周二，杭州第九批次地塊出讓，其中申花板塊的“最后一宗涉宅地”花落萬(wàn)科，挺吸引眼球的。確實(shí)，自打華豐造紙廠“三兄弟”——星瓚頌錦府、杭樾潤(rùn)府以及杭曜置地中心售罄后，申花新房斷供了有段時(shí)間了。
申花核心區(qū)的新房限價(jià)為55000元/㎡，近來(lái)朋友圈里卻時(shí)不時(shí)跳出核心區(qū)次新二手房低于6萬(wàn)元/㎡的“割肉價(jià)”。這個(gè)價(jià)格是真的嗎？來(lái)一波跑盤嘍。
PART1
在隱秀路上的德祐店里，站在那張碩大的區(qū)位圖前，中介小范侃侃而談：
申花的二手房大致可分為三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)是
濱江錦繡之城、養(yǎng)云靜舍、綠城建發(fā)沁園、融創(chuàng)宜和園、金茂府、古翠隱秀等為代表的明星樓盤；九龍倉(cāng)天璽也能算在這里頭；第二梯隊(duì)是融信藍(lán)孔雀、合景天鑾、
天陽(yáng)武林邸、黃龍金茂悅、中順上尚庭、
碧桂園西江月等樓盤；第三梯隊(duì)是萬(wàn)家花城等年代較為久遠(yuǎn)的二手房。
相對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)，從育才登云路小學(xué)到賣小文津分校，還有文暉實(shí)驗(yàn)學(xué)校，如果把范圍再擴(kuò)大一點(diǎn)，橋西還有更熱門的文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
“ 網(wǎng)上在傳天璽有套4樓的房子急著賣，房東掛了單價(jià)5萬(wàn)8；更夸張的是還有中間樓層5.4萬(wàn)的。”
“這種是做噱頭造流量的，把你吸引過(guò)去，談著談著價(jià)格就不對(duì)了，會(huì)有加價(jià)。反正到那邊就是聽(tīng)他的了。”他幫研究員在貝殼系統(tǒng)里查了下，“目前天璽掛牌最便宜是套2樓的138方房源，掛牌總價(jià)880萬(wàn)，攤下來(lái)6.36萬(wàn)元/㎡。估計(jì)還能談點(diǎn)下來(lái)。”
至于對(duì)面的秀隱翠園（推廣名：古翠隱秀），成交雖然不旺，但這里的業(yè)主心態(tài)要好很多，并沒(méi)有急著“內(nèi)卷”。查看之后，目前掛牌價(jià)最低的一套中區(qū)144方，總價(jià)1050萬(wàn)，單價(jià)也過(guò)7萬(wàn)了。
“那個(gè)零頭能談掉，但7萬(wàn)/㎡是個(gè)重要的心理價(jià)位。目前申花還頂在那里。”小范表示，這邊二手房的房東心態(tài)比較穩(wěn)，賣不出就再觀望一下是普遍心態(tài)。
PART2
看了一下手邊買房的數(shù)據(jù)，古翠隱秀近期網(wǎng)簽了3套，剛剛有一套144方的高區(qū)成交，總價(jià)就是1050萬(wàn)，這個(gè)像是真實(shí)成交價(jià)。
5月，古翠隱秀的首套法拍房落槌，這套面積177方的房源成交單價(jià)7.65萬(wàn)/㎡，引發(fā)了不同的聲音——是賣低的還是賺夠了？如今看來(lái)，市場(chǎng)價(jià)在向這個(gè)數(shù)字靠攏。
從去年6月開(kāi)始，申花板塊的成交量出現(xiàn)了大幅下降，也有個(gè)別急售房源一定程度上拉低了成交均價(jià)。
前段時(shí)間，學(xué)區(qū)房融信藍(lán)孔雀一套房源房走上了法拍，引發(fā)了廣泛關(guān)注。經(jīng)過(guò)60次出價(jià)，最后以439.71萬(wàn)總價(jià)成交，建面約89方小戶型，折合單價(jià)約4.92萬(wàn)/㎡。
雖然是法拍，但不到5萬(wàn)/㎡的成資金價(jià)，多少會(huì)讓申花二手房的意向“接盤俠”變得觀望、猶豫。
申花雖然還沒(méi)有到以價(jià)換量的時(shí)候，確實(shí)出現(xiàn)了松動(dòng)。像天璽、古翠隱秀等，由于投資客的相對(duì)較多，出手的心態(tài)也急切一些，掛牌價(jià)普遍在7-8萬(wàn)/㎡，樓層低的小戶型，低于7萬(wàn)/㎡也是有可能的。
與此形成對(duì)比的是第一梯隊(duì)像錦繡之城、宜和園、金茂府等，大部分的房源掛牌依舊在9萬(wàn)-10萬(wàn)/㎡，雖然少有成交，但凸顯了房東“心態(tài)很穩(wěn)”，不急著出手，畢竟學(xué)區(qū)放在那邊呢。
PART3
再來(lái)看奧體，以君品103方為代表的“以價(jià)換量”，昭示了價(jià)格的松動(dòng)，而不到6萬(wàn)的單價(jià)，確實(shí)幫助君品拉來(lái)了一波“撿漏客”。
手邊買房的成交數(shù)據(jù)顯示，在短短的一個(gè)月內(nèi)，君品網(wǎng)簽達(dá)到16套，其中103方有10套，占比超過(guò)60%，盡管大部分的“500萬(wàn)”“510萬(wàn)”網(wǎng)簽有做低的嫌疑，但一套中區(qū)的618萬(wàn)透露了，目前6萬(wàn)/㎡是君品103方買賣雙方均認(rèn)同的價(jià)位。君品103方在御虹府的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拉低奧體二手房的下限，擠壓未來(lái)交付次新房的空間。
這波并不是普漲行情，因?yàn)橹皧W體的“性價(jià)比代表”御虹府近2個(gè)月才網(wǎng)簽了一套103方的，風(fēng)頭完全被蓋了過(guò)去。接盤俠是誰(shuí)? 有抄底的投資客，也有杭州以外的殷實(shí)人家，畢竟在他們的眼中，杭州奧體的房子仍是香餑餑，保值升值的空間要超過(guò)股市、基金或理財(cái)產(chǎn)品。申花的壓抑vs奧體的短期爆發(fā)，杭州二手房市場(chǎng)有趣的“一體二面”，值得再關(guān)注一段時(shí)間。
來(lái)源：住浙網(wǎng)
