房子為什么叫商品房？ 因為無論房子的屬性如何，房子本質(zhì)上是一種商品，它既可以跌、同時也可以漲！ 但為什么我們看到的情況是：這數(shù)十年來，房子可以一直漲？ 從經(jīng)濟學(xué)家的角度說，是貨幣超發(fā)帶來的影響。 按照某經(jīng)濟學(xué)者的說法：
“絕大多數(shù)民眾的工資沒有出現(xiàn)大漲，全國各地的房價都在暴漲，工資收入的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房價的上漲的幅度，那么這些買房人的錢是從哪里來的？答案就是人民銀行開著印鈔機不斷印鈔票導(dǎo)致貨幣超發(fā)，率先拿到新印鈔票的人都跑去樓盤買房，造成房價上漲。”
許多人信以為真。
同時，中國房地產(chǎn)這十幾二十年里，不少金融專家、財經(jīng)專家、民科帶頭人都在以金融財經(jīng)的角度來評判房地產(chǎn)市場。以日本樓市泡沫破滅為實例，通過各種專業(yè)術(shù)語、理論來證明中國樓市泡沫論，說的神乎其神似乎很有道理。
許多人也信以為真。 但很抱歉，以上全錯！
中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和過往，從來都不是金融和財經(jīng)可以解釋的東西。 在地產(chǎn)圈有個共識：不聽金融財經(jīng)專家講房地產(chǎn)，否則賠的傾家蕩產(chǎn)。 已經(jīng)多次應(yīng)驗，我就不再去翻看，那些過去因為相信經(jīng)濟專家泡沫論，跑來訴苦的粉絲留言。
那為什么房子可以一直漲？
一共兩條線，一條是明線一條是暗線。
明線就是顯性因素，很簡單就是我們常常會提到的幾個點：
1、供需關(guān)系
供應(yīng)量大，就是買方市場，供應(yīng)量小，就是買方市場，不能勢均力敵的供需比例決定了多少人搶一套房，當(dāng)土地不能及時供應(yīng)，連鎖反應(yīng)便會導(dǎo)致開發(fā)商缺少房子的供應(yīng)，以至于造成供需關(guān)系緊張，一房難求推動房價上漲。
這是第一個顯性因素。
2、炒作捂盤
明明不缺房，開發(fā)商卻以沒房為由，捂著不賣，坐等市場一起漲，賣個好價錢。好不容易開個盤，線下雇人在現(xiàn)場虛假排隊營造氣氛，線上的則是直接作弊在后臺鎖上大量房源。以制造房子好賣的假象。
這是第二個顯性因素。
3、投資回報高
樓市最初的五年，告訴了人們后邊五年房子投資回報高。
樓市的后五年，又告訴了再往后的人，房子的投資回報高。
以此類推，直到如今。
2015年到如今，接近五年，已經(jīng)用鐵一般的事實，告訴我們，房子的投資回報真的很高。 這是我講的第三個顯性因素。
明線和暗線其實就是所謂的標(biāo)和本。 顯性因素只是“標(biāo)”，是傀儡，隱性因素才是“本”。 那什么是隱性因素？至少有這三個點：
1、強依賴性的地方財政
很多人不理解地方財政，通俗點來說，就是一個城市各種各樣基礎(chǔ)建設(shè)需要的資金，而這些資金不可能都來源于上層，或者是企業(yè)，又或者是后續(xù)的收費還貸。
稅收和土地，基本是中國典型的地方財政收入來源。 對于稅收來說，各種各樣的減稅和漏稅只是表面問題，最根本的問題是絕大多數(shù)地方的地方經(jīng)濟，純粹靠稅收，怕是連路都修不起，路燈都開不起。更不用說小到厚石材鋪滿人行道，大到承辦國內(nèi)外的會展和比賽。
所以只能賣地，土地拍賣來錢快，在很大程度上來說幾乎解決了國內(nèi)大部分城市的地方收入問題。所以，地方財政對于土地的依賴，決定了土地的價格，不可能低。地不低，房子怎么可能低？
2、特殊的中國制度
什么叫特殊的中國制度？一個是上學(xué)，一個是戶籍。中國特殊的教育制度和中國特殊的戶籍制度決定了房產(chǎn)并不是一個純粹的商品，特有非常強大的附加值。這就是為什么，即使樓下大量的空商鋪，樓上的住宅商品房依然可以火爆的原因。 上學(xué)的問題，就不再贅述，舉個非常簡單的例子，前幾天深圳福田一學(xué)校，突然發(fā)文件改名成某教育集團分校，一套小兩房當(dāng)天上漲20萬。
3、中國人財富的來源結(jié)構(gòu)
前邊我們在顯性因素里已經(jīng)提過，買房子投資回報率高。
所以造就了一種態(tài)度，就是購房者對于房產(chǎn)的態(tài)度。
當(dāng)這么多年中國房地產(chǎn)用事實證明了，普通人所有的投資方向都沒有房地產(chǎn)穩(wěn)健的時候，當(dāng)房地產(chǎn)用一波又一波上漲，用漲到普通民眾高攀不起的時候，人心已經(jīng)崩潰了，已經(jīng)怕了。
房價永遠(yuǎn)漲是絕大多數(shù)人給自己的心理暗示。 普通人在房地產(chǎn)以外無法企及的資產(chǎn)增值速度，推動了整個樓市上漲的速度，就好像比特幣，即使所有人都知道，他歸根結(jié)底沒有什么實際意義，但錢的力量依然吸引著無數(shù)人不斷去推高他，更何況房子他本質(zhì)上是有居住戶籍教育等等多重意義的實物。
4、中國特殊的經(jīng)濟
有人說中國的樓市就是個經(jīng)濟蓄水池，沒錯，它真的是個蓄水池。
對于有房者，又沒有別的其他大額財富來源的人，他們大多數(shù)人賣房只會拿賣掉的錢撬動更高的杠桿，用房產(chǎn)實現(xiàn)更高的盈利，反反復(fù)復(fù)，沒有盡頭。那些平時賺來的錢，要么填進(jìn)首付，要么用來還月供。
你讓那些有兩套三套的人，賣一套出來變現(xiàn)金消費揮霍？不可能的。他不會忍心一邊眼看著房價漲，一邊看著手里的跑車貶值。這是人底層本性的邏輯，會覺得虧，會覺得不舍，會覺得后悔。所以，賣掉房子的錢，除非是做經(jīng)營投資，否則大多數(shù)最終還是變成房子。
所以，他真的是個蓄水池。一邊讓財富沉淀，一邊防止財富的外竄。 這樣的經(jīng)濟模式，有他的優(yōu)勢，但也有他的劣勢，我就不在這里說那么仔細(xì)，免得被404。
漲跌的原因，既有表也有里，既有民眾意志，也有無形之手操控。重申一遍，不斷的學(xué)習(xí)、調(diào)研、總結(jié)經(jīng)驗可以讓我們清晰大勢，胸有成竹，道聽途說，只會讓片面蒙蔽了雙眼。
對于房地產(chǎn)，多閱讀、多看房、多了解，收益遠(yuǎn)比股市、基金、割韭菜幣更加靠譜。
來源：樓面
