01
“這年頭，不降到樓板價，是不是沒人肯接二手房了？”
掛牌倆月整，老孫切實感受到杭州二手市場有多“冷”。自家的房子，品相不差（相對熱門板塊的次新房），掛價比市場價便宜10萬，卻無人問津。
雪上加霜的是，區(qū)域內(nèi)房齡更老的二手房，房東降價一個比一個狠。
兩相對比，更凸顯老孫的次新房性價比不高，陷入惡性循環(huán)。
老孫賣房的遭遇，絕非個例。開年后絕大多數(shù)杭州房東，深有同感。
眼瞅著“銀4”過了三分之一，大行情還被YQ反復蹂躪，日成交始終在百余套間徘徊。
凡事都有例外。只是這個例外，不是發(fā)生在眾所周知的申花、奧體，而是曾一度被杭州人群嘲的城東新城。
開年至今，城東新城（特指“明石七子”一帶）二手房成交量，不減反增。
02
比如三湘印象森林海尚，上個月網(wǎng)簽房源多達4套。
該小區(qū)上一次有網(wǎng)簽記錄，還是去年7月。此后大半年光景，一套網(wǎng)簽都沒。
更讓人意想不到的是，森林海尚自去年5月首套網(wǎng)簽以來，整盤一共簽了不過7套。其中，今年3月貢獻了大半。
與森林海尚一路之隔的首開東城金茂府，3月初也網(wǎng)簽了一套146㎡大戶型。
中介告訴我，就在上個月月末，東城金茂府還成交了一套118㎡的三房兩衛(wèi)，正在走流程，網(wǎng)簽上沒能體現(xiàn)。
將時間軸拉長，森林海尚、東城金茂府可是交付后近一年里，連一套網(wǎng)簽都沒見到。
成交量起來了，帶看次數(shù)也有明顯提升。
根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，東城金茂府3月先后帶看19次；4月剛過三分之一，帶看已有8次。
過去一年，帶看次數(shù)最多的一個月，月帶看也不過14次。
森林海尚呢，3月先后帶看9次，4月迄今也有3次帶看。
這帶看量是不是顯得特別寒磣？數(shù)量是不多，可這“帶看成交比”，一眾熱門板塊的房東羨慕不已。
為什么這么說？去年中，“剛需圣地”閑林，平均還得100多次帶看，方能成交一套。
最近一個月的二手市場，平均也得50次帶看，才能成交一套。
但在城東新城，少則3-4次、多則11-12次，就能成交一套。這“帶看成交比”，全杭州都不多見。
03
城東新城這波逆勢崛起的行情，學區(qū)占絕對主因。
3月初，上城區(qū)教育局發(fā)布的《關(guān)于對杭州市上城區(qū)2022年新開辦學校教育服務區(qū)（對口小學）擬劃分方案征求意見的通告》中提到：
2022年上城區(qū)將新開辦6所學校，其中兩所——勝利實驗學校筧成校區(qū)、勝利實驗教育集團筧成中學，就在城東新城“明石七子”所隸屬的社區(qū)內(nèi)。
傳了數(shù)年的學區(qū)彩蛋，終于落地，還是“雙蛋黃”。
一時間，原本還在糾結(jié)賣不賣的房東，暫時不賣房了；而原先還在糾結(jié)“沒有學區(qū)的改善房”是否有必要買時，下定速度飛起。
森林海尚3月網(wǎng)簽的4套房源，清一色全是89㎡小戶型�，F(xiàn)在，幾大二手房APP上，鮮少還有89㎡房源出售，起步107㎡。
在杭州、乃至全國，名校學區(qū)對買家的逼單功效，強過任何地鐵、綜合體帶來的利好。
而大城東新城范圍內(nèi)，未被學區(qū)利好波及的次新小區(qū)，二手房行情則是“大跳水”。
比如
德信東望，自1月有2套網(wǎng)簽后，年后再無新增網(wǎng)簽；德信東宸，今年至今僅2月網(wǎng)簽了一套111㎡；
萬科中央公園、東方星城、
曙光之城、萬和四季等，均只有1-2套網(wǎng)簽。
同樣交付不久的次新房世茂錢塘天譽，上一次有網(wǎng)簽已是今年1月。
去年同期，這些個二手次新小區(qū)，單盤少則成交七八套、多則成交十幾套。用中介的話說，去年第一季度，把整個上半年的業(yè)績都給賺了，今年只能勉強維持生活。
不光成交量大幅銳減，成交價也有下滑。最明顯的，跌價房源的數(shù)量，比漲價房源多出2倍，甚至還不止。
04
學區(qū)之外，價格也是促使買家下單的另一誘因。
這兩年，次新二手房房東心有多兇，交付后掛出“天價”的比比皆是，城東新城也不例外。
交付頭一年，東城金茂府外網(wǎng)展示的3套房源里，最低掛牌單價7萬7；而在后臺，將近10套房源，掛牌單價超8萬。
森林海尚業(yè)主雖然沒那么兇，但掛價也不菲，單價普遍在6-7萬上下。
現(xiàn)在呢，東城金茂府3月初成交的那套146㎡四房，6樓帶車位約1050萬（掛價1080萬），折合裸價約6萬8（車位按50萬一個計）；
另一套中間樓層的118㎡，約840萬成交（掛價880萬），折合單價7萬1。
這價格，相比成交初期略有上漲，但更多是受樓幢、樓層影響。
東城金茂府一業(yè)主告訴我，去年他賣掉的1樓的118㎡，總價約770萬。現(xiàn)在在售的一套2樓的118㎡，房東掛價810萬，還有議價空間。實際成交價跟一年前相差不大。
森林海尚的性價比就更高了，已知的3月成交的兩套89㎡，一套2樓總價480萬，折合單價不到5萬4；另一套8樓總價485萬，折合單價54500元/㎡。
2018年森林海尚新房銷售時，均價就要4萬6，如今3年多過去了，每平米增值不過八九千，妥妥跑輸大勢。
還有去年底交付的信達東萊府，現(xiàn)在售價也不貴。中介主力在推的一套132㎡四房兩衛(wèi)，房東一口價698萬，折合單價不到5萬3（新房限價46500元/㎡）。
05
所以，不少市中心的購房者，置換選擇來城東新城。
翻遍整個杭州主城區(qū)，很難找到像城東新城這樣，綜合配套齊全，房價又“平易近人”的板塊了。
至少，橫向?qū)Ρ?萬+、10萬+的申花、錢江新城，城東新城6萬+、7萬出頭的二手房價，入門門檻低多了。
現(xiàn)在買二手房，一怕高位站崗，二怕房價大起大落。
這兩條，同時在城東新城發(fā)生的概率，并不高。
首先，城東新城的二手房價，這么多年一直溫吞。東城金茂府之前，板塊內(nèi)賣得最貴的萬科中央公園，單價也就6萬2。
其次，限價46500元/㎡購入“明石七子”的業(yè)主，多數(shù)是自住需求。這意味著，未來集中交付后，大面積砸盤現(xiàn)象減少。
至于接盤二手房的買家，據(jù)了解也多是自住需求。
作為一個在城東新城生活了數(shù)年的人，此前最大的遺憾是，缺個好學區(qū)。如今，勝利實驗超預期落地，還有什么不滿足呢。
至于被瘋狂吐槽的港龍城，王府井撤出雖然遺憾，可城東新城可逛的綜合體又不止這一家，萬象匯、西子國際、三花國際等，日常吃喝都能滿足。
若這些還滿足不了你，綜合體遍地開花的杭州，開個車去哪都成。
但改善家庭想買個6萬+的房子，兼顧自住與改善，難度大多了。
來源：層樓
