01
即使曾經(jīng)是超級紅盤，也擋不住破發(fā)的命運。
前不久，未科的天空之城成交了一套二手房，一樓的93㎡總價355萬，折合單價3萬8。
因為是洋房，這套房源的買入價在357萬上下。僅從賬面上看，已經(jīng)虧損了2萬，如果算上這幾年的利息，實際虧損至少達(dá)小幾十萬。
無獨有偶，天空之城另一套小高層房源，也在以極低的價格出貨。
一套10樓的91㎡小高層，上周推售的總價是380萬，而且還滿二沒有增值稅。之后，沒過兩天報價又低了5萬。
而在新房售賣時期，這個樓層同個戶型的房源總價，基本上都在340萬上下。
如果加上當(dāng)時的契稅、以及買入后這幾年的資金成本，想賺錢幾乎是不可能了。
02
按理說，小三房是未科二手房中，流通性最好、價格最堅挺的一類產(chǎn)品，為什么開始在天空之城失效呢？
我覺得，有很大一方面的原因，是來自戶型代差。
在華夏四季，三房兩衛(wèi)的南北通透戶型，面積只要89㎡；而到了天空之城，這個面積段最低上升到了91㎡，如果是洋房，那就得到93㎡。
也就是說，同樣買一套三房，在天空之城就得多花至少2㎡的價差。
加上因為TOD的原因，天空之城單價本就比華夏四季要高出不少，以至于在三房總價上，這兩個小區(qū)的總價會相差50萬上下。
五常一帶的中介透露，有的買家接受不了總價更高的天空之城，就會去隔壁總價更合適的華夏四季。
在這樣的機制下，盡管天空之城綜合質(zhì)素更好，但近三個月的網(wǎng)簽量卻是平分秋色，均為26套。
03
如果天空之城的戶型代差，只有區(qū)區(qū)個位數(shù)的平方，那西溪公館就大得多了。
西溪公館的三房跨度，可以從最小89㎡三房一衛(wèi)，橫跨到189㎡三房三衛(wèi)，戶型面積整整差了一倍多。
價格上，卻不是越大就能賣更高單價的。
最近，西溪公館一套140㎡的中間樓層掛牌，總價只要375萬，折合單價2萬8。而當(dāng)時西溪公館的新房均價也要2萬8，又是一個虧利息的房東。
雖然這個價格很委屈，可西溪公館三房在300萬內(nèi)還有不少選擇。
300萬的89㎡小三房，折合單價也有3萬3，相比發(fā)行價還是有微利的，但買家卻更容易接受這樣的低總價。
“140㎡這種大三房，即使已經(jīng)降到虧本價，但賣起來還是有一定壓力的。”未科一中介透露。
同款困擾，還會出現(xiàn)在剛交付不久的汀云上府。
據(jù)中介透露，98㎡三房的汀云上府，不少房東心理價位都在450萬左右，最低的也要400萬上下。
可隔壁未來悅的89㎡三房兩衛(wèi)，掛牌總價只要360萬，還滿二沒有增值稅。
在一樣的戶型功能下，這道題大部分購房者應(yīng)該都知道選哪個吧。
04
雖然是戶型代差，導(dǎo)致一部分未科三房開始破發(fā)，但更為底層的邏輯是板塊剛需們的總價承載力有限。
就像我一個朋友小馮，前不久剛剛在未科置業(yè)。
當(dāng)時擺在她眼前的是兩個選擇，一個是三房一衛(wèi)的89㎡中間套，一個是大幾個平方的三房兩衛(wèi)的邊套，后者比前者貴了50萬。
身邊的朋友都勸她選擇更大一點的三房戶型，但她依舊堅定的選擇了89㎡中間套。
一方面，她的首付卡的很死，即使多7萬5，小馮也不敢想。
“已經(jīng)把身邊能借的都借了一遍，父母那里也是盡力了，再也沒有可以開口借錢的地方了。”
另一方面，即使首付有了，每個月多出來的兩千塊房貸，小馮也無處騰挪。
在一些人眼中，50萬只是一輛5系的錢，或者只夠買幾張意大利進(jìn)口家具，甚至主播們在鏡頭前喊幾天“123上鏈接”就能賺到。
但對于更多的普通人，那是兢兢業(yè)業(yè)數(shù)年才能攢到的一筆巨款。
為了省這50萬，可以放棄采光更好、景觀更佳的房源，頂?shù)讟莵碚卟痪�；�?dāng)然也可以無視總價更高的大三房，選擇同樣房間數(shù)量的小三房。
這是成年人的無奈，也是他們的隱忍。
特別是在未科這樣的板塊，大量年輕人流入，浮萍想要扎根，一套低總價的三房就是他們最好的生長沃土。
來源：層樓
