同一個(gè)板塊，這頭賣9萬(wàn)，那頭賣3萬(wàn)？

錢江新城二期的板塊規(guī)劃藍(lán)圖已經(jīng)躍然紙上。

整個(gè)范圍，西起江河匯，東至和睦港，是錢江新城一期向東的主要功能承載區(qū)，這應(yīng)該是未來幾年江干區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展方向。

從江河匯出發(fā)，向東3.9公里，還是錢江新城二期的范圍，那價(jià)格又是怎么樣的呢？

板塊位置關(guān)系圖

同一個(gè)板塊，價(jià)差會(huì)有多大？這次我們從江河匯出發(fā)，向東3.9公里，來到九堡沿江一探究竟。

九堡沿江目前城市界面已經(jīng)基本成熟，區(qū)域內(nèi)主要分為回遷房、老小區(qū)與有品質(zhì)的次新小區(qū)。

這次我們看房，以鎖定相對(duì)具有品質(zhì)的較新小區(qū)為主，主要是麗江公寓、陽(yáng)光國(guó)際、相江公寓與鉑金海岸等。

區(qū)域樓盤分布圖

我們看的第一套，是相江公寓89方的東邊套戶型。小區(qū)外立面為石材干掛，物業(yè)公司為綠城物業(yè)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯(cuò)，洋房區(qū)域?yàn)槿塑嚪至鲄^(qū)域，北向高層區(qū)域?yàn)槿塑嚥环至鲄^(qū)域。

相江公寓外立面

他的優(yōu)質(zhì)在于戶型，是沿江板塊唯一89方有三房的房子。中介帶我們看了一套4樓東邊套。出租裝修。因?yàn)闃菍虞^低，所以價(jià)格相較于其他邊套較低，房東報(bào)價(jià)275萬(wàn)，而同一戶型較好樓層，基本在290-300萬(wàn)上下。

房源兩房朝南，客廳采光良好。唯一缺點(diǎn)就是北向的小房間尺寸較小，放了一張一米二的小床，就幾乎沒有空間了。

即使如此，中介說，九堡沿江，這已經(jīng)算是比較好的戶型了。

相江公寓邊套戶型圖

果然，接下來看的無論是麗江公寓、悅麒美寓還是陽(yáng)光國(guó)際，90方以內(nèi)的，都只有兩房。

與相江公寓的高低配不同，悅麒美寓為全高層設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)做到人車分流。從小區(qū)的景觀花園設(shè)計(jì)優(yōu)秀，同樣是干掛石材外立面與綠城物業(yè)。

悅麒美寓園林綠化

作為沿江樓盤，相比于相江公寓，高樓層的房源能夠看到部分江景。

悅麒美寓高層江景

景觀與環(huán)境，相比于相江公寓，更好，但是看了戶型。90方以內(nèi)，都只能做到兩房戶型。頂樓的毛坯房東報(bào)價(jià)285萬(wàn)，而非頂?shù)�，�?bào)價(jià)就超出300萬(wàn)。

小區(qū)總體房?jī)r(jià)相對(duì)于相江公寓，總體總價(jià)有10萬(wàn)左右的提升。這大概就是沿江帶來的溢價(jià)。

悅麒美寓戶型圖

同時(shí)，悅麒美寓的陽(yáng)臺(tái)，全部為挑空陽(yáng)臺(tái)。而客廳朝北，杭州人的接受度不高。整體得房率和戶型，放在今天來說，真的沒得打。

麗江公寓九堡之前的標(biāo)桿小區(qū)。整個(gè)麗江公寓分為兩期，一期建造時(shí)間較久，外立面為貼磚。顏值反倒是整個(gè)區(qū)域中感覺較為陳舊的小區(qū)。而后期建造的麗江公寓二期，沿江片區(qū)，總體品質(zhì)更好。

麗江公寓一期

麗江公寓雖然有大批90方以內(nèi)的房子，但是沿江的二期，定位為豪宅。在7090政策下，綠城將很多大戶型，分割成了雙拼戶型。

這部分雙拼戶型，在限購(gòu)的年代，成了二手成交的難點(diǎn)。

本次看了兩套正常的89方，一個(gè)是13樓的夾邊套，是業(yè)主自住的精裝修。309萬(wàn)，另一套是16樓87方，出租裝修，295萬(wàn)。

因?yàn)榉魁g較久，麗江公寓在一期在沿江板塊二手房中，并沒有賣出綠城溢價(jià)。

主要是周邊的相江公寓、悅麒美寓都是綠城物業(yè)。

最后，就是距離核心圈最近，地理位置最好的宋都陽(yáng)光國(guó)際了。他既能看見一線江景，又與未來的七堡核心距離最近。但是，得房率與戶型依然一言難盡。

第一套看的是10層中間套。樓層略低，江景被前面樓幢遮擋，視野一般。但是房東為精裝修，報(bào)價(jià)295萬(wàn)。中間套的戶型優(yōu)勢(shì)是3房朝南。

而第二套，為頂樓邊套，風(fēng)景最好，能看到一線江景，房東報(bào)價(jià)285萬(wàn)。

其余的22樓中間套，雖然3房朝南，但戶型南北不通，也是有一定硬傷。

中介說，九堡沿江板塊基本90方以下戶型。在300萬(wàn)左右。其余的價(jià)格差距，主要根據(jù)樓層，裝修情況與戶型的差異，差距較大。

放眼杭州的二手房。300萬(wàn)左右的九堡沿江，真的是剛需的天堂。同位于錢江新城二期范圍內(nèi)，江河匯的綠城留香園二手成交均價(jià)破7萬(wàn)，而九堡沿江均價(jià)還未突破3萬(wàn)5。均價(jià)直接腰斬，成交量還不高。

板塊因素：產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的雙缺失。

江河匯靠近錢江新城，有錢江新城CBD的產(chǎn)業(yè)支撐，需求外溢。而九堡這些年，產(chǎn)業(yè)主要靠周邊的大型批發(fā)市場(chǎng)與工業(yè)園區(qū)，人員較為復(fù)雜。

同時(shí)，九堡與城東新城一樣，缺乏大型的高端商業(yè)綜合體。區(qū)域內(nèi)目前已經(jīng)開業(yè)的地鐵東城廣場(chǎng)，金海城商業(yè)定位低端。而正在招商的國(guó)芳購(gòu)物中心，也面臨招商難的問題。

產(chǎn)品因素：戶型比較老舊，得房率較低是硬傷

產(chǎn)業(yè)上不去，商業(yè)起不來，區(qū)域缺乏這兩大支撐，同時(shí)，房源的內(nèi)部產(chǎn)品力也不足，戶型設(shè)計(jì)老舊，多數(shù)戶型有南北不通、暗衛(wèi)、得房率低；其他板塊89方基本能滿足三方需求，而九堡沿江以兩房一衛(wèi)戶型為主，同等房源面積下功能性缺失也是九堡這個(gè)洼地的主要因素。

區(qū)域界面：已經(jīng)開發(fā)完成，區(qū)域成型

九堡沿江因?yàn)殚_發(fā)時(shí)間較早，區(qū)域界面基本已經(jīng)成型。雖然區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)不錯(cuò)，但想要跟上時(shí)代的潮流，追上杭州一眾新城的現(xiàn)代感規(guī)劃世紀(jì)，也是比較困難。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)沒有地塊，處于新房供應(yīng)的空窗期，所以九堡沿江這些年一直缺乏關(guān)注的熱點(diǎn)。

答案是：有。

有，而這個(gè)機(jī)會(huì)則來自于錢江新城二期的整體建設(shè)，這甚至是九堡沿江翻身最大的機(jī)會(huì)所在，從目前來看，也是唯一的。

錢江新城二期會(huì)按照“三年打基礎(chǔ)，六年出形象，九年基本建成”的總體目標(biāo)，預(yù)計(jì)2022年亞運(yùn)會(huì)前“品質(zhì)江灣”初具形象，未來一個(gè)功能多元的世界級(jí)濱水活力區(qū)是錢塘江北岸的新目標(biāo)。

錢江新城二期規(guī)劃效果圖

但是，要從規(guī)劃到落地再至呈現(xiàn)，還需要非常漫長(zhǎng)的過程，而其中又充滿了太多不確定因素。

待到錢新二期成熟時(shí)，九堡沿江才會(huì)迎來新的一篇，否則，目前的3萬(wàn)就是市場(chǎng)對(duì)其的價(jià)值判斷，與西頭的9萬(wàn)依然天壤之別。

所以，3萬(wàn)的九堡沿江的確是錢江新城二期的洼地，未來也可期，但有多大空間，卻是個(gè)可變【X】。