在房地產(chǎn)行業(yè)，老房子只有兩種形式，一個是已經(jīng)被拆遷的房子，一個是希望被拆遷但一直還沒有被拆到的房子
現(xiàn)在中國正慢慢從棚改的時代進入到舊改的時代，根據(jù)住建部的要求，2020年要嚴格把控棚改的標準及范圍，簡單說就是：能不拆，盡量不拆
我們今天來聊聊這個話題
不得不承認一個問題，前期大規(guī)模的棚改和拆遷改變了很多人的命運
在前面十年中國的城市化進程中，越來越多的人因為拆遷棚改，也一躍進入了暴發(fā)戶的行列
前期的棚改政策爭議眾多，但不管怎么樣，棚改對于城市的影響，還是蠻多的，甚至通過棚改這樣的維度，能解釋很多矛盾的現(xiàn)象
比如問大家一個問題，現(xiàn)在強二線城市搶人大戰(zhàn)轟轟烈烈，一線城市搶不到或搶不過，只能從三四線城市搶，越來越多的三四線人口開始不斷下滑
但很奇怪的一點就是，為什么有些三四線的人口在不斷的下降，但相對應的房價卻在不斷的上漲我所知道的，已經(jīng)有好幾十個小縣城的房價已經(jīng)突破了2.5萬、3萬的樣子，而上海還有很多地方的房價，也就只要2萬多，很明顯就是三四線城市的房價虛高啊，其中很重要的一點就是受到棚改的影響
很多城市的棚改其實已經(jīng)成為了當?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的支柱力
前面幾年開始大量的棚改依賴的是貨幣棚改，很多當?shù)氐耐林蝗皇稚隙嗔艘淮蠊P錢，這筆錢絕大多數(shù)當然是涌入房地產(chǎn)市場
還有一點就是因為棚改，帶來了很多土地的指標的釋放，意味著這些城市的商品房開始增加供應，商品房開始增加供應意味著市場就變得很熱鬧
所有的這些其實都導致了我們看到三四線城市成交開始往上走的核心原因
棚改讓整個城市的面貌變得更好，大家的生活水平也往上走了很大的臺階
但是，花無百日紅，前面好啃的骨頭基本都啃完了，現(xiàn)在的棚改拆遷順利推進的難度也越來越大
一旦棚改結束了，有兩個最核心的問題是必須要面對的：
首先是整個三四線城市的購買力會面臨著迅速的滑落
說實話，我一直覺得很多人一開始就曲解了棚改政策或是貨幣化安置的政策，伴隨著貨幣化棚改的結束，三四線去庫存的壓力會越來越重，而且，銀行的壞賬率可能會提升
前期受到安置的受眾本質(zhì)上個人過去的現(xiàn)金流其實并不穩(wěn)定，一旦停止了貨幣化安置的助力，會讓他們過度的杠桿化，從而加劇相關的風險
從貝殼檢測的60多個三四線來看，因為棚改貨幣化的弱化，三四線成交下滑的占比達到了60%，所以現(xiàn)在很多城市開始都慢慢變得比較弱
其次是會沖擊城市的經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)
很多人一直很擔心棚改會引發(fā)樓市的泡沫，但我覺得真正需要焦慮的并不是這個
更加需要擔心的是一旦貨幣化棚改停止后社會的購買力應該如何有效的跟進，整個社會如何實現(xiàn)更有效的實現(xiàn)經(jīng)濟的內(nèi)循環(huán)
由于受到疫情的沖擊，我看到很多政府都在大力的賣地，想要補充財政所受到的影響
其實這應該是在城市的棚改階段，就應該抓緊時間做好產(chǎn)業(yè)的引進及產(chǎn)業(yè)升級，一邊棚改一邊構建自己的產(chǎn)業(yè)鏈，這樣城市的發(fā)展就會變得良性循環(huán)很多
對于地產(chǎn)而言，什么是內(nèi)循環(huán)，就是不需要依靠棚改，就能完成庫存的去化
當然現(xiàn)在棚改之后又開始慢慢的推行舊改的政策，但說實話，舊改確實不會像棚改帶來這么大的力度，換句話說，在接下來的幾年三四線將經(jīng)受一定程度的考驗
目前納入到棚改范圍的小區(qū)，絕大部分是容積率偏低的老舊住宅小區(qū)，政府通過容積率的調(diào)整增加，來彌補政府土地資源的不足
高容積率的舊房其實已經(jīng)沒有多大的容積率的提升空間，對于政府而言，只有支出，沒有溢價
對于開發(fā)商而言，一旦樓層超過了8層后，整體的利潤空間都將受到很大的影響，所以，對于開發(fā)商而言，其實真的是沒有那么多的動力來繼續(xù)大范圍的推進棚改這件事
但很現(xiàn)實的問題是，越來越多的高密度小區(qū)，再過五年，十年，十五年后，會變成一棟棟的老破小，但因為容積率太高，樓層太高，很可能都會拆不起
所以整個城市的界面就會變得很差，因為很多樓棟的外立面可能都會因為時間的流逝而變得越來越不美觀，到了那個時候，可能很多人都會在心里默念，要是能繼續(xù)棚改就好了
很多人可能會說，有沒有另外一種可能性，就是對于高密度的小區(qū)而言，讓業(yè)主承擔一部分的費用來進行重新的修建，畢竟相對于老房子，新房子在二手市場肯定能產(chǎn)生更多的溢價空間
有這種想法的人，我就只能說不可能，就社會現(xiàn)實而言，哪怕是在公共區(qū)域進行翻新或是加裝電梯這樣的舊改小工程，在沒有外部經(jīng)濟補償?shù)那闆r下，很多都無法實現(xiàn)
所以我有一個小小的判斷，未來的小區(qū)想要拆遷順利，需要滿足一些條件
一是小區(qū)在建筑形態(tài)上會發(fā)生一些根本性的改變，屬于不可預期的不可控力，比如去年8月，深圳市羅湖區(qū)某一棟居民樓突然發(fā)生樓體倒塌，后來就是政府在原址進行了重建
二是業(yè)主有強大的自我組織能力，當然，想要達到這點，壓力還是蠻大的，因為在很多老破小居住的人員他們的工作流動性很強，而且工作壓力強度大，對自我組織處理拆遷這樣的問題，很顯然，他們既沒有能力也不熱心
三是在制度與法律層面予以一定的約束和獎勵，對于接受拆遷或是加固翻新的，給與一定的稅收優(yōu)惠或是其他獎勵
當然，從當前看，確實還沒有什么措施可以提供給高密度的建筑提供一個有體面的未來
很多老上海人都經(jīng)歷過：一拆致富，從而走上人生的輝煌
我們不評論這個行為的對錯本身，從經(jīng)濟獲利看，釘子戶獲取的超額利潤的空間一定會越來越少，如果經(jīng)濟補償上無法達成一致，不拆就不拆，也不會再出現(xiàn)強拆等行為
現(xiàn)在的拆遷或是棚改的標準，正越來越公平化、正規(guī)化，
未來拆遷致富可能再也不會存在了
講真，釘子戶就別死扛了，因為死扛也沒用
來源：真叫盧俊
