| PART 1 |
最近，在和煦的暖陽里，杭州樓市確確實實地復(fù)蘇，無論新房、二手房的成交都比一月有大幅上漲，房叔后臺的咨詢也多了起來，忙到半夜成為常態(tài)。
作為行業(yè)人看到此景自然高興，但這依然是屬于杭州、寧波等高能級城市的“獨立行情”，以全國層面而言，甚至可以說中西北部、三四五線越凋敝，前者更好，因為浙江去年人口凈增長依然是頭部省份之一，而出生率卻接近跌破0點。
有的在升起，有的在下落。
這是地區(qū)和城市分化的必然結(jié)果，但宏觀上房地產(chǎn)行業(yè)的凋敝依然是我們需要警醒的，因為在全國一盤棋，大中央小地方的格局里，并不存在真正的“純獨立市場”；
相反，小賬本永遠(yuǎn)要為大統(tǒng)籌服務(wù)，一旦頂上開啟大調(diào)整，一二線強(qiáng)市波及面更大前置效應(yīng)更強(qiáng)，過去三年的調(diào)控來回拉扯就是明證。
洪流來時，個體的力量往往只是選對錯，上舢板或是小船，所以幫購房者挑房選房只是一個層面，時刻關(guān)注頂層的制度建設(shè)和政策發(fā)力方向才能功夫做在身前，防微杜漸。
比如今日筆者會發(fā)這個標(biāo)題，絕非聳人聽聞，而是最近一周多，就連續(xù)發(fā)生的重磅調(diào)整提出的未雨綢繆。
| PART 2 |
近期，關(guān)于房地產(chǎn)可被稱為新聞的事件，除了各地接力貸、連心貸這些荒腔走板的騷操作，M2放水再創(chuàng)新高外，就是連續(xù)三起關(guān)聯(lián)性事件。
一、證監(jiān)會近日啟動房地產(chǎn)私募基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。這是繼兩年前公募Reits（基建類（含房地產(chǎn)）信托基金）推出后開放的又一領(lǐng)域，公私皆備，只是目前購買機(jī)構(gòu)和人群有限制，產(chǎn)品領(lǐng)域也未放入商品房；
二、這期間，在以全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查工作情況為主題的新聞發(fā)布會上，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對外披露，在過去三年里，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)動員了260多萬人參與。
三、私募基金試點啟動發(fā)布一周后，2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》；征求意見稿措施共計19條，精確到數(shù)字的條文，支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)�；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。
第一條新聞，被樓市多軍拿來佐證樓市和房價又要起飛的信號已來，很快第二條被樓市空軍拿來抨擊房產(chǎn)過剩，泡沫巨大的土地財政現(xiàn)實；
情緒總是迷人眼，筆者給大家翻譯一下：
第一條，除了海外市場融資，我國在房地產(chǎn)融資端的所有工具都已打開，制度建設(shè)已經(jīng)初步到位，房開負(fù)債、城投債可以通過這些渠道轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)基；
債要還，股可以不用，目前留的窗口指導(dǎo)，隨時可以面向個人和住宅領(lǐng)域打開。
大白話說，想炒房，給個平臺炒，錢如果真的進(jìn)不到實體買房，進(jìn)公私募基金給岌岌可危的城投債托底也是可以的。
第二條，6億棟雖然駭人，但大部分都是農(nóng)村自建，城里的廠房公建也在其中，這個數(shù)字只不過戳破了“人多地少”的假象，同時讓吃瓜群眾對房地產(chǎn)的前景預(yù)期受到了傷害。
而其真正重點在，住建部動用3年時間、260萬人如此全面的資源，對全國所有建筑物做了詳細(xì)的統(tǒng)計和調(diào)查，筆者不相信沒有城市商品住宅類的子條目，想統(tǒng)計持有房產(chǎn)確權(quán)一步之遙。
第三條，城市租賃房類產(chǎn)品像萬科、龍湖都涉足了，但遲遲難以發(fā)展。本質(zhì)原因在于租賃房與商品房市場地位長久以來的不對等，這次終于有了關(guān)鍵性的政策金融政策工具，力度相當(dāng)大，條件不錯；
一方面通過租賃貸款盤活房開及城投沉默資產(chǎn)，使其可以成為穩(wěn)定抵押物讓房企的現(xiàn)金流可以流轉(zhuǎn)起來轉(zhuǎn)而支持新房保交房、拿地維持土地財政；
另一方面這也是給許多房開指了一條落地轉(zhuǎn)型的明路，高周轉(zhuǎn)玩不下去了，就借債做長租，靠現(xiàn)金流先交了新房回款降杠桿，中國不需要那么多房開了，以后踏實干租賃和服務(wù)，這在世界范圍內(nèi)也是老故事。
| PART 3 |
連續(xù)、密集、多部委的頂層設(shè)計，加上今年已在青島全面試點的金稅4期系統(tǒng)，做個總結(jié)：
今年是房地產(chǎn)的大考之年，頭部城市的紅火難掩整體的下行，當(dāng)這跟支柱不再吃大力時，必須要有新的替代財源；
如果要補(bǔ)的窟窿小，可以靠租賃市場的現(xiàn)金流和股基市場，富人既然擔(dān)心樓市預(yù)期不敢進(jìn)場，給你一個可以短進(jìn)快出的平臺，變相支持樓市，托住價格；
如果要補(bǔ)的窟窿大，頂層已借助科技工具和地方平臺的多年數(shù)據(jù)，基本建設(shè)完成從統(tǒng)計到確權(quán)到稅務(wù)的所有環(huán)節(jié)，喊了近10年的房產(chǎn)稅，2023年是真的看得見摸得著可感了。
這顆地產(chǎn)原子彈，用不用是一回事，有沒有是另一回事。若今年頭部城市的樓市銷售回暖和賣地情況再不理想，或者補(bǔ)不上其他普通城市的下滑窟窿，城投實在也借不動了。
| PART 4 |
當(dāng)然，真要推動稅改走出這遲遲下不了決心的一大步，也得是最窘迫的結(jié)果；
頂層在今年春天做好金融、住建、國稅、證監(jiān)部門的鋪墊，更多的意義還是鞭策地方同時兼顧風(fēng)險，救樓市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，給一些明確的利好和壓力——
二三季度要大考，再考不好志愿沒得填了。一旦步入房地產(chǎn)稅時代，哪怕只是增加試點，給老百姓的信號意義也是很明確的：
開始收房產(chǎn)稅了，遲早全國都得收，富人在哪交都得交，不如去大城市，為了下一代也避免不了，巨大城市化、城市群形成和地球獨一份的戶籍限制放開是大勢所趨；
但是，這也同時承認(rèn)城鄉(xiāng)二元的對立加劇和平均主義、資源錯配的道路不可持續(xù)，換言之承認(rèn)了大量人口流出地方過度建設(shè)的無意義和大餅規(guī)劃破產(chǎn)，即許多地級市新增城市化到此為止，不再需要增量，房價徹底失去支撐；
于是，我們將不會看到在都是羚羊的地方修高速公路，上海周邊還有大量的農(nóng)業(yè)用地和蔬菜大棚，中心城市虹吸、人口凝聚效應(yīng)會更強(qiáng)；
本質(zhì)上這是社會生產(chǎn)力的集中，放大財富增值速度和產(chǎn)生更多更高維的生產(chǎn)關(guān)系，進(jìn)一步鞏固核心城市的資產(chǎn)價格；
從上到下都有發(fā)展慣性，這無可厚非，但如果形勢真嚴(yán)峻，也只能跨過鴨綠江。
| PART 5 |
今年起，請帶著看得到房地產(chǎn)稅的預(yù)期。
有剛需購房和正向置換要積極，賣房化繁為簡，求精不求多更要積極。
這是筆者對所有買房、賣房、炒房讀者的衷心建議。
來源：杭州房叔
