春節(jié)假期樓市暫停了一段時間后,馬上就要開啟一段新旅程。
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù),受春節(jié)假期影響,截至2月17日,本月僅成交608套,相比于1月五千多套,數(shù)據(jù)下滑嚴重,很多人都在期待,3月份是否會有一場“小陽春”。
不過就算有“小陽春”,恐怕也不會有“普漲”的情況出現(xiàn),或?qū)⒀永m(xù)去年二手房市場冷熱兩級分化、以價換量的狀態(tài)。
熱門的如奧體、申花等板塊房源高價成交,也有不少小區(qū)90天內(nèi)賣不出一套。
據(jù)相關二手房平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計,杭十區(qū)90天內(nèi)0成交小區(qū),累計達到1367個。
閱前說明:
1.文中數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2024年2月15日,含業(yè)主高價掛牌不誠心賣的部分房源。
2.數(shù)據(jù)來源于貝殼,僅統(tǒng)計帶有住宅性質(zhì)的商品房小區(qū)。
3.數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計,均價僅供參考,具體房源信息建議實地看看。
主城區(qū)476個小區(qū)
老破小最難賣
四大主城區(qū)中,有掛牌記錄并且90天0成交的小區(qū)共有476個,房源均價從1萬+㎡到11萬+/㎡都有,房源類型豐富,次新房、低價老小區(qū)、高價豪宅都有的選。
其中上城區(qū)有157個小區(qū),總占比達到約11.49%,湖濱、采荷、九堡、清波等板塊小區(qū)個數(shù)都超過10個,掛牌量最高的是九堡的郡原九潤公寓。
拱墅區(qū)共有145個小區(qū),總占比達到約10.6%,湖墅、半山、申花三個板塊小區(qū)個數(shù)超過10個,掛牌量最高的是半山的
廣宇萬科公園里。
西湖區(qū)共有143個小區(qū),總占比達到約10.46%,文教、黃龍、三墩、之江、轉(zhuǎn)塘等板塊小區(qū)個數(shù)超過10個,掛牌量最高的是文教的金都城市芯宇。
濱江區(qū)共有31個小區(qū),總占比僅約2.3%,掛牌量最高的是長河板塊的南岸晶都花園,足足有84套在售,但卻很難成交。
主城區(qū)90天0成交的小區(qū)基本有以下幾種類型及特點:
1.沒有優(yōu)質(zhì)學區(qū)配套等資源配套的老舊小區(qū)。
在自住為主基調(diào),追求居住舒適度的當下,沒有學區(qū)資源的主城區(qū)老小區(qū),或許只有“地段”這一價值。
不過隨著杭州地鐵越來越便捷,可替代性越來越高,因此不具備實用性和升值屬性的老破小,難以被選擇。
2.品質(zhì)較差的安置房小區(qū)。
主城區(qū)部分比較老的安置房小區(qū)品質(zhì)差,物業(yè)管理混亂,如果不是一味追求便宜,少有人下手,占比達到了約15%以上。
3.超高價豪宅產(chǎn)品。
常理之中,部分超高價豪宅也很難成交,比如
東方潤園、
武林外灘等等,掛牌量也少,意向買家自然也是難得一遇,不過一旦有合適的房源遇到誠心的客戶,那么成交速度也會非常快。
四大區(qū)560個
老城區(qū)舊房去化艱難
蕭山、余杭、臨平、錢塘四區(qū)中,有掛牌記錄并且90天0成交的小區(qū)共有560個小區(qū),比主城區(qū)更多。
當然了,這四個區(qū)掛牌房源的數(shù)量也是遙遙領先,在售套數(shù)達到了6266套,四大主城區(qū)這一數(shù)據(jù)則是1660套。
其中蕭山區(qū)有235個小區(qū),總占比達到約17.2%,蕭山市區(qū)、蕭山開發(fā)區(qū)等為主要集中區(qū)域,掛牌量最高的是寧圍的景瑞晴海。
作為交付不久的次新房,平臺上有89套掛牌數(shù)據(jù),可見踩踏之嚴重,但即便降價搶跑,依舊不易成交。
余杭區(qū)共有131個小區(qū),總占比達到約9.6%,未來科技城、閑林、老余杭、瓶窯、良渚等為主要集中區(qū)域,掛牌量最高的是濱江萬家名城。
臨平區(qū)共有144個小區(qū),總占比達到約10.53%,其中臨平新城就有75個小區(qū),為主要集中板塊,塘棲則有25個小區(qū),掛牌量最高的是崇賢的金都城市芯宇。
錢塘區(qū)共有50個小區(qū),總占比僅約3.7%,大江東板塊就獨攬了31個小區(qū),掛牌量最高的是下沙沿江南的保利玫瑰灣。
四大區(qū)90天0成交的小區(qū)基本有以下幾種類型及特點:
1.同樣是老破小房源的去化力度最弱,其中以蕭山市區(qū)居多,足足有101個小區(qū)90天0成交,此外臨平新城也有75個。
郊區(qū)老小區(qū)去化更是乏力,比如余杭的瓶窯、仁和、閑林、中泰;蕭山的瓜瀝、臨浦等等,而且低總價房源多,競爭壓力大。
2.相比于主城區(qū),其他區(qū)的天價低密小區(qū)更難賣。
比如聞堰的湘湖壹號、臨平的湖印宸山莊、余杭的曉月澄廬等等,客戶群體十分有限。
低密墅類改善產(chǎn)品+大戶型,二手房大多都要上千萬,受眾群體相對較小,并且新房市場有供應。
比如閑林精裝低密疊墅選項就很多,甚至連綠城等改善口碑房企造的品質(zhì)疊墅都可以選,對二手房有一定沖擊。
3.沒有地鐵優(yōu)勢,不具備自住優(yōu)勢的房源難出手。
臨平、錢塘等區(qū)域客群基本就兩類,一類是本地自住,另一類是預算有限的新杭州人。
這兩類人群要么追求高品質(zhì)的改善,要么追求有地鐵,前往主城通勤便捷的性價比房源,因此沒有這兩點優(yōu)勢的二手房很容易被pass。
并且這兩個區(qū)的新房在樓市仍然有很高的市場占有率,再加上購房新房還有契稅補貼,加劇了二手房需求的相對減弱。
富陽臨安331個
有明顯優(yōu)勢的才能成交
富陽、臨安兩區(qū)中,有掛牌記錄并且90天0成交的小區(qū)共有331個小區(qū),明顯可以發(fā)現(xiàn),這兩個區(qū)基本沒有高價房源。
掛牌均價最高的是富陽區(qū)的低密小區(qū)綠城七里香溪別墅園,單價5萬+/㎡,最低的價格甚至只要5654元/㎡,是臨安區(qū)的平和家園小區(qū)。
價格這么便宜,依舊零成交,只因該小區(qū)位于臨安區(qū)於潛鎮(zhèn),較為偏遠,只適合本地客群,而且該小區(qū)戶型很大,因此單價便宜但總價上算也能在周邊買新房了。
事實上,對于臨安、富陽的二手房小區(qū)來說,零成交甚至是常事,據(jù)統(tǒng)計,臨安富陽90天內(nèi)有成交記錄的小區(qū)也不過152個小區(qū)。
樓市下行,這些邊緣區(qū)域和板塊首當其沖,有較多成交套數(shù)的,如臨安的越秀悅映城、旭輝中糧朗香府;富陽區(qū)的和昌云棲玖著、悅享同心灣等等,都是具備一定優(yōu)勢的。
或者周邊界面成熟,配套豐富,或者有地鐵加持,前往杭州主城便捷,沒有了明顯優(yōu)勢的二手房房源,只能不停降價,這也形成了這兩個區(qū)域明顯的“反倒掛”現(xiàn)象。
打折促銷成為常態(tài)化,二手房價格遠遠低于新房限價,甚至有房東為了盡快出手,打出了“免費送房”的噱頭,拋去首付不要,只為盡快脫手。
小陽春在路上
買房看好自住要素
整體來看,90天0成交的小區(qū)大部分是沒有配套資源,本身居住體驗感較差的老舊小區(qū),可以替代的新房或二手房非常多。
此外,業(yè)主故意掛高價,不誠心賣、不能講價,以及春節(jié)期間網(wǎng)簽暫停等,也是造成90天0成交的原因。
舉一反三到買房上,認真關注各區(qū)域90天0成交的小區(qū)就能發(fā)現(xiàn),擁有核心資源的小區(qū)往往更有市場競爭優(yōu)勢。
投資也好,自住也罷,居住生態(tài)的好壞,將會成為未來二手房市場的重要衡量指標。
樓市暫歇后,馬上將迎來一波購買力的釋放,90天0成交小區(qū)的統(tǒng)計,是否對你的買房之路提供了一些新思路?
來源:杭州房小團