城東新城，天之驕子，是時候爆發(fā)你的小宇宙了

作為杭州城市東部門戶，城東新城與錢江新城CBD、錢江新城二期相連，僅僅規(guī)劃中的商業(yè)綜合體就高達八座，240萬方商業(yè)體量，從城東新城出發(fā)，15分鐘可達西湖文化廣場，30分鐘可達蕭山機場，展示著這個新生板塊的能量與光輝。

城東新城西起秋濤路(石橋路)，東至滬杭高速公路，南起艮山西路，北至德勝快速路，位于杭州核心區(qū)東部，是整個城東的門戶。以火車東站為中心，東站以東為彭埠單元，東站以西為天城單元。

二、天城單元概況

天城單元東至現狀既有鐵路東側，西至石橋路(秋濤路)、南至艮山西路、北至德勝路，總用地面積416.89公頃。

因更靠近市區(qū)開發(fā)較早，布局較為散亂，大量市場與老舊房屋混雜。優(yōu)質地塊被早早占據，很多樓盤已經有了年代感，因農藥廠而大名鼎鼎的新風板塊也在該單元內，龜速治理進度拖累了整體的發(fā)展，也對于購買人群的心理造成很大壓力，從而這一整片單元價格一直無法發(fā)揮地理優(yōu)勢。

2004年，天運花園的開盤正式拉開了城東新城商品房化的序幕，利用運河水岸的自然景觀作為優(yōu)美的景觀帶，高層建筑理念，是杭州整個城東地區(qū)當時最現代化、最具人文景觀特色的樓盤。

2008年，綠城玉蘭公寓，是綠城集團挺進城東的經典之作，2009年旁邊的東方麗都花苑首開，這兩個樓盤的外立面和設計非常相似，現在看起來依舊沒這么老舊，也是天城單元老產品中的一大亮點。

2010年，正值杭州樓市最巔峰時期，在均價上已經能與北京、上海并列，遠超深圳，火車東站旁的中凱紅街廣場的開售，將整個城東新城的價格推向了高潮，總建筑面積340000，總占地面積92046，由住宅與酒店式構成，毗鄰東站西廣場集商務、餐飲、娛樂、休閑為一體，是當時最火熱的項目之一�？上е挥凶∵^才知道，距離火車站太近其實一點都不好，只能說想象總是美好的，在那個火熱的年代，在那個TOD模式還未成為主流的年代，這類偽TOD也是一種嘗試。

從2011年恒祺克拉公館開售，到2015年天陽尚城國際二期開盤期間，杭州經歷了樓市的超級大震蕩，信宇錦潤公寓、天陽尚城國際一期、紫玉福邸全部夭折，尾盤一直賣到2015年才基本售銷。

天陽文暉、天城府、新天地金色時光這一系列的推盤正式將因為農藥廠出門新風板塊的畫上了句號。

天城路板塊位置極佳，配套與學區(qū)總體來說也不錯，擁有江干最實在、最有性價比的學校濮家小學。為何會讓它這么沒存在感呢？

只能說是推盤、推地的節(jié)奏出現了問題，農藥地塊早早整治早早上市先進行新風板塊的開發(fā)與建設，西廣場附近地塊與新風開發(fā)的節(jié)奏對調就會有很大不同了，近幾年萬家新村拆遷平整土地，配合西廣場一水的2010后商品房產品那么格局就完全不一樣了�？上В�可惜。

三、彭埠單元概況

彭埠單元東至滬杭甬高速公路及白石港、西至現有鐵路東側、南至艮山西路(艮山東路)、北至德勝路，總用地面積606.72公頃。

彭埠單元則是整個城東新城最精華、商業(yè)綜合體、寫字樓、商品住宅最集中的單元。

作為錢江新城的自然延伸，華潤東站萬象匯、港龍城、三花國際、西子國際、杭州之翼、中豪五星國際、十字天幕街區(qū)、一街一中心，一個個光輝奪目的商業(yè)規(guī)劃都布局在此。

但東站萬象匯3.6萬方、三花國際2.7萬方、西子國際8萬方、杭州之翼6萬方，最大的25萬方商業(yè)體港龍城處于爛尾中，期盼中的十字天幕街由于消防等原因，“天幕”大概率無法落地，一街一中心成為了最后的期待，在這塊黃金地塊上商業(yè)體的操盤真的是令人失望，為了利益最大化，城東新城沒有對地塊進行整體的規(guī)劃打包，沒有引入標志性的商業(yè)綜合體與教育資源配套，大量的中小綜合體、酒店式公寓嚴重拉低了形象。

其實大型綜合體所引入的品牌與人流是板塊能級的最好體現，是板塊發(fā)展重要的支撐，沒有大型綜合體的加持，沒有大型品牌的加持，沒有教育資源的加持，大大拖累了城東新城。

2012年濱江曙光之城，分為毛胚與精裝修兩種模式，在當時那個年代精裝修交付并不常見，只有豪宅才有的待遇在城東新城上演，尤其是奢華精裝體系，在現代杭州樓市中外立面、公區(qū)都屬于經典之作，可惜城東辜負了你。

至于很多人喜歡把金色黎明也一起說進去，其實是錯誤的叫法，金色黎明屬于筧橋板塊了它的價格確實會比城東新城低一點，城東新城的北面邊界沒有在德勝快速路。

同年位于城東新城最核心地塊新中宇維薩開盤，采用高端樓盤才配備的玻璃幕布外墻外立面，周邊地鐵、綜合體環(huán)繞，25萬方港龍城城東最大綜合體就在它的對面，按理來說應該成為絕對的標桿之一，但隨著包陽臺打破整體外立面的整潔，港龍城爛尾，自身戶型與公區(qū)做又差強人意，在城東新城的市場上屬于拖后的一員。

2013年德信系正式進入城東新城，由德信東望開始到德信浙旅東宸，還有看著不這么濱江的濱江德信東方星城，德信全面在這扎根發(fā)展，直至總部遷于城東新城。

濱江德信東方星城雖然看著并不那么濱江但其實還是屬于濱江產品，外立面有點德信的味道，公區(qū)和物業(yè)方便都不錯，價格位上不去最主要還是距離地鐵較遠，北端的開發(fā)速度較慢，世茂天譽標桿的樹立會帶動星城的發(fā)展。

2105年，首開的淮礦東元府，真的不太想提。它是整個城東新城商品房里最不像商品房的，開發(fā)商專業(yè)度真的為零，奇葩的戶型、丑陋的外立面讓人都不敢相信這是近幾年的產品，比安置房還像安置房。

2016年，萬科中央公園亮相，在那個不太難買房的時代，精裝修裝標不是拉價格的工具，在那個精裝修還不盛行的年代，萬科中央公園確實比較不錯的產品，可能它自己都不知道自己之后的擔子居然這么重，從2018年9月杭州行情冰封開始一直到以世茂天譽為首的新產品交付，維持兩年的代表樓盤，城東新城門面就落在了它的身上，它也是在那時段唯一讓城東新城價格還能維持在50000元/㎡左右水平的。

2018年，下旬之后杭州整體行情反轉下行之際，城東新城大混戰(zhàn)同期展開，都會風華、世茂天譽、三湘印象、城東金茂府同臺競技，就此開啟了城東新城最憋屈的時刻，截至目前都有部分樓盤價格一直沒有恢復到18年的峰值水平，看著其他板塊噌噌噌地上漲，自家的板塊一直不動，這個心情其實是非常復雜的�，F在就看它們的展現自己魅力的時刻了，依托杭州樓市上漲行情，依托江河匯有序開發(fā)建設，依托錢江新城二期概念布局，新產品是時候發(fā)力了。

四、城東新城攻略

板塊星級：★★★★

本來按照規(guī)劃、定位、區(qū)塊位置來說應該打四點五星的。但前期供應量過于集中、產品相對老化、商業(yè)體處于建設期確實大大影響了它的發(fā)揮，用一堆2015年產品，來對標其他新產品確實是比較累，萬科中央公館就作為標桿產品也確實不夠格。不過，隨著新產品交付，界面逐步改善，期待2021年城東新城的補漲。

區(qū)域位置：

城東新城西起秋濤路(石橋路)，東至滬杭高速公路，南起艮山西路，北至德勝快速路，位于杭州核心區(qū)東部，是整個城東的門戶。

學校配套：

采荷三小，夏衍幼兒園，夏衍中學，夏衍小學(浙江省示范小學)。

交通配套：

地塊可共享城東新城TOD交通網絡體系，地塊東面緊鄰火車東站，與四條軌道交通（1號線、4號線、6號線、機場快線）站點直線距離均在500米范圍內，并可通過地下空間互相連通。

生活配套：

商業(yè)：杭州港龍城(總建面25萬平)，東站西子國際(總建面13萬平)、三花國際大廈、華潤中央車站廣場等環(huán)繞；杭州之翼、東亞新干線、克拉公館等商辦鱗次櫛比，商業(yè)商務氛圍濃厚。

醫(yī)療：江干區(qū)人民醫(yī)院（二級綜合醫(yī)院）。

購房指南：

①板塊新盤

板塊內新盤供應已經和之前大大不同了，核心區(qū)塊就剩德信中心項目，其他主要集中在明石區(qū)塊，相較于城東新城原有安置房、酒店式、商品房混雜布局不同，明石區(qū)塊更加純粹，界面更加清晰，可惜距離商業(yè)配套項目較遠，學區(qū)值得期待。

②板塊二手房

板塊內二手房終于有了新產品的出現，伴隨著伴隨著三湘印象、都會風華的交付，終于補齊了2018年再無新產品的尷尬局面，萬科也終于卸下了扛起城東新城的重擔，世茂天譽的交付確立了城東新城標桿的地位，以后城東新城的上限基本是德信中心與世茂天譽確立的。

暫時板塊內二手房大多數還集中在50000元/㎡區(qū)間，網絡低掛的多數集中子在低樓層和沿高架區(qū)域，按杭州的走勢來看，補漲的可能性非常大，值得介入。

③板塊投資建議及未來的兩年價格預測

正如上述分析的城東新城在杭州一直不溫不火，這幾大因素正在逐步補齊，過去的一年，隨著浙大二院江干院區(qū)正式啟用、王府井進駐接手港龍城、華潤萬象匯開業(yè)、白石會展中心開工建設，城東新城價值是正在逐步顯現的。

2021年的城東新城將是重新煥發(fā)光輝的一年，預計普遍商品房房價將站上55000-58000元/㎡，頂部次新盤將站穩(wěn)65000-68000元/㎡。

我們整理了板塊應該重點關注的樓盤信息，供參考。