01放心，大部分板塊限價(jià)不漲
還沒(méi)上車(chē)的新房搖號(hào)人，可以松一口氣了。
上周，杭州發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告：一共31宗涉宅地塊，總起拍價(jià)633.8億元，分別在9月7日、8日兩天出讓。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一些土拍政策的變化和自己關(guān)系并不大。
明年房子賣(mài)多少錢(qián)？限價(jià)漲沒(méi)漲？這些問(wèn)題很重要！
從數(shù)字上來(lái)看，這次筧橋和浦沿板塊，限價(jià)漲了。但只占全部出讓地塊的6.7%，占比很小。
期房限價(jià)就是明年的房?jī)r(jià)，現(xiàn)房限價(jià)相當(dāng)于3年后的房?jī)r(jià)。即將出讓的首批競(jìng)品質(zhì)現(xiàn)房地塊，大部分限價(jià)都紋絲不動(dòng)。
也就是說(shuō)，未來(lái)3年，杭州新房限價(jià)都不可能放松。
這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最大的好消息了！
哪怕杭州短期內(nèi)新房供不應(yīng)求，但只要限價(jià)不放松，就有機(jī)會(huì)能買(mǎi)到便宜的新房。
9月8日將出讓的競(jìng)品質(zhì)地塊限價(jià)
9月7日將出讓的普通地塊限價(jià)
我研究了一下筧橋和浦沿的2宗地塊：雖然看似限價(jià)略有上浮，但事出有因，漲得有理有據(jù)。
筧橋30號(hào)地塊，精裝限價(jià)42640元/㎡。它的東面就是玖樟臺(tái)，西南角上是春來(lái)曉園，東北角上剛好是春來(lái)雅庭。
之前筧橋的雙限地塊都賣(mài)40800元/㎡，這次上漲了1840元/㎡。
但是，30號(hào)地塊的容積率只有1.8，而且限高36米。按照平均一層3米計(jì)算，頂多只能造12層，相當(dāng)于這塊地只能做小高層或者洋房。
筧橋在售項(xiàng)目的地塊容積率都是多少？
同樣是純宅地之間對(duì)比，
春來(lái)雅庭容積率2.1，春來(lái)曉園2.0，百酈玲瓏府2.2，森臨瀾府兩宗地塊容積率分別是2.1和2.0。所有的地塊容積率都要比這一宗地塊高。
以春來(lái)曉園為例，小高層13-16F售價(jià)40800元/㎡，洋房7-9F售價(jià)50000元/㎡。
算下來(lái)，3年以后現(xiàn)房小高層賣(mài)42640元/㎡，很合理啊。
浦沿33號(hào)地塊的情況又有所不同，它位于東冠單元，精裝限價(jià)40000元/㎡。
浦沿之前出讓的四宗地，濱耀學(xué)府、江榮府、花樣年地塊、金翰地塊，它們都位于浦樂(lè)單元，精裝限價(jià)38000元/㎡。
本就屬于兩個(gè)規(guī)劃單元，價(jià)格不一樣也很正常。
更何況東冠地塊要比浦樂(lè)的4宗地塊位置更好，距離地鐵、商業(yè)配套以及周邊學(xué)校，都要稍微近一些。
除此之外，個(gè)別地塊的限價(jià)還下降了。
比如鐵路北區(qū)域，此前的星創(chuàng)雙子星限價(jià)36000元/㎡。
但這次31號(hào)地塊只拿到了34000元/㎡，很可能是因?yàn)檫@宗地塊更靠近桃源，按照桃源的價(jià)格給出。
還有9號(hào)線昌達(dá)路車(chē)輛段上蓋兩宗地塊，精裝限價(jià)20670元/㎡。
這個(gè)價(jià)格不光低于東湖新城目前22000元/㎡的限價(jià)，甚至低于5月出讓的華景川奧園地塊的20800元/㎡。
我個(gè)人覺(jué)得，主要是因?yàn)槟壳澳且粠臎隽�，周邊配套不足�?/div>
另外，臨安中心城區(qū)地塊也從之前的26300-26880元/㎡限價(jià)，下調(diào)到了24800元/㎡。
035板塊揭曉雙限價(jià)：基本沒(méi)變
除了一些限價(jià)的漲跌，還有不少板塊之前并沒(méi)有出讓過(guò)雙限地塊。
云城、良渚、三墩、云谷、臨安太湖源鎮(zhèn)5個(gè)區(qū)域，正式解鎖了雙限價(jià)格。
首先來(lái)看云城，這是一個(gè)全新的板塊。
杭騰未來(lái)社區(qū)地塊，是云城首宗宅地，直接參考了未來(lái)科技城的限價(jià)，精裝36100元/㎡。
之前未來(lái)科技城的華潤(rùn)綠汀路TOD項(xiàng)目、汀云上府等項(xiàng)目，都賣(mài)這個(gè)價(jià)格。
三墩地塊也解鎖了全新限價(jià)，參考邊上祥符的價(jià)格，精裝限價(jià)36000元/㎡。板塊上一次土地出讓還是8年前的寶嘉譽(yù)府地塊。
畢竟三墩板塊在繞城內(nèi)，價(jià)格高于三墩北也屬正常。而且該地塊距離祥符此前在售樓盤(pán)還不到2公里。
其他幾個(gè)板塊雖然之前沒(méi)有推出過(guò)雙限地，但也有可供參考的新房。
良渚24號(hào)地塊，就在和光塵樾附近，限價(jià)27100元/㎡。而前兩年和光塵樾售價(jià)基本在24300-26400元/㎡區(qū)間內(nèi)，基本持平。
臨安太湖源宅地，毛坯限價(jià)12600元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡。目前板塊毛坯在售價(jià)格為11700元/㎡，相差不大。
另一宗云谷雙橋宅地，毛坯限價(jià)25000元/㎡。該地塊只能賣(mài)給西湖大學(xué)人才，而且需要限售10年。
對(duì)比下來(lái)，這幾個(gè)區(qū)域雖然是首次出讓雙限地，但價(jià)格相比此前并沒(méi)有太大變化。
04新房限價(jià)未來(lái)3年都不會(huì)放松
從2016年年底開(kāi)始，杭州新房就已經(jīng)開(kāi)始有了“隱形”的限價(jià)。直到2019年土拍正式執(zhí)行雙限，新房限價(jià)才算是被正式擺到了臺(tái)面上。
前后加起來(lái)，杭州新房限價(jià)已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)5年時(shí)間。
這一次出讓的競(jìng)品質(zhì)現(xiàn)房地塊，等于直接宣告，3年以后大部分板塊的房?jī)r(jià)都不會(huì)再漲了。
眼下新房處于嚴(yán)重的供不應(yīng)求，搖號(hào)難度極高，很多板塊都觸發(fā)限售。搖號(hào)幾十次還沒(méi)上車(chē)的人大有人在。
現(xiàn)房地塊限價(jià)不動(dòng)，相當(dāng)于給大家吃了一顆定心丸：只要不著急住，都可以慢慢搖新房。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，手里還握著的雙限前出讓的地塊，應(yīng)該抓緊機(jī)會(huì)入市了。
不要再對(duì)限價(jià)抱有幻想了，未來(lái)也很難突破限價(jià)，鴿得越久，成本只會(huì)越高。
我認(rèn)為，未來(lái)3年，杭州新房限價(jià)的基準(zhǔn)都不會(huì)變。
接下來(lái)，在杭州土拍當(dāng)中，只剩下個(gè)別區(qū)域限價(jià)未被點(diǎn)亮。這些區(qū)域由于缺乏可供參考的新房售價(jià)，還有可能形成新的價(jià)格。
已經(jīng)披露了限價(jià)的板塊，頂多就是個(gè)別地塊由于本身?xiàng)l件的原因，能夠獲得一定的額外溢價(jià)，或者是輕微回調(diào)。
個(gè)別板塊、個(gè)別地塊的這一點(diǎn)價(jià)格變化，基本不會(huì)影響新房市場(chǎng)的基本面。
敏銳的人可能已經(jīng)捕捉到了：前兩年傳聞的“每年5%的漲幅”，很可能已經(jīng)煙消云散。
感謝限價(jià)吧，它是杭州送給你我最好的禮物。
來(lái)源：地產(chǎn)小王子
