杭州的新城“大餅”雖然大大小小有30個(gè)多，但很少有云城這般四套領(lǐng)導(dǎo)班子同時(shí)站臺的建設(shè)推進(jìn)大會(huì)。
杭州西站在亞運(yùn)會(huì)節(jié)點(diǎn)倒逼加持下，如火如荼，站城綜合體呼之欲出。
但即使是官方定義的“標(biāo)桿中的標(biāo)桿”，“典范中的典范”的頂流板塊，云城也繞不過所有新城規(guī)劃初期的桎梏。
在發(fā)布會(huì)上，周江勇書記特意提到，要處理好永久基本農(nóng)田保護(hù)與利用的關(guān)系。
為什么周書記在會(huì)上特意強(qiáng)調(diào)農(nóng)田問題？難道農(nóng)田才是云城發(fā)展最大絆腳石？
我們深度解析杭州云城的難點(diǎn)與困頓，梳理發(fā)展的脈絡(luò)結(jié)節(jié)。
云城是僅次于亞運(yùn)村，杭州純新鍛造的未來城市典范，沒有之一。
占地3平方公里的亞運(yùn)村舉全省之力營造，杭州中心區(qū)域、全新營造的未來城市村落。
圍合58平方公里的云城則是真正意義上的新城再造，基于西部互聯(lián)網(wǎng)基因，杭州絕無僅有的純新未來城市。
但就是因?yàn)樵瞥侨Φ剡|闊，用地指標(biāo)太多，難免與固有土地性質(zhì)和建設(shè)劃撥沖突。
這樣“新城與舊地”的沖突讓很多規(guī)劃真的可能成為大餅，比如蕭山科技城三角區(qū)的軍用地問題，和錢江二期五堡TOD的古海塘文保等等。
所以即使站在未來科技城巨人的肩膀上，起點(diǎn)、配置雙高，但也同樣無法擺脫新城建設(shè)的三大難點(diǎn)，軍用地、永久農(nóng)田、文保。
永久農(nóng)田的桎梏是云城建設(shè)發(fā)展的一大要隘，甚至比錢江新城二期和蕭山科技城更嚴(yán)重，畢竟云城近半土地被綠色覆蓋。
云城占地58平方公里內(nèi)，規(guī)劃綜合科研、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)用地約10平方公里，占比17%左右。
綜合配套服務(wù)用地約6平方公里，占比10%左右。預(yù)計(jì)規(guī)劃居住面積約1500萬平方米，預(yù)估平均容積率在2.5左右。
云城放眼望去，大面積都是”綠色“，這種綠不僅是生態(tài)與希望，也是枷鎖和桎梏。
除以上產(chǎn)業(yè)、居住、市政、高容用地外，從發(fā)布的初期用地圖上可以看出，云城幾乎50%都被公園、防護(hù)綠地及生態(tài)空間覆蓋，是實(shí)實(shí)在在的“公園城市”。
云城生態(tài)本底優(yōu)良，兼具“城”的都市繁華和“郊”的鄉(xiāng)村野趣，但大體量的農(nóng)田也給云城的發(fā)展提出了新的要求。
浙江省每年極盡“克制”的轉(zhuǎn)化指標(biāo)掣肘了云城大體量的指標(biāo)轉(zhuǎn)化。
據(jù)我們與知情人士了解：杭州西站周邊之所以轉(zhuǎn)化如此順利，是通過鐵路集團(tuán)的強(qiáng)力加持、向上疏通，通過交通重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目途徑破例改變了農(nóng)田性質(zhì)。
后期，大量的永農(nóng)通過重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、旅游用地、“名優(yōu)特新”以及建設(shè)用地置換等方式來轉(zhuǎn)化永久農(nóng)田。
這應(yīng)該是杭州云城未來主要的考慮操作方向，畢竟破例只能一次，西站也只此唯一。
所以我們不難理解周江勇書記在發(fā)布會(huì)的特別強(qiáng)調(diào)，要處理好永久基本農(nóng)田保護(hù)與利用的關(guān)系，切實(shí)改變“毀田造城”的傳統(tǒng)做法，通過小調(diào)整、大保護(hù)等創(chuàng)新方式，盡最大可能保留永久基本農(nóng)田原有格局，大力發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，把土地資源的瓶頸制約變成郊區(qū)新城的獨(dú)特風(fēng)景。
云城即使再“科技”，也擺脫不了“原生態(tài)”的基因，最大的絆腳石就是農(nóng)用地。
杭州永久農(nóng)田問題一直掣肘著板塊“翻新”，云城的問題并不是第一次出現(xiàn)。
諸如三江匯、蕭山科技城等板塊，包括亞運(yùn)村的確權(quán)遲遲不能落地都與永久農(nóng)田指標(biāo)都有著至關(guān)重要的關(guān)系。
亞運(yùn)村的先招標(biāo)后確權(quán)，就是為了讓路亞運(yùn)，“先上車，后買票”這種情況在杭州也不會(huì)有二。
即使今年年初國務(wù)院發(fā)布了“關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定”土地新政，省級政府即可將永久基本農(nóng)田即以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，首批試點(diǎn)省份恰好就有浙江。
但浙江省的指標(biāo)額度整體沒有變化，全省農(nóng)用地都要排隊(duì)搶占原本就緊張的額度。
據(jù)知情人士了解，三江匯等板塊與云城一起爭奪農(nóng)田轉(zhuǎn)化的指標(biāo)，但云城作為舉全省之力發(fā)展的新城，會(huì)重點(diǎn)考慮傾斜。
而基本農(nóng)田的轉(zhuǎn)化過程也比預(yù)期的更加復(fù)雜，但無論如何，云城站位省級重點(diǎn)項(xiàng)目，指標(biāo)再難也會(huì)“擠一擠”。
但其他嗷嗷待哺的新城建設(shè)也只能“緩一緩”了。
即使基本農(nóng)田的轉(zhuǎn)化存在著指標(biāo)少、轉(zhuǎn)化難等各種問題，農(nóng)田的掣肘也無法阻礙披荊斬棘的云城。
現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)及配套已經(jīng)足夠高規(guī)格，兩山文化公園、長三角科創(chuàng)文旅中心、冰雪世界等重大項(xiàng)目仍在積極推進(jìn)中。
據(jù)我們與規(guī)劃了解：長三角科創(chuàng)中心主要位于會(huì)展商務(wù)組團(tuán)，參考未來科技城國際會(huì)議中心及云棲小鎮(zhèn)國際會(huì)議中心，定位云城的會(huì)議、交流中心，承載會(huì)議、展覽功能。
冰雪世界則是云城屬意的重要文旅破局點(diǎn)，已經(jīng)有頭部企業(yè)如融創(chuàng)文旅等開始接洽中，具體的落地項(xiàng)目暫未明確，但也不一定以冰雪世界的形式。
云城在未來科技城產(chǎn)業(yè)上做延伸，在配套上做加法，這次云城的建設(shè)規(guī)劃不止關(guān)注“云”之發(fā)展，而更重于“城”之建設(shè)。
在杭州西站TOD一文中我們提到，今年西站最快有兩塊商業(yè)用地即將推出，建設(shè)體量分別為60萬方、70萬方，合計(jì)130萬方。
南北地塊物業(yè)以辦公、酒店、商業(yè)、配套為主，配置部分酒店式公寓。
超高層、4層以上的地下室、純商辦等原因讓TOD的出讓也沒有那么順?biāo)臁?/div>
然而西站的建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，站城TOD在節(jié)點(diǎn)的管控下不得不盡早出讓。
云城的正式推進(jìn)使城西科創(chuàng)走廊從“一衣帶水”向“連帶成片”充實(shí)。
產(chǎn)業(yè)的傳承與流動(dòng)、高密度建設(shè)與自然基因的結(jié)合，從未來科技城至云城一脈相傳。
即使永農(nóng)這塊石頭會(huì)始終橫亙在云城的建設(shè)之上。
但擁有城西二十年積淀的筑底輻射、高能級的西站樞紐，并賦予最新的未來城市設(shè)計(jì)只此唯一的云城，不會(huì)認(rèn)輸。
筑城之夢，綠色這把雙刃劍一定會(huì)以柔化剛，轉(zhuǎn)危為機(jī)。
夢想之光，已經(jīng)通過云城的云端照進(jìn)杭城西部的綠地。
來源：房特首
