| PART 1 |
最近刷新申花中簽率新高的慶樾上府成了樓市討論的話題；
能作為杭州價(jià)值標(biāo)簽的幾大板塊：奧體、南星橋、江河匯、申花這四大天王，唯一位于城西北的申花無(wú)疑同樣含著金鑰匙出生，天生就戴著大城西高凈值人群和頭部開發(fā)商關(guān)注的主角光環(huán)；
就因?yàn)檎镜母撸蝗缙鋪?lái)的40%的高中簽率，讓人不由的發(fā)出：杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是全面不需搖號(hào)了？市場(chǎng)是不是要崩塌了？諸如此類的疑問(wèn)。
但是，如果翻看已往杭州樓市的起起伏伏，會(huì)發(fā)現(xiàn)杭州早已不是那個(gè)杭州！
| PART 2 |
2008年-2022年，15年是一道坎，杭州樓市不僅經(jīng)歷了三起三落，也經(jīng)歷了大多數(shù)城市都無(wú)法企及的、史上持續(xù)最長(zhǎng)的7年大牛市；回看過(guò)往，既能發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律，也會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)大致有數(shù)！
2007年7月，經(jīng)過(guò)90輪的艱難“廝殺”，首次入杭的雅戈?duì)栆?4.76億元的高價(jià)，15712元/平方米的樓面價(jià)，拿下了2007年杭州地王——杭商院地塊，也就是今天的御西湖，地價(jià)超過(guò)了附近在售新盤
梧桐公寓15000元/㎡的均價(jià),創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)“面粉比面包貴”的神話。
地王產(chǎn)生當(dāng)天，附近樓盤包括梧桐公寓、楓華府第的售價(jià)，一夜飆升6000元，成為整個(gè)城市普漲的導(dǎo)火索，但是其實(shí)是浙商巔峰時(shí)刻在資本市場(chǎng)的一個(gè)影像。
而隨后2008年以美國(guó)房地產(chǎn)次貸危機(jī)為源頭席卷全球的金融危機(jī)，一下子又把杭州樓市拉回到現(xiàn)實(shí)；
這一年，不僅全球經(jīng)濟(jì)被美國(guó)拖累，而且風(fēng)光無(wú)限好的亞洲四小龍也被拖入深淵，從此一蹶不振，中國(guó)外向型經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)也遭受重創(chuàng)，才有了歷次以房地產(chǎn)為龍頭，以內(nèi)需、大基建拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)理論的雛形。
經(jīng)濟(jì)下滑，外貿(mào)停滯，對(duì)當(dāng)時(shí)外貿(mào)占到經(jīng)濟(jì)半壁江山的杭州來(lái)說(shuō)，無(wú)虞是重創(chuàng)；經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)價(jià)值深度捆綁的房地產(chǎn)當(dāng)然也不能幸免。
以08年9月九堡魅力之城等樓盤的猛烈降價(jià)成為導(dǎo)火索，杭州樓市迎來(lái)了前所未有的黑暗時(shí)刻，降價(jià)潮此起彼伏，部分開發(fā)商一度接近了崩盤的邊緣；
而彼時(shí)杭州GDP才4788.97億，除了外貿(mào)、旅游，典型板塊如下沙是一個(gè)以西門子、松下、東芝、伊萊克斯等世界500強(qiáng)集聚的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，供應(yīng)和性價(jià)比成為虹吸杭州主城剛需的一大板塊；
當(dāng)然，當(dāng)初的下沙和剛剛開始出現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)雛形的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)-濱江為犄角，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)上相對(duì)孱弱，但兩只腳還算平衡的省會(huì)城市——杭州經(jīng)濟(jì)基本底盤，這樣資金密集型的房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上的權(quán)重比更加凸出。
| PART 3 |
房地產(chǎn)就是地方經(jīng)濟(jì)的救世主，對(duì)于當(dāng)初絕對(duì)是實(shí)話。隨之，08年年底杭州出臺(tái)了：購(gòu)房入戶、最低2成首付、公積金提高額度、契稅、印花稅補(bǔ)貼的救市政策，無(wú)疑給被拖入深淵的市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑；
因此，整個(gè)2009年市場(chǎng)就像打了雞血，不含蕭山和余杭兩區(qū)的杭州主城住宅成交量每個(gè)月成交近1萬(wàn)套，創(chuàng)下了整年11.5萬(wàn)套當(dāng)時(shí)的天量。其中，新房成交量為66319套，比2007年和2008年兩年的成交總量還多出近4千套；二手房成交量為49258套，是2008年約3.5倍。
2009年8月，阿里B2B公司6000多名員工跨過(guò)錢塘江“乾坤大挪移”濱江新園區(qū)，B2B業(yè)務(wù)從信息走向交易，也就是由負(fù)轉(zhuǎn)正，賺錢的開始；同時(shí)，支付寶和阿里金融合并，籌建了螞蟻金服的前身小微金服集團(tuán)，以及建立阿里云……標(biāo)志著阿里從創(chuàng)業(yè)時(shí)代向發(fā)展新時(shí)代的邁進(jìn)。
阿里大遷徙也把創(chuàng)富神話帶到了濱江，很大程度上才有了從09年開始濱江、錢新房?jī)r(jià)的飛漲。
正因?yàn)橛辛?9年的瘋狂，2010年房地產(chǎn)攫取了剛從全球經(jīng)濟(jì)大衰退泥澤踏出的勝利成果，又有了對(duì)瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，力度最大的撥亂反正。
| PART 4 |
2010年國(guó)慶前夕，中央繼09年為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)擴(kuò)大內(nèi)需、信貸放水，基建投資的國(guó)十條之后，出臺(tái)了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新國(guó)十條；
10月11日，杭州出臺(tái)22條房產(chǎn)調(diào)控新政：只能在杭州新購(gòu)一套商品房（含二手），以及首套首付不低于30%，二套不低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，外地戶口需一年社�；騻�(gè)稅才能房貸，就是被坊間稱為“限購(gòu)令”和“限貸令”，無(wú)疑，這是地方反應(yīng)最快、出臺(tái)細(xì)則最快的一次調(diào)控；
究其原因，最根本的原因是2010年的杭州房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)把一線城市北上廣深壓在身后，沖上中國(guó)房?jī)r(jià)飆升一哥，而城市能級(jí)和房?jī)r(jià)完全不能匹配。
對(duì)于早富起來(lái)的草根浙商，敏銳的發(fā)現(xiàn)杭州城市和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的紅利，從其他行業(yè)獲取的資金和財(cái)富積累又投入到房產(chǎn)領(lǐng)域，帶動(dòng)資產(chǎn)獲益，滾動(dòng)之后的收益往往又超過(guò)其他的產(chǎn)業(yè)，并以此為榜樣不斷復(fù)制、放大；
而新政恰恰把這部分龐大需求阻擋在外，無(wú)疑給火熱的市場(chǎng)當(dāng)頭澆下一桶冰水。
隨之而來(lái)最具標(biāo)志性的事件，又是降價(jià)獲取流量，下沙金沙湖板塊中外公寓以14800元/㎡的均價(jià)首度開盤。這個(gè)價(jià)格不僅與一路之隔的近2萬(wàn)的滟瀾山拉開了顯著的價(jià)差，而且直接倒退到了兩三年前一路之隔的早城的價(jià)格水平。
中外公寓在杭州樓市價(jià)格體系重塑過(guò)程中可以說(shuō)是“戰(zhàn)略要塞”，它的東面是當(dāng)時(shí)供應(yīng)量龐大的下沙沿江板塊，西面同樣是供應(yīng)巔峰的九堡，與下沙沿江、九堡，甚至丁橋、華豐、筧橋等熱門板塊均存在著顯著的地緣性傳導(dǎo)效應(yīng)；
它的價(jià)格站位勢(shì)必影響著這些板塊重塑價(jià)格體系，進(jìn)而影響整個(gè)杭州的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)。多米諾骨牌的第一張牌一旦推倒，連鎖反應(yīng)帶動(dòng)下的坍塌勢(shì)不可擋，申花、橋西、甚至武林都未能幸免，而這樣的大幅降價(jià)和后續(xù)市場(chǎng)的孱弱也被稱作杭州房?jī)r(jià)失落的5年。
| PART 5 |
杭州城市在經(jīng)歷西溪濕地開發(fā)、錢江新城崛起、運(yùn)河申遺成功等重大歷史事件后，又取得了G20、亞運(yùn)會(huì)這樣的國(guó)際性峰會(huì)的舉辦權(quán)，成為繼北京、廣州之后，中國(guó)第三個(gè)舉辦亞運(yùn)會(huì)的城市；
而連續(xù)兩個(gè)國(guó)際峰會(huì)落子錢江世紀(jì)城——奧體，加快了杭州從錢塘江時(shí)代迅速進(jìn)入一個(gè)全新的階段——擁江時(shí)代。
國(guó)際性峰會(huì)效應(yīng)，推動(dòng)了城市基建的翻天覆地變化、人口和資金的大量虹吸、海量城中村的整拆整建；同時(shí)，伴隨著阿里由杭州級(jí)、中國(guó)級(jí)走向世界級(jí)企業(yè)，杭州找到了一條更適合自己的道路——互聯(lián)網(wǎng)，并短短幾年在數(shù)字產(chǎn)業(yè)方面走向全國(guó)所有城市的前列，互聯(lián)網(wǎng)之都的名稱逐漸成了杭州的最顯著標(biāo)簽。
2015年，杭州GDP的增幅更是高達(dá)兩位數(shù)，排名全國(guó)第二，以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在其中占比幾乎過(guò)半。
在經(jīng)歷一段時(shí)間的陣痛之后，杭州率先在全國(guó)城市中完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在未來(lái)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開拓上占據(jù)有利位置。而這一系列的成長(zhǎng)，也讓杭州的城市與房地產(chǎn)業(yè)受益良多，杭州城市再升級(jí)爆發(fā)出讓人刮目相看的能量，正式拉開了大牛市的序幕。
| PART 6 |
講了這么多，無(wú)非是想用幾次過(guò)往案例來(lái)對(duì)照目前的房產(chǎn)困境，2022年的杭州雖然大多數(shù)以前的粉盤板塊風(fēng)光不再，存在著系統(tǒng)性冷卻的風(fēng)險(xiǎn)；
但是大多數(shù)主城板塊在限價(jià)兜底的基礎(chǔ)上，一二手房還是存在正向價(jià)差，保護(hù)墊足夠厚實(shí)，一旦隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)預(yù)期明朗化、政策的重視和放松，至少流動(dòng)性的局部放松，走出困境是必然的。
本次市場(chǎng)下行更多的是由于過(guò)于嚴(yán)苛的政策，阻礙了房地產(chǎn)的流動(dòng)性、房產(chǎn)品的附加值和企業(yè)的積極性，又恰逢疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，造成了信心不足。
但經(jīng)濟(jì)上杭州2021年GDP 完成18109億元，全國(guó)排名第八；而且僅10年時(shí)間的基礎(chǔ)建設(shè)中，地鐵運(yùn)營(yíng)里程超越516公里，后發(fā)制人的追趕上了深圳、南京等城市，僅次于上北廣蓉，位居全國(guó)第五。
四橫四縱快速路，放射性快速路網(wǎng)，中環(huán)、二繞的逐漸閉環(huán)，蕭山機(jī)場(chǎng)兩鐵一空綜合性樞紐、東南西北高鐵站網(wǎng)密布，沿江兩岸天際線對(duì)望、西站杭州第一高集群規(guī)劃落地……整個(gè)城市的面貌和發(fā)展趨勢(shì)確實(shí)已經(jīng)拉小與一線城市的差距；
更不用說(shuō)考核城市價(jià)值的人口增長(zhǎng)：這十五年來(lái)杭州人口已經(jīng)從2008年的820萬(wàn)，猛漲到2021年長(zhǎng)三角僅次于上海、蘇州的1220萬(wàn)；
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要指標(biāo)GDP上，從2008年4900億到2021年18100億；
不管是人口、經(jīng)濟(jì)總量、收入水平、城市基礎(chǔ)建設(shè)都有了追超一線城市的底氣，城市綜合實(shí)力也是歷次房地產(chǎn)下滑所不具備的。
| PART 7 |
中國(guó)投資種類稀少，能解決中小額資金出路的投資工具相對(duì)匱乏，決定了相對(duì)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)既能成為平衡收入差距，保值增值的工具，也是內(nèi)生價(jià)值兼容居住實(shí)用價(jià)值，以及金融屬性的特殊產(chǎn)品，相當(dāng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)依然值得看好。
但是也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，杭州地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度過(guò)強(qiáng)才是對(duì)經(jīng)濟(jì)的最大阻礙；必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、收入、甚至城市發(fā)展的依存關(guān)系，必然是你中有我、我中有你，才是行業(yè)最終能走向成熟、穩(wěn)定發(fā)展，并且不依賴政策的唯一道路；
上面說(shuō)了這么多，隱含其中的邏輯就是：杭州經(jīng)歷過(guò)比這次下滑更嚴(yán)峻、更恐怖的房地產(chǎn)下行，但是經(jīng)濟(jì)總量、收入水平總體向上，城市基礎(chǔ)建設(shè)和城市化水平持續(xù)上升，這些維度與08、12年熊市的表現(xiàn)已經(jīng)大相徑庭，家底厚實(shí)了許多；
歷次的調(diào)控外部經(jīng)濟(jì)因素再嚴(yán)峻，但只要城市基本面中的人口基數(shù)持續(xù)上升、經(jīng)濟(jì)體量、收入生活水平的持續(xù)穩(wěn)定上升，房地產(chǎn)總有觸底企穩(wěn)乃至回暖的一天；
雖然沒(méi)有具體時(shí)間表，但在經(jīng)濟(jì)壓力高企、市場(chǎng)持續(xù)走弱的狀況下，調(diào)控政策的放松和市場(chǎng)基本面的穩(wěn)定應(yīng)該就是時(shí)間問(wèn)題；
當(dāng)然，最底層的支撐還是經(jīng)濟(jì)。年底最值得期待的，就是年度工作會(huì)議，且拭目以待，相信歷經(jīng)風(fēng)雨的中國(guó)，依然能夠走出這一輪經(jīng)濟(jì)困境，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，信心也將隨之歸來(lái)。
杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像曾任杭州“市長(zhǎng)”東坡居士筆下的《定風(fēng)波·莫聽穿林打葉聲》：“莫聽穿林打葉聲，何妨吟嘯且徐行�；厥紫騺�(lái)蕭瑟處，歸去，也無(wú)風(fēng)雨也無(wú)晴。
”百折不撓，百煉成鋼”才是杭州房地產(chǎn)應(yīng)該做到的，要有信心！
來(lái)源：杭州房叔
