在吃瓜群眾眼里，曾寫就“6萬人搖”輝煌的西溪公館由于投資客紛紛拋盤，形成“踩踏”，畫了一條清晰的降價曲線，從交付之初的5萬+跌到現(xiàn)在的4萬+，更有甚有，還出現(xiàn)了單價低至3.25萬/㎡的成交紀(jì)錄。
據(jù)好找房數(shù)據(jù)顯示，西溪公館一套169.7㎡房源近日售出，總價550萬元，折合單價還不到3.25萬/㎡。這是小區(qū)交付以來的成交價新低，應(yīng)該也是未來科技城核心區(qū)次新二手房的新低了。
下墜速度這么快！要知道，去年5月西溪公館959套住宅，可是吸引了近6萬人搖，創(chuàng)下杭州歷年的搖號人數(shù)之最。隨著新政層層加碼，這個紀(jì)錄恐怕“前無古人，后無來者”。
就在昨天，西溪公館聽曲苑一套9樓的114方戶型（帶車位）以610萬成交，車位算30萬/個，去除后成交價約5.08萬/㎡
強(qiáng)心針有木有！
西溪公館乃至未科眼下的二手房市場行情到底怎么樣，為大家實地打探一番。
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01
在我愛我家西溪風(fēng)情店和荊長大道上的鏈家門店，一提到那套不到3.25萬/㎡成交的169方房源，中介像商量好了似的，異口同聲地說：
“那個是把價格做低了！”
在他們的介紹中，西溪公館二手房實際成交價從沒低過4萬/㎡的，可偏偏，來自于網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)并不認(rèn)可。
上周，杭州九區(qū)成交第一位的小區(qū)是遠(yuǎn)洋西溪公館，成交了3套，均價38000元/㎡。
好找房上，西溪公館最近30天簽約均價37590元/㎡，這是用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來說話。好找房的數(shù)據(jù)還透露，眼下掛牌房源有226套，考慮到網(wǎng)簽滯后，加上一些房東改了主意，真實數(shù)字應(yīng)該沒有那么多。
相較于網(wǎng)簽，二手房還有另外一套話語體系，就是各大中介。研究員從我愛我家和貝殼APP上看到，西溪公館沒有掛牌單位低于4萬/㎡的房源。
這兩天的跑盤中，遇到的我愛我家、貝殼的不止一位中介講：西溪公館目前真實的成交均價在4.3萬左右，這是買賣雙方反復(fù)試探、博弈后，達(dá)成的心理均衡價。之所以出現(xiàn)38000元/㎡的均價，很可能是由于某一兩套房源價格被做低的原因。
昨天，鏈家的一位凌姓中介告訴我，就在前一晚，西溪公館聽曲苑一套9樓的114方戶型（帶車位）以610萬成交，車位算30萬元，去除后成交價約5.08萬/㎡。這套房賣得較高，主要是樓層和朝向的因素拉動的。
所以，眼下西溪公館有3個價格體系：一個是中介的4.3萬/㎡，一個是吃瓜群眾的3萬+，還有一個是房東希望看到的5萬+，也就是掛牌均價5.45萬/㎡
投資回報率很高了，即便按照38000元/㎡來算，跟新房的毛坯均價28000元/㎡，也有1萬/方的搖號紅利。按一年半的投資時間，按每年6個點的財務(wù)成本來算，回報率相當(dāng)不錯了。
如果，遠(yuǎn)洋西溪公館二手房跌到3.3萬元/㎡以內(nèi)，投資客這一年多基本白干了。所以，在4萬元/㎡這一帶買賣雙方形成“拉鋸”和“緊平衡”，是有其原因的。
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02
據(jù)介紹，西溪公館10月份的真實成交在15套左右，好找房數(shù)據(jù)顯示，過去30天成交量為8套，考慮到二手房貸款放款緩慢，導(dǎo)致網(wǎng)簽滯后，這個落差是客觀存在的。
眼下，整個未來科技城二手房行情“入冬”，寒意陣陣。即便帶看量和成交量下跌，西溪公館仍是未科的流量擔(dān)當(dāng)。
我愛我家西溪風(fēng)情店
在我愛我家的平臺上，上周除了西溪公館之外，未來科技城只有印月臺、合景天峻、未名府（大戶型）共3套二手房成交，“三兄弟”陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來成績掛零。
和西溪公館交付年份差不多的未來科技城“三兄弟”，只能說房東的企圖心更重，掛牌價也就更高，這點從好找房里可以看出端倪：
其中，陽光城未來悅掛牌房源74套，掛牌均價77702元/㎡，最新一套房源成交數(shù)據(jù)停留在7月14日（89.75㎡、總價320萬），二手房已超3個月零成交。
中南樾府，掛牌房源70套，掛牌均價74765元/㎡，最新一套房源成交數(shù)據(jù)停留在9月17日（129.29㎡、總價600萬），二手房1個半月零成交。
東原印未來，掛牌房源75套，掛牌均價83535元/㎡，最新一套房源成交數(shù)據(jù)停留在8月30日（138.6㎡、總價600萬），二手房近2個月零成交。
西溪公館實景圖 同樣是次新二手房，西溪公館的賣家身段更低，因為掛牌量大，涵蓋從60方至169方的戶型，可挑選余地更大一些。加上交付時的狀態(tài)保持得不錯，園區(qū)中綠化層次豐富，滿目蔥蘢，給人以較高的印象分。
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03
在溪水園區(qū)內(nèi)，除了帶看的中介，研究員看到，生意最好的是裝修公司。
有不少房子正在裝修，進(jìn)去看了下，有的在包陽臺，有的是要多隔出一個房間。向中介了解，房東覺得成交價離自己尚遠(yuǎn)，干脆不賣了，改售為租。
從鏈家這里了解到，目前在掛的聽曲苑5幢一套一樓東邊套，114方三房兩衛(wèi)，如果改造成4個房間，雖然樓層低，每個月估計能租到6000塊。如果是5樓以上的，能輕松租到8000元。
而且，鏈家旗下的自如平臺愿意跟房東簽長租，連簡裝費都由自如負(fù)擔(dān)了。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，截止目前，西溪公館的租賃房源已經(jīng)超過了330套。這里面大部分是投資客，因為二手房行情達(dá)不到預(yù)期，轉(zhuǎn)售為租。
另一方面，未來科技城的租賃市場整體比較火。
這一帶由于有阿里巴巴西溪園區(qū)，有夢想小鎮(zhèn)和西溪首座等辦公場所，每年杭州新來人才中，相當(dāng)部分是落戶在未科，尤其是大學(xué)畢業(yè)生扎堆。
聚橙路以西的生活氛圍略單調(diào)一些，而在荊長大道、余杭塘路這一帶，光綜合體就有3個，龍湖天街、銀泰西溪店的人氣尤其旺。
看到還能通過出租頂一陣，房東保有美好的愿景，希望熬過這輪二手房行情下行期，等來春暖花開房價上去了再賣。
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04
西溪公館炫目的“6萬人搖”，放大了賣方對于“接盤俠”的預(yù)期，等到秋風(fēng)一起，才發(fā)現(xiàn)想等的人短期內(nèi)是不會來了。
買漲不買跌，是人性使然。而“三大沖擊”使得杭州二手房短期內(nèi)會蜂擁而出。
一個就是以西溪公館、楊柳郡四期為代表的“搖號紅利盤”，投資客占的比例過高，一旦交付就會形成“踩踏”，二手房價被釘在地板上。
其二是學(xué)區(qū)房的光環(huán)正慢慢被卸下，大量的“準(zhǔn)學(xué)區(qū)房”或民轉(zhuǎn)公形成的新晉學(xué)區(qū)房抓緊掛牌，抬高了供應(yīng)量。即便是頭部學(xué)區(qū)房，近期文鼎苑的成交單價多在7萬+，崇文公館法拍流拍，即便單價僅6.7萬元/㎡，也不那么香了。
還有一個是房地產(chǎn)稅的影響力不可小覷。如果所在杭州被列入試點，手握多套房產(chǎn)并且空置著的業(yè)主，肯定會有反應(yīng)。體現(xiàn)在二手房市場，就會出現(xiàn)一波掛牌的“高潮”。
目前，杭州九區(qū)（臨安除外）的二手房掛牌量已經(jīng)超過15.7萬套，這個數(shù)字還會繼續(xù)增加。
查詢杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源杭州十區(qū)住宅一共有21.4萬套，不過，要考慮到其中或有重復(fù)掛牌。
被房貸壓得喘不過氣來的業(yè)主，不要幻想“用時間換空間”，如果你還算幸運(yùn)，房子已經(jīng)交付且不限售，抓緊變現(xiàn)；而擁有多套房子的，盡量早做打算，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
來源：住浙網(wǎng)
