比618更激情的,是629的杭州土拍。
就在今天,主城、蕭山、余杭6大寶地齊開閘,年中的土地出讓盛宴,就此登場(chǎng)。
這是一場(chǎng)幾乎無配角的拍地。每一宗地塊,都是各自區(qū)域的主角。
既有公認(rèn)大熱門的奧體寶地,也有時(shí)隔3年再上新的西溪濕地旁的低密宅地;
既有占地288畝的大江東超級(jí)巨無霸綜合體,也有占地僅2萬多㎡的南部新城�?停�
既有身披彩帶的亞運(yùn)村宅地,也有限價(jià)“黑洞”的市北西商住地。
6宗寶地,光是起拍價(jià)就高達(dá)129億。若競(jìng)爭(zhēng)激烈,宗宗拍至封頂,那么僅一天時(shí)間,杭州的土地出讓金便高達(dá)167.6億。
6月29日杭州拍地概覽
奧邸國(guó)際旁,宅地限價(jià)4萬7
關(guān)注度最高的,莫過于奧體核心區(qū)宅地。
地塊(蕭政儲(chǔ)出【2020】37號(hào))就在保億綠城·奧邸國(guó)際東北面。東南至平瀾路,西南至丹華路,西北至利一路,東北至金雞路。
奧體核心區(qū)日前共出讓了3宗涉宅用地,這是近11個(gè)月來推出的第4宗,也是體量最小的一宗。
占地面積34723㎡,容積率3,可建面積約10.4萬㎡。起拍價(jià)262506萬、最高限價(jià)340506萬,相對(duì)應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià),分別為25200元/㎡、32688元/㎡。
奧體宅地優(yōu)勢(shì)十分明顯:一、緊挨著奧體博覽城;二、距離地鐵6號(hào)線博覽中心站,步行約200米。4宗奧體宅地中,它是距離地鐵口最近的一宗。哪怕到地鐵2號(hào)線錢江世紀(jì)城站,步行也就約700米。
奧體有多火,已然不需要任何言語去作證。均價(jià)4萬5的御虹府,上個(gè)月初第三次加推后售罄。首開中簽率最高,也不過17.3%,之后一路走低。
限價(jià)4萬7的君品,6月中剛首開,250套房子,4887戶登記,中簽率5.11%�,F(xiàn)場(chǎng)叫至540多號(hào)時(shí),售罄。
馬上首開的嘉品,同樣限價(jià)4萬7,中簽率只低不高。
今天出讓的奧體宅地,硬性指標(biāo)與其他3宗無異。同樣需配建公租房(5209㎡),同樣限價(jià)4萬7,僅比奧邸國(guó)際貴了2千一平,妥妥地躺著賣。
銷售不愁,就看各大房企的成本管控大法,能精益求精到何種程度。一旦拍至封頂,將創(chuàng)奧體地價(jià)新高。
已經(jīng)連續(xù)包攬奧體3寶地的濱江,這次會(huì)否繼續(xù)重拳出擊,一舉拿下?參照上半年濱江拿地的氣勢(shì),大概率會(huì)一爭(zhēng)到底。畢竟,臥榻之側(cè)豈容他人鼾睡。
時(shí)隔3年,西溪濕地再現(xiàn)低密宅地
除奧體宅地外,西溪濕地旁的低密宅地,也是眾房企搶奪的焦點(diǎn)。
地塊(余政儲(chǔ)出【2020】22號(hào))東至聚橙路,南至方家橋港,西至地信路,北至文二西路,就在泰禾杭州院西南方向的斜對(duì)角。距離淘寶城四期,直線僅約500米。
不僅地段絕佳,容積率也十分感人,低至1.1。
2015年以來,杭州八區(qū)涉宅用地容積率在1.1及以下的,一共不過8宗地塊。
分別是:閑林2宗(中梁璟廬、綠城隱廬);蕭山城南1宗;臨平1宗(花澗堂);湘湖1宗(湘湖里);西溪濕地以南2宗(西溪雲(yún)廬);西溪濕地以西1宗(杭州院子)。
這是自西溪雲(yún)廬后,西溪濕地旁時(shí)隔3年,再有低密宅地現(xiàn)身。
占地面積66552㎡,可建面積73207㎡。起拍價(jià)234264萬,最高限價(jià)304264萬。相對(duì)應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià),分別為32000元/㎡、41562元/㎡。
此前,區(qū)域內(nèi)的低密產(chǎn)品,除了泰禾杭州院子外,只有東北方向的佳源西溪印象,容積率1.2,由80套疊墅跟38套排屋組成。
次次開盤,均需搖號(hào)。哪怕是毛坯均價(jià)5萬7的聯(lián)排,中簽率也就六七十。市面上大多同類產(chǎn)品,普遍都是零登記。
因?yàn)橄迌r(jià),22號(hào)地塊未來售價(jià)被鎖定在精裝均價(jià)52150元/㎡,比西溪印象毛坯排屋,還要便宜5千一平。相比西溪雲(yún)廬,單價(jià)更是直接砍半。
不論是2015年出讓的杭州院子,還是2017年出讓的西溪雲(yún)廬,出讓時(shí)均遭瘋搶。如今,地價(jià)瘋漲、限價(jià)又被摁得死死的,這出好戲的上限會(huì)是多少?
大江東,288畝巨型TOD寶地上新
這是最近幾年,大江東出讓的最大的一宗涉宅用地。
占地面積整整288畝,比“巨無霸”融創(chuàng)城還要大38畝。容積率2.8,可建面積538084㎡。
地塊(杭錢塘儲(chǔ)出【2020】6號(hào)地塊)是錢塘新區(qū)云帆社區(qū)一期商住地,地鐵7號(hào)線塘新線上蓋綜合體。東側(cè)是宋都麗郡國(guó)際,南面是規(guī)劃艮山東路東延線。
就在融創(chuàng)城往南2站地鐵,更靠近大江東核心區(qū)義蓬。
去年2月1日,融創(chuàng)城地塊出讓時(shí),融創(chuàng)整整鏖戰(zhàn)8小時(shí),競(jìng)價(jià)366輪,力壓綠地、旭輝、龍湖等多家房企,才最終拿下。
今天這宗地塊,還是一樣的配方,可板塊熱度更火了。
根據(jù)出讓文件要求,6號(hào)地塊住宅建筑面積不大于371843㎡(占比約70%)。
1、商業(yè)部分,雙創(chuàng)空間(辦公)由競(jìng)得者自持,面積不小于2萬㎡,自持年限不少于10年;
2、九大場(chǎng)景(除雙創(chuàng)空間外),由競(jìng)得者自持,面積不小于1.5萬㎡,自持年限不少于40年;
3、5萬㎡的酒店式公寓,其中,40%只租不售;余下60%可出售,最小面積300㎡;
4、地下部分為商業(yè)。
此外,還需配建12班幼兒園,建筑面積不小于7500㎡。
相較而言,6號(hào)地塊的限制條款比融創(chuàng)城更嚴(yán)。不僅辦公空間需自持,且得等到2021年1月1日后才能發(fā)放預(yù)售證。
去年,融創(chuàng)以8732元/㎡的賬面樓面價(jià),拿下融創(chuàng)城地塊;今天的6號(hào)地塊,起拍樓面價(jià)7414元/㎡,封頂樓面價(jià)9626元/㎡。
封頂樓面價(jià)比融創(chuàng)城地價(jià)貴了近900元/㎡。但相應(yīng)地,限價(jià)也漲了,精裝限價(jià)19300元/㎡,比上漲后的花漾里,還貴了300元/㎡。
照目前的行情,19300元/㎡的價(jià)格,中簽率依然會(huì)很低。
所以,這注定是一場(chǎng)艱苦的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。
亞運(yùn)村,限價(jià)4萬5
36號(hào)地塊一亮相,亞運(yùn)村板塊限價(jià)基本出爐:精裝均價(jià)4萬5。
相比奧體核心區(qū)(蕭山區(qū)),單價(jià)便宜2千。
至此,奧體板塊限價(jià)邏輯清晰了。以奧體博覽城為核心,1公里范圍內(nèi),住宅限價(jià)4萬7;超過1公里,限價(jià)定格在4萬5。
地塊(蕭政儲(chǔ)出【2020】36號(hào))東至奔競(jìng)大道,南至海清路,西至寧二路,北至民祥路。
就在亞運(yùn)村“三兄弟”的西面,奧體萬科中心東面,距離地鐵6號(hào)線豐北站,直線約400米。
精裝4萬5的限價(jià),驚喜不大。但在奧體核心區(qū)4萬7的襯托下,還是會(huì)很火。
占地面積20836㎡,容積率2.6,可建面積約5.4萬㎡。地塊不大,勝在方正,適合排布高層,南側(cè)還有河景。
起拍價(jià)136516萬,最高限價(jià)176516萬,相對(duì)應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià),分別為25200元/㎡、32583元/㎡。
不論起拍樓面價(jià)、還是封頂樓面價(jià),都與奧體核心區(qū)37號(hào)地塊雷同。但這宗地塊要求不少,比如需配建2709㎡公租房,還要代建5008㎡的幼兒園,又有80米限高。
再加上,限價(jià)便宜2千一平,熱度上會(huì)略遜于37號(hào)地塊。
扎根錢江世紀(jì)城的濱江,今天會(huì)否連續(xù)出手,一統(tǒng)奧體江湖,以彌補(bǔ)當(dāng)年未能拿下亞運(yùn)村的缺憾?
市北西,限價(jià)再降1500元/㎡
市北西真是杭州限價(jià)“黑洞”。
上周,蕭政儲(chǔ)出【2020】27號(hào)地塊開拍,精裝限價(jià)34000元/㎡,一度讓人驚嘆限價(jià)之魔幻。一站地鐵之隔,新房?jī)r(jià)差17500元/㎡。
這不,就在27號(hào)地塊西南方向斜對(duì)角 ,今天又有一宗涉宅地塊(蕭政儲(chǔ)出【2020】34號(hào))開拍。更讓人意外的是,精裝限價(jià)32500元/㎡。
一路之隔,限價(jià)門檻再降1500元/㎡。
地塊東至博奧路,南至山陰路,西至規(guī)劃杜湖路,北至杜湖內(nèi)河,距離地鐵5號(hào)線博奧路站,約350米。與濱江拿下的市北西地塊,就隔著條蕭杭路。一個(gè)在博奧路東側(cè),另一個(gè)在博奧路西側(cè)。
與濱江市北西地塊不同的是,34號(hào)地塊商業(yè)占地達(dá)22%。
地塊總占地面積37265㎡,其中,住宅用地28857㎡,商業(yè)用地8408㎡,住宅容積率2.6、商業(yè)容積率4,總可建面積108660㎡。
起拍價(jià)174101萬,最高限價(jià)226101萬。按要求,需配建3752㎡公租房,且有償代建9875㎡的鄰里中心。
雖然商業(yè)占地不低,但從此前市北西的熱度來看,34號(hào)地塊依然不缺競(jìng)買者。
南部新城,限價(jià)2.83萬
這兩年,南部新城就跟開了掛一樣。
限價(jià)漲了,中簽率反倒一再創(chuàng)新低。不論距離地鐵口多遠(yuǎn),又或是體量多小的地塊,照樣得搖號(hào)。
南部新城缺房嗎?不缺啊,每年都有新盤上新;缺地嗎?也不缺啊,今天又有新地(蕭政儲(chǔ)出【2020】35號(hào))開拍。
位置還挺好,就在市心府南面。距離地鐵2號(hào)線潘水路站,約750米,到地鐵2號(hào)線曹家橋站更近些,約600米,稱得上雙地鐵盤。
地塊不大,占地面積24523㎡,容積率2.6,可建面積63750㎡。
起拍價(jià)85438萬,最高限價(jià)110938萬,相對(duì)應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià),分別為13400元/㎡、17399元/㎡。
最近一個(gè)待售新盤,是西面的德信東原九章賦。今年3月至今,前后加推了5次(4次高層、1次合院),均需搖號(hào)。中簽率最低13.2%,最高不過35%(合院)。
高層均價(jià)28000-28500元/㎡,與35號(hào)地塊限價(jià)(精裝均價(jià)28300元/㎡)基本一致。
這一價(jià)格+地鐵優(yōu)勢(shì),熱度不缺。畢竟,地塊北面還有匯德隆購(gòu)物中心的配套;向北搭2站地鐵,就是蕭山老市中心,有萬象匯、加州陽光、恒隆廣場(chǎng)等綜合體。
目前區(qū)域內(nèi)新盤開發(fā)數(shù)量最多的,要數(shù)德信。地塊東西方向,均被德信新盤包圍,今天還會(huì)繼續(xù)重倉嗎?
來源:層樓