在亞運(yùn)會(huì)未開(kāi)之前，奧體永遠(yuǎn)是杭州最有潛力的板塊。
特別是在越來(lái)越靠近2022年的如今，君不見(jiàn)澄品最后一次開(kāi)盤(pán)登記人數(shù)4954，君品首開(kāi)中簽率5.11%。
最近剛剛結(jié)束搖號(hào)的嘉品，純正的奧體核心區(qū)，起步戶型在120㎡，意味著，想要拿下一套嘉品的房子，至少564萬(wàn)起步。
但首開(kāi)登記人數(shù)達(dá)到5400多戶，127分鐘295套房源售罄，著實(shí)令人咋舌。
妄想蹲點(diǎn)撿漏的人，由于項(xiàng)目極低的棄選率，也只能失望而歸。
轉(zhuǎn)而一想，這樣的成績(jī)固然令人嘆服，但若放在奧體板塊，似乎也沒(méi)什么好驚訝的。畢竟，奧體的每一個(gè)新盤(pán)都能在樓市引發(fā)熱烈討論。
而這背后的底氣，則來(lái)源于板塊的前景催生而出的一二手房之間的巨大價(jià)差。
目前奧體的限價(jià)被牢牢摁在在47000元/㎡，而周邊的二手房均價(jià)在5、6萬(wàn)/㎡，倒掛明顯。
但前幾天，同事給我發(fā)來(lái)一張好找房的截圖，再次刷新了我對(duì)奧體的認(rèn)知。
時(shí)代奧城的一套高層房源赫然掛出了近8.4萬(wàn)元/㎡的天價(jià)。
想當(dāng)初項(xiàng)目高層均價(jià)僅3.5萬(wàn)元/㎡，算下來(lái)，如今已暴漲近5萬(wàn)元/㎡。
奧體二手房已經(jīng)漲到如此地步了嗎？
帶著疑惑，我選擇了奧體盈豐路上的4個(gè)熱門(mén)小區(qū)，進(jìn)行實(shí)地探訪。
跟隨中介，第一站直接來(lái)到了融創(chuàng)時(shí)代奧城。
與侯潮府一脈相承的大面積玻璃、高級(jí)灰，融創(chuàng)在產(chǎn)品打造上花費(fèi)的心血，從外立面就可窺得一二。
“L形”轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)、南北面大開(kāi)窗，保證了室內(nèi)的采光和通透性。
時(shí)代奧城由15幢純高層組成，樓間距比較開(kāi)闊，因此，高層和高層之間布置了大量的功能空間。
項(xiàng)目于今年1月份交付。作為“奧體三兄弟”中第二個(gè)交付項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)有了些許生活氣息，不少陽(yáng)臺(tái)晾了衣服。
憑著融創(chuàng)品牌、奧體核心地段、產(chǎn)品質(zhì)量，時(shí)代奧城可以說(shuō)占據(jù)奧體二手房市場(chǎng)中的C位。
從好找房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前時(shí)代奧城的二手房掛牌量已有86套，掛牌均價(jià)62635元/㎡，成交均價(jià)50330元/㎡，7月23日剛有一套107㎡的低層房源成交。
中介帶我們看了一套108㎡的三房?jī)尚l(wèi)戶型，總價(jià)643萬(wàn)。
大面積落地窗+大飄窗，室內(nèi)空間比較敞亮。
據(jù)他透露，這個(gè)戶型看的人很多，實(shí)際成交價(jià)會(huì)低一些，在57000元/㎡上下，不過(guò)倒掛依舊明顯。
從陽(yáng)臺(tái)看出去，對(duì)面是大片安置房。
目前，時(shí)代奧城的底商幾乎都還是空置狀態(tài)，一路上倒是看到了不少中介門(mén)店，再次印證著奧體板塊二手房市場(chǎng)的活躍程度。
一路之隔，就是旭輝和昌都會(huì)山。
都會(huì)山的建筑風(fēng)格與時(shí)代奧城很像，灰色冷峻色調(diào)、現(xiàn)代簡(jiǎn)約線條，緊挨著大體量的時(shí)代奧城，若不走近看，我差點(diǎn)以為它是時(shí)代奧城的一部分。
不過(guò)，從好找房數(shù)據(jù)來(lái)看，目前都會(huì)山掛牌均價(jià)在52668元/㎡，與隔壁的時(shí)代奧城相比，單價(jià)低了近1萬(wàn)元，當(dāng)然簽約均價(jià)卻比時(shí)代奧城還高。
深入小區(qū)觀察一番后，我便知道為何掛牌和簽約有如此價(jià)差。
項(xiàng)目體量很小，僅規(guī)劃三幢住宅，另有幾幢公寓樓，沒(méi)有做隔離，小區(qū)人員流動(dòng)復(fù)雜是個(gè)問(wèn)題。
中介帶看了一套89㎡的中間套。
這個(gè)戶型做到了三房?jī)尚l(wèi)，看似誠(chéng)意滿滿，但實(shí)際上，北向的房間建面只有5、6㎡，即使用作書(shū)房都也顯得有些局促。
室內(nèi)雖然配備了新風(fēng)系統(tǒng)、地暖、中央空調(diào)，背景墻和太陽(yáng)柜也已經(jīng)做好，但是從做工來(lái)看略顯“粗糙”，當(dāng)然3500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，這已經(jīng)非常良心了。
此外，都會(huì)山的中間套北向都是通風(fēng)天井和過(guò)道，采光和隱私度上來(lái)看，都要扣去不少分。
中介告知這套房子目前掛牌價(jià)是56000元/㎡，以這個(gè)價(jià)格成交難度不大，因?yàn)槎紩?huì)山的89㎡戶型得房率較高，而且建面小，總價(jià)也會(huì)低一點(diǎn)，因此在市場(chǎng)上非常搶手。
據(jù)悉，最近都會(huì)山剛剛成交了一套89㎡的房子，成交均價(jià)達(dá)到了54500元/㎡。
出了都會(huì)山，繼續(xù)向東北步行800米，就到了龍湖天璞。
龍湖物業(yè)的工作人員管理十分嚴(yán)格，除了一同前去的中介，還必須要龍湖的物業(yè)人員陪同，為此，我們?cè)谛^(qū)門(mén)外足足等待了20分鐘。
與時(shí)代奧城相比，天璞由于采取了高低配，樓幢之間排布緊密，部分樓層采光會(huì)受到一定影響。
小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯(cuò)，沿途可以看見(jiàn)不少休憩場(chǎng)所和兒童游玩區(qū)，很多家長(zhǎng)帶著孩子在樓下活動(dòng)，人氣較前兩個(gè)小區(qū)都要更旺。
中介帶我們看了一套頂樓113㎡的四房戶型，這個(gè)面積做四房比較少，因此也是小區(qū)成交量最多的戶型。
“這套房源在網(wǎng)上掛57000元/㎡，對(duì)頂樓來(lái)說(shuō)，確實(shí)是偏貴了。”中介小哥說(shuō)道。
從好找房平臺(tái)上的數(shù)據(jù)來(lái)看，龍湖天璞掛牌房源已達(dá)60套，簽約均價(jià)在47390元/㎡。
不過(guò)中介透露，這個(gè)價(jià)格明顯做低了，目前小區(qū)二三層不滿兩年的房源成交價(jià)都在52000元/㎡左右。
以此為錨，對(duì)比2017年天璞開(kāi)盤(pán)時(shí)35000元/㎡的高層銷(xiāo)售均價(jià)，已產(chǎn)生了17000元/㎡的價(jià)差。
離開(kāi)天璞時(shí)，順帶看了一眼它還未交付的“好基友”保利融信創(chuàng)世紀(jì)，白色幕墻鋁板配金色壓邊，在奧體一眾樓盤(pán)中獨(dú)樹(shù)一幟。
但是貌美如創(chuàng)世紀(jì)，還是因維權(quán)糾紛而延遲交付。
時(shí)代奧城、龍湖天璞、創(chuàng)世紀(jì)昔日是新房市場(chǎng)大熱的“奧體三兄弟”，看中奧體紅利的投資客一窩蜂涌入，不吝付出昂貴的茶水費(fèi)、號(hào)子費(fèi)，依舊一房難求。
其中，創(chuàng)世紀(jì)在當(dāng)年以34700元/㎡的價(jià)格斬獲“兩萬(wàn)人搖”，是杭州目前萬(wàn)人搖隊(duì)列中價(jià)格最高的項(xiàng)目。
如今，時(shí)代奧城和龍湖天璞都已經(jīng)交付，據(jù)中介透露，由于靠近地鐵，得房率高，天璞是這一帶小區(qū)中成交最好的。
待到明年創(chuàng)世紀(jì)交付，“三兄弟”又將齊聚二手房的角斗場(chǎng)，一較高下。
臨走前，中介小哥告訴我，之前奧體的二手房整體成交量都比較低，但等交付滿兩年，加上板塊內(nèi)新房的刺激，二手房成交量將有一個(gè)明顯的抬升。
二手房有樓層、朝向、戶型等因素影響，單套價(jià)格波動(dòng)較大。
但幾個(gè)樓盤(pán)看下來(lái)，文章開(kāi)頭提到的8.4萬(wàn)元/㎡明顯不符合市場(chǎng)預(yù)期。事后咨詢中介，得到的回答是，房東并不著急賣(mài)，掛高價(jià)就是為了試探市場(chǎng)。
說(shuō)到底，還是奧體房源太過(guò)稀缺，從而導(dǎo)致房東對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的抬高。
據(jù)樓市動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)奧體的新房庫(kù)存只有千來(lái)套，對(duì)比板塊的購(gòu)房需求，這個(gè)數(shù)量遠(yuǎn)不能夠。
盡管這兩年奧體出讓的地塊也不少，但遠(yuǎn)水解不了近渴，奧體新房的庫(kù)存危機(jī)暫時(shí)是無(wú)法緩解了。
新房市場(chǎng)的火熱，必將傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)。只不過(guò)，即便是性價(jià)比不高的二手房，也面臨著斷供危險(xiǎn)。
從好找房數(shù)據(jù)來(lái)看，奧體板塊的二手房數(shù)量近3000套左右，以目前的去化速度來(lái)算，堅(jiān)持不了多久了。
價(jià)格受供求關(guān)系影響，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。在當(dāng)前供需極度失衡的奧體板塊，新房雖然被限價(jià)所束縛，但二手房?jī)r(jià)格上漲只是時(shí)間問(wèn)題。
待到47000元/㎡的澄品和嘉品入市，屆時(shí)，整個(gè)奧體板塊的二手房?jī)r(jià)格體系或?qū)⒂瓉?lái)再一輪洗牌。
8.4萬(wàn)元/㎡或許就不只是個(gè)例掛牌價(jià)了。
來(lái)源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
