如何結(jié)束俄烏沖突，無疑是世界難題。
但對中國大多數(shù)城市居民來說，如何順利換掉小區(qū)物業(yè)，才是天底下最難的事。
“明明自己是主人，卻總有種請了大爺?shù)母杏X。”當(dāng)越來越多小區(qū)業(yè)主，心生不滿想換掉“看門人”時，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，難度不是一般的高。
幾十人的物業(yè)公司，緣何能對抗上千人的業(yè)主？有人說，這是因為背后牽扯了太多利益主體。
PART 1
過去這幾個月，西湖區(qū)某千戶次新紅盤，就因為換物業(yè)這事讓許多人如鯁在喉。
先簡單回顧下事情脈絡(luò)：
去年11月，業(yè)委會發(fā)起物業(yè)續(xù)聘投票，投票結(jié)果是不續(xù)聘。
次月，當(dāng)?shù)卣锕苻k公室發(fā)函，以表決程序不符合法規(guī)（認(rèn)為投票有誤）為由，要求重新表決。
之后，物業(yè)又以幾個業(yè)委會成員無故拖延繳納物業(yè)費、資格存疑為由，投訴至物管科和社區(qū)，要求解散業(yè)委會，成立物管會。
今年3月，業(yè)委會發(fā)布公告，就“是否同意解聘物業(yè)，并拒絕參與后續(xù)選聘”、“是否無故拖延物業(yè)費，應(yīng)當(dāng)終止業(yè)委會職務(wù)”等議題進(jìn)行公示，并預(yù)計4月再次啟動業(yè)主大會。
同時，業(yè)委會在業(yè)主群號召支持，并收到400多戶有效簽名，占比超20%。
簡單地說，就是該小區(qū)對物業(yè)下了“逐客令”，業(yè)委會資格反遭質(zhì)疑。而一旦如物業(yè)所愿，解散業(yè)委會并成立物管會，這肯定是多數(shù)業(yè)主不愿見到的。
因為物管會的成員，除了業(yè)主，還有街道、社區(qū)等單位代表。且主任一職，也由后兩者指派擔(dān)任。
換句話說，小區(qū)的事，業(yè)主自己不再有絕對拍板權(quán)。只要各方意見不統(tǒng)一，相關(guān)決定包括投票，就很難推進(jìn)下去。
不過，該小區(qū)業(yè)委會也很剛，一方面尋求業(yè)主支持，另一方面繼續(xù)召開業(yè)主大會。
雙方互不讓步，一場持久戰(zhàn)顯然已不可避免。
PART 2
這不是個例，隨機問了身邊幾個朋友，幾乎都有物業(yè)方面的困擾。
城南以高顏值外立面著稱的網(wǎng)紅A盤，從去年就開始了換物業(yè)的鏖戰(zhàn)。面對物業(yè)的“擺爛”（立面不及時清理、維保等待很久等），業(yè)主們“揭竿而起”，成立了首屆業(yè)委會。
可就在物業(yè)到期的前夜，業(yè)委會成員卻迫于某種壓力，突然集體辭職了。這不僅成為懸案，也讓換物業(yè)的腳步停滯了。
關(guān)鍵時刻，一群年輕業(yè)主站了出來，接過換物業(yè)這桿大旗，成立了物管會。
雖然成員們滿腔熱血，但無奈有人從中作梗，舉報電話一通又一通。迫于壓力，社區(qū)不得不叫停第二屆業(yè)委會的成立，換物業(yè)再次陷入僵局。
從去年6月到今年3月，足足9個月，A盤的換物業(yè)之路依舊沒有進(jìn)展。
還有臨平B盤，也是幾經(jīng)波折：因為物業(yè)不配合，光業(yè)委會成立就耗時一年多。成立后組織投票（身處疫情期），又被舉報妨礙疫情防控而被叫停。
但即便解聘、選聘程序合法，可能還要面臨一個重大挑戰(zhàn)——“如何確保和平交接”。
前兩年的美哉美城，就出現(xiàn)了戲劇性一幕：
本來定好上午交接，結(jié)果老物業(yè)拒不退場，一大群保安著統(tǒng)一制服，手挽手組成一堵人墻，將新物業(yè)工作人員堵在了小區(qū)門口。
現(xiàn)場吵成一鍋粥，大量民警趕來維持秩序。后來業(yè)委會、新老物業(yè)幾經(jīng)談判，才達(dá)成和解。
再往前，城西的楓華府第還出現(xiàn)過更神奇的畫面——門崗處有兩班保安，小區(qū)里有穿著不同衣服的保潔，新老兩家物業(yè)公司同時在一層樓辦公。
PART 3
為什么換物業(yè)這么難？甚至很多高端小區(qū)的業(yè)主（學(xué)歷能力都很強），依然拿物業(yè)沒什么辦法？
其實從程序看，換物業(yè)并不復(fù)雜。
先成立業(yè)委會，提議召開業(yè)主大會表決解聘物業(yè)公司并選聘新物業(yè)。業(yè)委會應(yīng)當(dāng)在作出決議后及時書面告知原物業(yè)公司并要求其轉(zhuǎn)交相關(guān)物管資料。
表決時，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主、且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主、且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
由業(yè)主組織與新選聘的物業(yè)公司簽署服務(wù)合同，最后是新老物業(yè)公司進(jìn)行交接。
核心內(nèi)容就兩條——召開業(yè)主大會，投票表決取得三分之二以上業(yè)主同意；提前書面通知物業(yè)公司，辦理解聘和選聘手續(xù)。
但為什么從法條落到實處，阻力這么大？
因為第一步成立業(yè)委會就不容易。按照《杭州市物業(yè)管理條例》，必須滿足以下硬性條件：交付使用面積超過60%，或首套房屋交付使用滿2年、且交付使用面積超過30%。
然后需要5%以上業(yè)主聯(lián)名提出書面申請，并在街道社區(qū)、政府指導(dǎo)下，才能啟動籌備工作。
但城市小區(qū)屬于陌生人社會，你住了幾年，可能連隔壁的鄰居都不知道是誰。如何把業(yè)主組織團(tuán)結(jié)起來，本身就是非常麻煩的事情。
更何況過去幾年，炒房盛行，不少小區(qū)入住率低下，投資客對物業(yè)好壞完全無所謂。
所以很多小區(qū)雖然業(yè)主頗多不滿，但由于連業(yè)委會都沒有，根本無力改變現(xiàn)狀。
面對這樣的情況，還有一批業(yè)主故意拖延物業(yè)費，使得服務(wù)質(zhì)量持續(xù)下降但又換不了，陷入一種“惡性循環(huán)”。
難怪有人調(diào)侃，如果把電視劇《破冰行動》中的塔寨村（宗族凝聚力強）整體搬到某個小區(qū)，由東叔帶頭搞業(yè)委會，換個物業(yè)那還不是分分鐘的事。
PART 4
但實際上就算流程順利，換物業(yè)還是步履維艱。
因為對物業(yè)公司來說，每個小區(qū)都等于肥肉，怎會輕易放走。畢竟現(xiàn)在光物業(yè)費就不菲，一個千戶大盤至少幾百萬，若是高端小區(qū)，上千萬也不意外。
還有電梯廣告費、停車費等一系列收益。城南某豪宅物業(yè)，甚至把小區(qū)紙板箱都承包了出去。
但這些公共收益，有幾個小區(qū)能做到規(guī)范公布？大都淪為一筆糊涂賬，成為灰色地帶。
所以，每當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)給業(yè)主發(fā)錢、發(fā)卡的新聞，總會惹得一堆圍觀小區(qū)羨慕。本應(yīng)再正常不過的事情，卻成了一種奢望。
而且大多數(shù)時候，業(yè)主并非“吹毛求疵”，而是現(xiàn)在許多物業(yè)都上市了，每年贏利任務(wù)很重，各種成本能省則省，基本“撥一撥才動一動”。一旦沒有持續(xù)的監(jiān)督，就慢慢拉胯。
舉個簡單例子，剛交付時，保安基本都是高個帥小伙�？梢粌赡旰螅銜l(fā)現(xiàn)年紀(jì)大的明顯多了起來。
如果業(yè)主集體去抗議一下，估計會換回幾個年輕人。但一段時間后，可能又會變回去。
還有保潔、維保等，少配一兩個人，很難看出來。為了省成本，基本采取外包，找一堆工資低的老年人。不是說年紀(jì)大不行，關(guān)鍵是省出的錢去哪了？
所以作為最大受益者，你就不難理解，為什么物業(yè)“負(fù)隅頑抗”，各種拖延消耗了？
而作為“第三方”的街道、社區(qū)，則是能不換最好不換。一來與物業(yè)公司溝通簡單，關(guān)系相對更密切；二來很難站在業(yè)主角度，無法共情。
當(dāng)然物業(yè)交接難，也有一些客觀原因。
比如，幾十人的團(tuán)隊如何安置？還有各種遺留問題，如物業(yè)費收繳，水管、綠化、工程等，新物業(yè)都需要時間熟悉。
PART 5
不過從業(yè)主層面出發(fā)，換物業(yè)也不是簡單的“非黑即白”。
首先，每個業(yè)主對物業(yè)感受不一樣。有的人經(jīng)常在小區(qū)里逛，對物業(yè)服務(wù)的好壞，感受比較鮮明；而有的人早出晚歸，基本沒什么概念。
對這部分人來說，換與不換并沒有本質(zhì)區(qū)別。
其次，就算換物業(yè)，也會有部分業(yè)主，擔(dān)心沒有好的物業(yè)來接盤。如果能確定是濱綠萬，大家一般也就認(rèn)了，但如果變得更差怎么辦？
人性是復(fù)雜的，那些極力推動換物業(yè)的業(yè)委會成員，有時也會挾帶私貨，不得不防。
之前有過不少先例，杭州一些小區(qū)積極成立業(yè)委會，就是為了包陽臺。包完陽臺立馬解散，事后有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，熱心的帶頭大哥，與中標(biāo)單位關(guān)系微妙。
偶爾，還有一些新?lián)Q物業(yè)，“剛好”是某業(yè)委會成員的關(guān)系戶。
曾有小區(qū)業(yè)主表示，當(dāng)初換物業(yè)的時候，業(yè)委會說有幾家知名物業(yè)公司參選，才去投票的。結(jié)果最后都沒來，才退而求其次選出一家相對好的。
在這些業(yè)主看來，有種被誘導(dǎo)利用的感覺。還有上文的網(wǎng)紅A盤，為什么業(yè)委會關(guān)鍵時刻“變節(jié)”？這些都很難不讓人產(chǎn)生某方面的聯(lián)想。
正是這些錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系，讓換物業(yè)多了許多無形的阻力，讓人充滿無力感。
但縱使前路艱難，差的物業(yè)，該換還是得換。
能否成功更換物業(yè)，還是要看大多數(shù)業(yè)主的意愿，只要業(yè)主心意一致，成功的案例還是不少的，雖然要跨越千難萬險。
來源：層樓
