最尷尬的現(xiàn)房鴿王？改善看不上，剛需買(mǎi)不起，投資值嗎？

就在大家都以為9月這個(gè)大“鴿王”又要鴿掉的時(shí)候，它竟然開(kāi)了！驚不驚喜，意不意外？

大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，近段時(shí)間好多樓盤(pán)都有改名。以前追了好久的盤(pán)，一下子認(rèn)不出了！如果再碰到一次性開(kāi)盤(pán)的情況，一不小心就直接錯(cuò)過(guò)555，豈不是很可惜~

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濱匯之都也就是保利天匯這個(gè)盤(pán)，表現(xiàn)到底值得買(mǎi)嗎？小雞給大家盤(pán)一盤(pán)它的亮點(diǎn)和槽點(diǎn)，歡迎文末留言討論~

樓盤(pán)名稱：濱匯之都（濱江區(qū) 西興）

銷(xiāo)售均價(jià)：高層51500元/㎡

銷(xiāo)售樓棟：1-6、8#、9#部分自持不售

銷(xiāo)售戶型：建面約98、123、129、139方

銷(xiāo)售套數(shù)：1048套

裝修標(biāo)準(zhǔn)：4500元/㎡

交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2022年底

凍資情況：首套120萬(wàn)，二套240萬(wàn)，一次性400萬(wàn)

樓盤(pán)位置：濱江區(qū)濱康路與長(zhǎng)河路交叉口

（注：以上銷(xiāo)售信息，以銷(xiāo)售端的信息為準(zhǔn)）

圍繞項(xiàng)目走了一圈，周邊企業(yè)非常多，像是華為、網(wǎng)易、新華三、�？祹缀醵荚诟浇�，但是這讓濱匯之都反倒成了“孤盤(pán)”？

首先濱匯之都所處位置主要以產(chǎn)業(yè)功能為主，根本不是圍繞住區(qū)功能來(lái)開(kāi)發(fā)的，如此一來(lái)未來(lái)也難有任何跟住宅相關(guān)的利好配套跟進(jìn)。

其次，“孤盤(pán)”難以形成良好的社區(qū)氛圍，市場(chǎng)認(rèn)可度極其有限，換句大白話說(shuō)，濱匯之都除了對(duì)上班距離要求十分嚴(yán)格的人來(lái)說(shuō)，吸引力真的不大。

查看其他的配套，樓盤(pán)最大的配套優(yōu)勢(shì)就是交通便利，小區(qū)出門(mén)就是地鐵站，真正的“0距離”對(duì)接地鐵。乘坐5號(hào)線2站即可抵達(dá)濱江龍湖天街，未來(lái)濱康路的龍湖天街也是兩站直達(dá)。

醫(yī)院有浙二醫(yī)院（直線2km）、武警醫(yī)院（直線3.2km），兒童醫(yī)院（直線2.4km），醫(yī)療資源還是比較完善的。

學(xué)校方面有項(xiàng)目代建的幼兒園，沿濱康路往西有博文小學(xué)、長(zhǎng)河中學(xué)，由于附近沒(méi)有什么次新小區(qū)，生源主要來(lái)源幾個(gè)回遷社區(qū)，教育資源較為一般。

大型商業(yè)配套有兩個(gè)龍湖天街，長(zhǎng)河路有中南國(guó)際商城，地鐵1站可到。濱江銀泰、濱江寶龍廣場(chǎng)、星光大道、星耀城也基本在方圓3公里左右，地鐵、自駕都比較方便。

不過(guò)，要說(shuō)步行范圍內(nèi)有什么商業(yè)，可能就只有樓盤(pán)自帶的商業(yè)配套了。周邊的社區(qū)基本是脫離次新行列的，界面就不提了，指望有什么豐富的底商是不太可能的。

如果附近的居民要出來(lái)消費(fèi)，大多時(shí)候都得去寶龍廣場(chǎng)，保利天匯也算是補(bǔ)充了這部分的商業(yè)短板。

總結(jié)一下，濱匯之都1公里范圍內(nèi)，配套并不十分密集，更多要依賴配套更集中的濱江區(qū)政府板塊，而且由于教育資源方面乏善可陳，對(duì)于很多初改家庭來(lái)說(shuō)，這恐怕是個(gè)大問(wèn)題。

左右滑動(dòng)查看更多周邊產(chǎn)業(yè)實(shí)拍圖

周邊有密集的產(chǎn)業(yè)，但卻缺少產(chǎn)業(yè)人群需要的優(yōu)質(zhì)生活配套，能吸引到改善家庭嗎？如果說(shuō)超大的體量可以吸引到剛需上車(chē)，5w+的均價(jià)剛需想要負(fù)擔(dān)可能也有些吃力啊。

小雞還觀察到一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象。

濱江純新固然是香，可是坐落在濱江企業(yè)密集區(qū)域的新盤(pán)，誘惑力好像就比較有限了�，F(xiàn)在很多市北寧圍的樓盤(pán)都在打“距離濱江xxkm”這一手牌，也確實(shí)吸引來(lái)相當(dāng)龐大的客群，其中一大部分都是自住的濱江工作人口。

為什么真有了一個(gè)“通勤0距離”的樓盤(pán)，反而吸引不來(lái)這些人來(lái)買(mǎi)了呢？

一個(gè)原因是周邊確實(shí)少了些生活氛圍；另一個(gè)原因，借朋友的一句話來(lái)表達(dá)：“不會(huì)真的有人想住在公司旁邊吧，方便領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)電話，隨叫隨到嗎？”

樓盤(pán)最有吸引力的點(diǎn)可能是——現(xiàn)房+1048套一次全開(kāi)。

綠城亞運(yùn)村為了每批都控制在1000套以下，都拿了3本證啊。這次濱匯之都一次全開(kāi)了1000套+，沒(méi)有分兩批，著實(shí)讓不少人驚喜！

不過(guò)樓盤(pán)值得注意的地方也不少，聽(tīng)小雞在你決定搖號(hào)之前嘮一嘮：

濱匯之都這塊地，規(guī)劃有點(diǎn)特殊。因?yàn)槭?號(hào)線地鐵上蓋，整塊四四方方的地，被地鐵軌道沿著斜對(duì)角一分為二。

靠近聚才路這部分是住宅，靠近長(zhǎng)河路一側(cè)則規(guī)劃有酒店、下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、自持住宅以及一所幼兒園。

濱匯之都2017年拿地，是當(dāng)時(shí)濱江的“新地王”，同時(shí)還要求現(xiàn)房銷(xiāo)售。不過(guò)這一次開(kāi)盤(pán)后，卻有不少網(wǎng)友都在吐槽這個(gè)現(xiàn)房樓盤(pán)竟然是2022年底交付，瞬間就沒(méi)那么香了。

項(xiàng)目的可售住宅總共有7.5幢，為什么是7.5幢？因?yàn)?b>9號(hào)樓有局部的自持。

拍地時(shí)，地塊最終的自持拼到了36%，是當(dāng)時(shí)要求現(xiàn)房銷(xiāo)售自持率最高的項(xiàng)目；再加上地塊本身要求自持2.5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，實(shí)際自持比率已經(jīng)到了44%！

項(xiàng)目住宅基本是30層左右的超高層，容積率高達(dá)3.5，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前市面上平均住宅容積率2.2-2.5的標(biāo)準(zhǔn)。高自持+高容積率，樓間距也顯得有些擁擠，居住體驗(yàn)恐怕不會(huì)太好。

濱匯之都是地鐵上蓋項(xiàng)目，從5號(hào)線聚才路站出來(lái)就能看見(jiàn)樓盤(pán)。

第一眼看過(guò)去，外立面確實(shí)不夠吸引人，明明是金屬鋁板但卻呈現(xiàn)出一種水泥青灰色的質(zhì)感，看不太出來(lái)鋁板外立面的光澤度。

此外，從照片中也看得出，外立面有很多處是不夠平整的，自帶“修容”效果，讓本就“慘淡” 的外立面，面色更素了幾分。

從小雞7月份跑盤(pán)的航拍圖來(lái)看，目前樓盤(pán)基本是在精裝修以及園區(qū)綠化階段。小區(qū)的綠化有點(diǎn)過(guò)分簡(jiǎn)潔，綠化率僅有25%，基本是草坪為主，沒(méi)什么層次。

另外從園區(qū)內(nèi)部看上去，公共配套似乎除了一樓的架空層就好像再無(wú)其他亮點(diǎn)了，一時(shí)間小雞竟然覺(jué)得有點(diǎn)寒酸，小小的腦袋，大大的迷惑：這樣的產(chǎn)品力，真的是一個(gè)5W+的改善盤(pán)嗎？？

如果真的要讓小雞用一句話來(lái)評(píng)價(jià)濱匯之都，那就是：差點(diǎn)意思！接下來(lái)小雞著重給大家分析一下濱匯之都的優(yōu)劣勢(shì)。

從自住上來(lái)說(shuō)，濱匯之都明年年底交付，23年初基本能入住，對(duì)于首套無(wú)房的家庭來(lái)說(shuō)能省一大筆租房的費(fèi)用。

投資角度來(lái)看，現(xiàn)房同樣具有很大的優(yōu)勢(shì)。就算濱匯之都這么大的體量真能“萬(wàn)人搖”觸發(fā)入圍，還很巧合地入圍中簽低于10%，限售5年，那也比濱江區(qū)其他項(xiàng)目持有周期少了2年交付時(shí)間。

不過(guò)，就像上面提到的，對(duì)明明標(biāo)碼是現(xiàn)房卻要明年年底才能交付，大多數(shù)人還是難以理解，吸引力縮水一大截。

小雞這里再?gòu)?qiáng)調(diào)一下是地鐵上蓋！濱江早先的規(guī)劃里是不存在所謂的TOD、地鐵上蓋這類(lèi)概念的，像是風(fēng)雅錢(qián)塘、東方郡這類(lèi)只能說(shuō)是地鐵口，不能說(shuō)是地鐵上蓋，而地鐵上蓋優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目地下可以直通地鐵站！

除了以上兩個(gè)顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)以及頭頂濱江區(qū)的光環(huán)之外，濱匯之都可能還存著諸多不那么容易發(fā)現(xiàn)的不足。

首先從自住來(lái)看，雖然濱匯之都起步門(mén)檻相比濱江其他項(xiàng)目可能要更低一些，但是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力確實(shí)不占上風(fēng)。

比如過(guò)高的自持比例，開(kāi)放式的商業(yè)，壓抑的超高樓層，3.5的超高容積率，略顯小氣的綠化以及公共配套，不符合主流審美的外立面，等等這些都讓小區(qū)的居住體驗(yàn)以及產(chǎn)品力大打折扣。

其次從投資來(lái)看，盡管濱江+現(xiàn)房+地鐵上蓋非常具有吸引力，但小雞仍然勸你選擇濱匯之都時(shí)請(qǐng)?jiān)偃龣?quán)衡一番。

除了周邊大片的企業(yè)，濱匯之都的配套可以說(shuō)沒(méi)什么想象空間。同樣是5.15w均價(jià)且地鐵上蓋的天曜城，距離濱匯之都只有2站地鐵的距離，卻有著龍湖天街相鄰的優(yōu)勢(shì)。

濱匯之都的日照、噪音表現(xiàn)都比較一般。

日照方面，由于小區(qū)都是超高層建筑，加上密度大，樓幢之間的遮擋還是比較嚴(yán)重的，像是2#，20層以下的日照時(shí)長(zhǎng)基本都小于4小時(shí)。噪音方面，其實(shí)各樓幢都存在不小的問(wèn)題。

不得不說(shuō)，本來(lái)一塊很好的地，但由于高自持加上一些配套規(guī)劃是變得七零八落，各方面都有短板，居住體驗(yàn)真的大打折扣！

地鐵5號(hào)線聚才路站上蓋，交通方便

現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，收益可以最大化

有小戶型，目前濱江核心區(qū)上車(chē)門(mén)檻最低樓盤(pán)

均價(jià)5.15萬(wàn)/㎡，和天曜城一樣，是濱江區(qū)單價(jià)最高樓盤(pán)

容積率高、自持多，居住體驗(yàn)較差

外立面設(shè)計(jì)褒貶不一，而且不平整

教育資源存在較大短板，初改家庭

板塊定位為產(chǎn)業(yè)功能，社區(qū)氛圍較差，影響后續(xù)轉(zhuǎn)手

目前無(wú)倒掛，認(rèn)可度一般