01
“隔壁二手房賣到飛起，為什么我降到虧本價(jià)，連帶看都沒(méi)有？”
在看到一份杭州各個(gè)二手房小區(qū)的成交榜單以后，朋友Alex充滿了疑問(wèn)，跑來(lái)找我討論。
2020年行情瘋魔時(shí)期，當(dāng)時(shí)在未科工作的Alex，出于半自住、半投資的需求，買了一套臨安青山湖科技城的R盤，距離地鐵站約300米。
那是一套高層99㎡，中等樓層，單價(jià)2萬(wàn)1不到點(diǎn)，當(dāng)時(shí)總價(jià)209萬(wàn)，毛坯交付。
小區(qū)在去年6月交付，但由于工作變動(dòng)，這套房子Alex自己住不上了，只好趕緊掛牌想要出手。
Alex也沒(méi)想著賺錢，算了算各種成本，掛了一個(gè)2萬(wàn)3出頭的保本價(jià)格。
掛牌幾個(gè)月了，價(jià)格降了兩次，現(xiàn)在只賣2萬(wàn)1的虧本價(jià)，卻依然連帶看都沒(méi)有。距離破發(fā)也只有一步之遙，Alex說(shuō)實(shí)話已經(jīng)不忍心仔細(xì)算成本賬了。
讓Alex覺(jué)得最奇怪的是，在2022年杭州住宅成交TOP30樓盤榜單上，第一名就是同在青山湖科技城的星匯花園，去年賣掉了190套。
還有中天珺府，排在第13名，去年成交了92套二手房。
Alex覺(jué)得，既然別的小區(qū)能有大量成交，說(shuō)明還是有剛需接盤俠有需求。明明自家小區(qū)是剛交付的次新房，沒(méi)道理賣不過(guò)別家�。�
02
我查了一下，從2019年到2020年底售罄，R盤一共8次開(kāi)盤記錄，6次都需要搖號(hào)，最低中簽率甚至低至15%。
放在現(xiàn)在，這樣的低中簽率僅有極少數(shù)紅盤能達(dá)到。但這也就意味著，整個(gè)小區(qū)夾雜著大量的投資需求。
目前，貝殼上能找到55套R(shí)盤的二手房，掛牌單價(jià)從1萬(wàn)8到2萬(wàn)9不等。同時(shí)，還有100多套房子等著找租客，很多出不了貨的投資客想要挽回?fù)p失。
成交方面，目前小區(qū)里只能找到一套105㎡洋房，以總價(jià)209萬(wàn)、1萬(wàn)9的單價(jià)網(wǎng)簽。
臨安的二手房確實(shí)難賣�。�
貝殼找房數(shù)據(jù)，2022年臨安整個(gè)區(qū)只賣掉3313套二手房。
偏偏供應(yīng)量又很大，目前光是貝殼上，臨安掛牌二手房就有10829套。
最近兩年，臨安的二手房掛牌量還在拼命往上漲。
光是去年一年，臨安區(qū)就交付了27個(gè)小區(qū)，交付總面積超488萬(wàn)方。
按照套均100㎡計(jì)算，相當(dāng)于4.8萬(wàn)套。
這些小區(qū)基本都是前幾年臨安投資客最瘋魔的時(shí)候開(kāi)盤的，拋盤壓力很大。
所以，
Alex手里的那套R(shí)盤沒(méi)有帶看，我一點(diǎn)都不覺(jué)得奇怪。
03
那么，為什么R盤會(huì)賣不過(guò)星匯花園、中天珺府這些小區(qū)？
我找相熟的中介了解了一下情況。
首先，最核心的問(wèn)題是價(jià)格，毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
從成交排行榜來(lái)看，去年這兩個(gè)小區(qū)的二手房成交均價(jià)都只有1萬(wàn)7。成交均價(jià)就比R盤最便宜的一套掛牌，每平米還要便宜1千多。
現(xiàn)在會(huì)去臨安接盤二手房的，基本都是非常剛需的自住買家。對(duì)這些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，性價(jià)比因素非常重要。
其次，雖然R盤比星匯花園的房齡新，但是由于所處的位置是剛需板塊，產(chǎn)品迭代并不明顯。
如果是市中心的改善盤，3年房齡產(chǎn)品差距可能會(huì)非常明顯，因此次新房能賣出高價(jià)。
R盤偏偏還是毛坯交付，對(duì)二手接盤俠來(lái)說(shuō)，就更難以從房子本身直觀感受到產(chǎn)品變化。
像星匯花園和中天珺府，都有大量的純毛坯房源出售。名為交付了幾年的二手房，實(shí)際上和全新交付的沒(méi)有本質(zhì)差別。
再者，星匯花園、中天珺府的體量都非常大，二手房掛牌量也多，自然形成了店多隆市的效應(yīng)。
中介帶看時(shí)，也更偏愛(ài)推薦這樣的小區(qū)，畢竟更容易和房東議價(jià)。
04
其實(shí)，類似的情況，青山湖科技城并非孤例。
在閑林、臨平、崇賢、星橋等低單價(jià)的剛需板塊，你都能找到次新房成交活躍度遠(yuǎn)不及前幾年交付小區(qū)的例子。
最近半年，閑林賣得最風(fēng)生水起的是翡翠城、竹海水韻、桃源小鎮(zhèn)、雅居樂(lè)
國(guó)際花園等小區(qū)。相對(duì)新交付的未來(lái)學(xué)府、英特學(xué)府等，在成交量上都只能靠邊站。
在臨平，理想銀泰城、華元?dú)g樂(lè)城、康城國(guó)際等小區(qū)才是成交主力。前幾年的搖號(hào)紅盤們卻很少成交。
崇賢方向，房齡更老的恒基旭輝府、錦昌年華，是近半年的成交量TOP。其他大一批新交付的小區(qū)，反倒賣不了幾套。
說(shuō)實(shí)話，就算Alex狠心降價(jià)，也未必能順利出貨。
早在2019年，青山湖科技城的新房均價(jià)基本都得2萬(wàn)了。就像Alex買下的房子，保本價(jià)就得2萬(wàn)3。
你降價(jià)，別人也可以降價(jià)。R盤賣2萬(wàn)1就要虧本，當(dāng)年建倉(cāng)成本足夠低的星匯花園，哪怕賣1萬(wàn)7，都可能照樣有錢賺。
進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)的不同，已經(jīng)注定了底線不同。
來(lái)源：地產(chǎn)小王子
