近日，杭州正式發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見》。
文件提到，城市更新的對(duì)象包含了“危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)”等，工作任務(wù)有“全面推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治改造，積極探索‘拆改結(jié)合’模式”、“深化城中村改造工作”等。
這不免讓人回想起，2015-2017年那一輪覆蓋全國(guó)的棚戶區(qū)改造，并且徹底點(diǎn)燃了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
杭州本次全面推進(jìn)城市更新，可能與4月28日的高層會(huì)議部署相關(guān)。根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式，推動(dòng)“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”工作。
為什么是超大特大城市？
很明顯，目前中小城市的發(fā)展已經(jīng)基本飽和，人口增長(zhǎng)乏力或者直接負(fù)增長(zhǎng)，現(xiàn)有的新城建設(shè)甚至已經(jīng)過剩。
只有超大特大城市，還保持著良好的生長(zhǎng)空間，巨大的人口保有量和增量，也依然有城市更新建設(shè)的需求。
位列特大城市名單的杭州，這次自然不會(huì)落下。
所以，杭州又要迎來一輪轟轟烈烈的“新棚改”，以及一大批拆遷戶？
杭州樓市能否因此復(fù)制2016年奇跡，再被點(diǎn)燃？下面我來分析一下。
先來看看上一輪棚改的力度。
根據(jù)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三年計(jì)劃，2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房共1800萬套，農(nóng)村危房1060萬戶。
杭州呢？
2016年開始，杭州僅主城區(qū)就開始了246個(gè)城中村改造，涉及54萬戶家庭。如果算上蕭山、余杭、富陽、臨安，總量更是驚人。
用一張動(dòng)圖直白地表現(xiàn)：
錢江新城二期板塊2016年時(shí)還是一片城中村，如今已經(jīng)全部夷平，重新拔地而起了全新的高層建筑。
除了錢二，整個(gè)杭州核心片區(qū)的城中村，幾乎都被拆完了。
大批手握貨幣安置千萬現(xiàn)金的拆遷戶，直接沖進(jìn)樓市，橫掃新房市場(chǎng)，許多樓盤瞬間清空。
這樣的場(chǎng)景，許多人依然歷歷在目。這也是杭州那一輪樓市被點(diǎn)燃的導(dǎo)火索。
不過，正是經(jīng)歷了上一輪大拆遷，本次城市更新涉及到的城中村拆遷，規(guī)�？隙ㄟh(yuǎn)不如上一輪。
目前杭州繞城內(nèi)，特別是錢塘江以北區(qū)域，只剩筧橋等小部分地區(qū)還有未拆遷村，而這些地方的拆遷“回報(bào)率”也是較低的。
城中村的拆遷量，釋放的是市場(chǎng)需求，再看看相對(duì)應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)。
2016年全年在售的新房暫未查到數(shù)據(jù)，我們可以參考一下前一年的土地供應(yīng)量。
根據(jù)2015年度杭州市國(guó)土資源綜合簡(jiǎn)報(bào)，當(dāng)年杭州全市出讓商品住宅用地2737畝，其中主城區(qū)1486.36畝。
這算多嗎？不妨對(duì)比一下去年的數(shù)據(jù)。
2022年，杭州全市出讓普通商品住宅用地8709.33畝。今年以來，杭州土地供應(yīng)的速度也絲毫沒有降下來。
兩個(gè)年份差距巨大！
這也導(dǎo)致，2016年乃至2017年拆遷戶大量沖進(jìn)樓市后，造成杭州樓市階段性的供不應(yīng)求。
但從2016年開始，杭州土地供應(yīng)量爆發(fā)，幾乎每年都以2000億以上的土地出讓金總額，排在全國(guó)城市前列。
土地供應(yīng)帶來的最直接的影響，就是新房供應(yīng)量大增，且每年都維持在高位。
對(duì)比之下，2016年和2023年杭州樓市的供應(yīng)量相去勝遠(yuǎn)。
一個(gè)是天量的拆遷+短缺的市場(chǎng)供應(yīng)，一個(gè)是有限的拆遷+充足的市場(chǎng)供應(yīng)。
兩個(gè)截然不同的供需關(guān)系，2023年鐵定難再?gòu)?fù)制2016年的市場(chǎng)行情了。
還有一個(gè)不可忽視的因素。
新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，從來不只是內(nèi)部的，還有來自二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
正如前面所列數(shù)據(jù)，2016-2022年，杭州連續(xù)多年的土地高位供應(yīng)和新房高位供應(yīng)，從而轉(zhuǎn)化出了大批量的二手房。
據(jù)各方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前杭州掛牌的二手房已經(jīng)達(dá)到20-30萬套。
隨著每年大量新房交付，以及滿二唯一、滿五唯一房源的進(jìn)場(chǎng)，杭州的庫(kù)存量應(yīng)該還會(huì)增長(zhǎng)。
在大量二手房的踩踏擠壓下，二手房?jī)r(jià)也已回落，許多板塊已經(jīng)和新房?jī)r(jià)格持平，甚至更低。
換句話說，即便現(xiàn)在一夜新增大批量的拆遷戶，以杭州目前的新房+二手房供應(yīng)完全足夠消化，或者綽綽有余！
杭州此輪大規(guī)模“城市更新”，也許我們更應(yīng)該關(guān)注“改造”而非“拆遷”。
一些80年代建造的小區(qū)，由于當(dāng)年的施工水平有限，經(jīng)過40年風(fēng)雨洗禮，現(xiàn)在已經(jīng)破破爛爛。
外立面改造和電梯加裝，顯然不是長(zhǎng)久之計(jì)。
能否原拆原建，或者直接補(bǔ)償拆遷，或許會(huì)成為很大的亮點(diǎn)。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
