在杭州，房子是有鄙視鏈的。
從外立面來看，以石材、鋁板為尊，真石漆、涂料之流難免讓人遺憾，若是豪宅用上了真石漆，那便是鬧了天大的笑話；
從園林景觀來看，多水系的樓盤更受人追捧，其中，濱江的藍(lán)寶石景觀水池在杭州深入人心；從居住結(jié)構(gòu)來看，無公租無自持的小區(qū)，圈層最為純粹……
至于回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房這類的小區(qū)，則集涂料、無景觀、高容積率等等一系列特點(diǎn)于一身。
輕易不要去買回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房，只要你去問，幾乎每個(gè)人都會(huì)跟你這么說。
不過，杭州樓市也是最魔幻的。
位于西湖區(qū)三墩北的景溪北苑這個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)便榮登杭州6月二手房成交榜，一個(gè)月共成交了19套。
加上景溪南苑的成交，整個(gè)景溪苑一個(gè)月總共成交了31套。
景溪北苑、南苑網(wǎng)簽數(shù)據(jù)
事實(shí)上，景溪北苑的成交向來就不錯(cuò)，在這個(gè)人人都說“輕易不要買的經(jīng)濟(jì)適用房”的年代，它為何能一次次地打破常規(guī)？
如圖便是景溪北苑所在具體的位置，步行便可到2號(hào)線白洋站。
從白洋站出發(fā)，一站便是金家渡商圈，三站便是紫荊天街，金家渡地鐵站換乘4號(hào)線則能抵達(dá)城北萬象城，全程也不過3個(gè)站。
可以發(fā)現(xiàn)，景溪北苑區(qū)位上還不錯(cuò)，城北幾個(gè)核心的商業(yè)圈子都能輻射到它。
而今年第二次土拍，濱江所拿的三墩北紅盤就在景溪北苑與越秀·星匯悅城之間。
景溪北苑區(qū)位圖
景溪北苑對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)則是家門口嘉綠苑小學(xué)，學(xué)區(qū)比較一般，但畢竟是西湖區(qū)的學(xué)區(qū)，在當(dāng)?shù)鼐用窨磥恚?ldquo;要比周邊余杭區(qū)的小學(xué)好。”
不過，小區(qū)容積率有5.2，建筑密度很高，外立面也有脫落的部分，這些經(jīng)濟(jì)適用房的缺點(diǎn)也顯而易見。
當(dāng)然，對(duì)于低預(yù)算的購房者而言，有地鐵有商業(yè)還有個(gè)西湖區(qū)的學(xué)區(qū)已經(jīng)非常難得了，最重要的還是看它的價(jià)格。
景溪北苑二手房價(jià)在2.6-3萬/㎡，周邊越秀·星匯悅城和奧克斯·締逸城的二手掛牌價(jià)在3.5萬/㎡左右。在單價(jià)上，景溪北苑與周邊的小區(qū)相比，有一定的差距。
更大的差距還在總價(jià)上。
作為經(jīng)濟(jì)適用房，景溪北苑在戶型上的設(shè)計(jì)非常的剛需，多為60㎡的小戶型，恰好可以把總價(jià)控制在150-200萬間。
而周邊小區(qū)小戶型已經(jīng)到89㎡的水平，總價(jià)在300萬左右。對(duì)于剛需購房者而言，多了的100萬簡直是“生命中不能承受之重”。
戶型設(shè)計(jì)上，這些60㎡的戶型基本都做到了小兩房，有的甚至做成了三房，雖然尺度比較小，但在功能性上而言也已經(jīng)足夠了。
景溪北苑戶型
如果說低總價(jià)讓購房者心動(dòng)的最佳廣告，那么小區(qū)的「高租金」則是讓購房者下單的制勝法寶。
一套60㎡景溪北苑的整租租金常年保持在3000元/月左右，一套陽光城未來悅75㎡整租一個(gè)月則需要4200元，折合成每平方租金的話，景溪北苑50元/㎡/月，而陽光城未來悅56元/㎡/月，差距有限。
對(duì)于購房者而言，若是付了5成首付，其租房成本與每個(gè)月還貸金額相當(dāng)。
老實(shí)來說，購房回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房這一類的房子不算最好的選擇，但是市場上的的確確有非常多的人在關(guān)注這一類的房子。
此前，在瘋了嗎？杭州竟有一半人買了老破小
從今日景溪北苑的例子，我們又可以得到一些提示。
除了這些小區(qū)自身夠便宜外，也許還有更深層次的原因：新房市場對(duì)這一類的購房者并不友好。
新房市場雖然限價(jià)了，如三墩北目前的限價(jià)就在28600元/㎡，但當(dāng)下新房的戶型設(shè)計(jì)得越來越大，很多三房戶型都做到了110㎡，但實(shí)用空間（得房率）卻沒有肉眼可見的增加，門檻并不低。
在杭州想要搖中新房，還需要全面撒網(wǎng)。而從客戶畫像來看，這些在三墩北預(yù)算一百多萬的購房者可能是某個(gè)小店的個(gè)體經(jīng)營戶，或者是菜市場攤販，地緣性非常強(qiáng)，根本做不到滿城搖號(hào)。
所以，對(duì)于生活于三墩北，工作于三墩北的這些人而言，景溪北苑真的是他們?yōu)閿?shù)不多的選擇了。
在杭州有很多如三墩北這樣的板塊，也有很多像購入景溪北苑二手房的客群。當(dāng)樓市走冷時(shí)，市場的底就是由這些真真切切的剛需購房者托起來的。
來源：杭州房評(píng)
