且杭州貝殼市占率較高，數(shù)據(jù)支撐力較強(qiáng)，能夠比較完整的展現(xiàn)杭州二手市場(chǎng)的真實(shí)情況，故此次我們根據(jù)杭州貝殼的3月份數(shù)據(jù)做一個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)解讀。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，
朝暉六區(qū)的成交量為3月成交量榜首，朝暉六區(qū)成交躍上成交榜首與此前流傳的朝暉六區(qū)將要進(jìn)行未來(lái)社區(qū)改造的傳言關(guān)系密切。
絕佳的中心城區(qū)的地段，假如真的如愿進(jìn)行大規(guī)模的改造自然是相當(dāng)大的利好，烏雞變鳳凰也不是不可能。
3月二手成交量第二的為中泰的新西湖小鎮(zhèn)，杭州貝殼將其歸為閑林商圈，成交量緊追朝暉六區(qū)，兩者成交量不相上下。
閑林商圈為杭州二手成交的傳統(tǒng)大戶，此次同樣如此，除了新西湖小鎮(zhèn)，3月份二手成交量前20的樓盤(pán)閑林就囊括了5個(gè)。
包含排名第6位的竹海水韻、第8位的盛世嘉園，第11位的爵士風(fēng)情，第19位的新明半島。
閑林商圈的成交數(shù)據(jù)如往常一樣依舊強(qiáng)勢(shì)，但可以發(fā)現(xiàn)的是，在閑林經(jīng)過(guò)一輪較大幅度的上漲后，閑林的成交量確實(shí)也在逐步的下行。
3月份沒(méi)有出現(xiàn)閑林連續(xù)多個(gè)樓盤(pán)霸屏榜單前列的情況，反而是曾經(jīng)在閑林商圈邊緣的新西湖小鎮(zhèn)成交量大幅上升，爬到了成交量榜單的榜眼。
其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，價(jià)格上漲對(duì)于數(shù)量最大的剛需的承價(jià)能力是個(gè)比較大的考驗(yàn)，買(mǎi)不起自然繼續(xù)向周邊溢出。
新西湖小鎮(zhèn)此類(lèi)價(jià)格較低，且通勤條件較好的門(mén)檻型剛需樓盤(pán)自然成為承接這些剛需需求的補(bǔ)充性選擇。
從3月份的貝殼成交量榜單我們還能發(fā)現(xiàn)更有趣的現(xiàn)象。
△表格來(lái)源于杭州貝殼
扣除朝暉六區(qū)、金都夏宮、
翠苑一區(qū)、創(chuàng)世紀(jì)等8個(gè)四散分布的樓盤(pán)，剩下的12個(gè)樓盤(pán)都分布在環(huán)未來(lái)科技城—蔣村的大城西范圍內(nèi)。
這12個(gè)樓盤(pán)繼續(xù)拆分開(kāi)來(lái)，能更明顯的發(fā)現(xiàn)，這12個(gè)成交頭部的樓盤(pán)基本都分布在未來(lái)科技城南側(cè)的閑林或未來(lái)科技城北側(cè)的良渚商圈。
其中良渚文化村的探梅里、七賢郡以及白鷺郡南成交量上升速度非常明顯。
這幾個(gè)良渚文化村組團(tuán)由于都是小戶型為主，總價(jià)低，同時(shí)與未來(lái)科技城之間的距離可控，承接了大量的需求外溢。
從杭州貝殼3月的成交榜單排行也可以非常清晰的發(fā)現(xiàn)，杭州的人口增量西傾現(xiàn)象非常明顯。
城西范圍內(nèi)的剛需樓盤(pán)不僅門(mén)檻更高，且成交量還大。
成交持續(xù)放量，價(jià)格持續(xù)上漲，背后推動(dòng)力一定是澎湃的需求。
而且這類(lèi)需求和傳統(tǒng)的炒作不一樣，成交放量及成交價(jià)格上漲的樓盤(pán)呈現(xiàn)更為均勻的分布，只要有較好的通勤條件板塊或樓盤(pán)，量?jī)r(jià)都上漲。
并不是集中一點(diǎn)、某個(gè)熱點(diǎn)板塊的單獨(dú)上漲，而周邊板塊不漲。
這說(shuō)明了，推動(dòng)成交放量的主力是剛需自住型需求為主，而非資金驅(qū)動(dòng)型的上漲。
再看看3月的二手住宅帶看量榜單，結(jié)果就更加清晰。
△表格來(lái)源于杭州貝殼
帶看量前二十的二手樓盤(pán)中有13個(gè)是未來(lái)科技城或環(huán)未來(lái)科技城樓盤(pán)，占據(jù)帶看前二十榜單的半數(shù)以上。
從成交量看也好，從帶看量看也好，城西已然是杭州二手房交易最為活躍的區(qū)域，沒(méi)有之一。
這也印證了杭州近些年來(lái)的人口增量流入的方向，城西已經(jīng)是杭州最主力的人口流入地。
從這份貝殼3月的成交、帶看數(shù)據(jù)，我們也可以得出符合這座城市未來(lái)發(fā)展方向的合理猜測(cè)判斷。
隨著產(chǎn)業(yè)的密集快速的西向集聚，省級(jí)城西科創(chuàng)大走廊的戰(zhàn)略加身，城西大概率將成為杭州最為重要的新增人口集聚地，這里有充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，能夠成為一線城市一定程度上的就業(yè)補(bǔ)充地。
有就業(yè)就有人口，有人口就有未來(lái)，城西我們需要再高看一眼。
當(dāng)然高看一眼城西并不意味著低看擁江，這兩者的發(fā)展模式不盡相同。
從西湖時(shí)代走向
錢(qián)江時(shí)代，這句話是擁江最好的概括，擁江是這座城市存量的轉(zhuǎn)移，擁江替代了曾經(jīng)的武林、黃龍，省級(jí)金融機(jī)構(gòu)總部全面擁江。
擁江有這座城市的老底子，老底子的購(gòu)買(mǎi)力依舊強(qiáng)勁，他們的原始積累更強(qiáng)，在中短期擁有更強(qiáng)于新杭州人的購(gòu)買(mǎi)力，尤其是頭部購(gòu)買(mǎi)力，擁江是能夠被支撐起來(lái)的。
但增量在一定程度上決定了一座城市的未來(lái)，現(xiàn)在增量的大頭恰好在城西，后起之秀在崛起，絕不能小看。
擁抱擁江之余，莫錯(cuò)過(guò)城西。
同時(shí)我們要警惕，增量如涌泉般不斷，城西卻是杭州樓市供應(yīng)最不充分的大區(qū)域。
城市人口增量與城市新增房屋不匹配，就必然會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的上漲。
大城西范圍內(nèi)急需擴(kuò)大供應(yīng)量，需要更多的供應(yīng)傾斜，否則快速上漲的房?jī)r(jià)肯定會(huì)在一定程度上抑制城西競(jìng)爭(zhēng)力。
此次宅地集中出讓?zhuān)婕俺俏鞯恼貎H綠汀路TOD地塊及三墩北地塊共兩宗，新增供應(yīng)嚴(yán)重不足。
城西顯然急需更多、更能匹配人口流入的土地供應(yīng)。
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來(lái)源：杭州房叔
