(qū)所牽連，但它不應(yīng)該只是這么多，從杭源里2000多組的登記人數(shù)，就能看出端倪。
目前大關(guān)的配套十分醇熟，水晶城購(gòu)物中心、樂(lè)堤港、大悅城綜合體都在運(yùn)營(yíng)中，3號(hào)線香積寺地鐵上蓋的英藍(lán)中心也要建成，作為一個(gè)商圈來(lái)說(shuō)，已然足夠。
同時(shí)賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)、杭州市外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、樹(shù)蘭中學(xué)、行知中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)以及運(yùn)河景觀，都給板塊帶來(lái)了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
從杭州城外的郊區(qū)，到拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房集聚的大型居住區(qū)，再到現(xiàn)在小成氣候的商業(yè)商務(wù)區(qū)，大關(guān)一直在蛻變。
未來(lái)，蛻變或許還會(huì)更加強(qiáng)烈。
大關(guān)是翠苑的反面，雖然它是一個(gè)長(zhǎng)期沒(méi)有新盤(pán)上市的板塊，卻一直是杭州樓市的熱門(mén)板塊。
因?yàn)樗兄罅恳蚍课菡鬟w而騰空的土地，如原大關(guān)南二苑地塊、原城北電腦城地塊等等，它們有的將成為住宅區(qū)、有的將作為商業(yè)商務(wù)用途。
通過(guò)這些土地，大關(guān)可以將商業(yè)氛圍和中高端居住區(qū)做精做透，成為具有輻射力的商圈和中高端居住區(qū)。
時(shí)間還很充足，大關(guān)的房?jī)r(jià)可向申花看齊。
文暉2.0——新天地（限價(jià)預(yù)測(cè)51000元/㎡）
三塘、東新以及三里亭所在的新天地在樓市毫無(wú)動(dòng)靜，雖然處于市中心范疇，但一直不那么突出。
在武林新城煥新的口號(hào)下，一邊拆遷一邊建設(shè)，城市界面呈現(xiàn)的是一種新老結(jié)合的狀態(tài)。
它擁有的是獨(dú)有的宜居性和濃厚的煙火氣，這里有城北體育公園，有地鐵5號(hào)線，學(xué)區(qū)也不賴，有長(zhǎng)壽橋教育集團(tuán)旗下的長(zhǎng)青小學(xué)助陣，另外還有勝藍(lán)小學(xué)和風(fēng)帆中學(xué)。
更別提板塊引以為傲的新天地商業(yè)體與中大銀泰城了。擁有醇熟配套的新天地?cái)喙┰S久后，在今年迎來(lái)了數(shù)千套房源的新房庫(kù)存，它們會(huì)給板塊的城市界面帶來(lái)更多變化。
但由于城市發(fā)展的滯后，想要更高限價(jià)的新天地，看看旁邊高層48000元/㎡的首開(kāi)國(guó)樾，看看更靠近市中心的文暉最高51700元/㎡的限價(jià)，有心無(wú)力。
二手房同樣如此，擁有安吉路實(shí)驗(yàn)學(xué)校的萬(wàn)家星城是板塊的翹楚，北面是中大銀泰，東面是新天地，配套十分優(yōu)秀，還有濱江的品牌加持，但目前成交價(jià)僅僅44000元/㎡，而這個(gè)價(jià)格還是在確定學(xué)區(qū)后漲了一波的行情。
目前的新天地除了萬(wàn)和·璽園等個(gè)別項(xiàng)目二手房高于新房之外基本無(wú)倒掛，沒(méi)有倒掛就沒(méi)有向上的空間。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，三塘、東新、三里亭就是文暉2.0，但缺乏規(guī)劃，缺乏動(dòng)力，僅靠一個(gè)沒(méi)搞好的武林新城，它們沒(méi)有什么太大的未來(lái)。
這是一個(gè)非常適合自住的板塊，“房住不炒”在這里展現(xiàn)的淋漓盡致。
對(duì)于杭州這座急速發(fā)展的城市來(lái)說(shuō)，限價(jià)政策一時(shí)半會(huì)兒并不會(huì)停止，每年5%的漲幅額度也不會(huì)浪費(fèi)。
也就說(shuō)，杭州的限價(jià)，在2021年、2022年乃至以后還會(huì)一直呈“螺旋式上漲”。
只是，這5%的額度必然會(huì)被用在那些高速發(fā)展的板塊中，只有跟得上杭州發(fā)展速度的板塊才配得上杭州的房?jī)r(jià)增幅。
當(dāng)然并不是說(shuō)沒(méi)有變化的板塊就沒(méi)有價(jià)值了，武林壹號(hào)的房子，也照樣有持續(xù)上漲的未來(lái)。只是這時(shí)候，它代表的不是預(yù)期，而是臻至頂峰一覽眾山小的寂寞。
而其他不適應(yīng)的，那就淘汰吧。
當(dāng)某天，杭州的新房?jī)r(jià)格與周邊的二手房相差無(wú)幾，甚至新房比二手房更貴，那我們就再也不需要看倒掛買(mǎi)房了。
杭州就不再需要限價(jià)了。
那個(gè)時(shí)候，“房住不炒”才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)。
來(lái)源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
