去年，未來科技城幾個小區(qū)為劃入未來科技城三中學(xué)區(qū)，或賣慘，或謾罵，彼此爭個臉紅脖子粗；更早之前，崇文增設(shè)新的公辦學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)內(nèi)房價一夜跳漲50萬甚至上百萬。
回望過去的2020年，樓市幾多魔幻，其中多少是來自學(xué)區(qū)房的演繹？不僅頭部學(xué)區(qū)房價紛紛破10萬；孩子的考試成績，竟堂而皇之得成為一種宣傳手段——2020年5月，文鼎苑小區(qū)8位孩子考取杭外，業(yè)主掛橫幅廣而告之；而西溪誠園業(yè)主更想集資買下綠城育華。
瘋狂追求甚至創(chuàng)造好學(xué)區(qū)背后，不難看到，優(yōu)質(zhì)學(xué)校教育質(zhì)量，依然是房價的重要組成部分，甚至成為房價增長的發(fā)動機(jī)。
90年代末2000年初，杭州興起名校集團(tuán)化辦學(xué)，名校通過托管、建分校等方式，以期扶植更多名校。
到今天，我們已經(jīng)有3個西湖區(qū)“學(xué)軍小學(xué)”，7個西湖區(qū)“求是”，2個西湖區(qū)“保俶塔”，3個上城“崇文”，5個拱墅區(qū)“文瀾”……“名校”遍地開花，學(xué)區(qū)價值會如何變化？瘋狂追逐傳統(tǒng)強學(xué)區(qū)的時代，還能持續(xù)多久？
在杭州近20年的名校集團(tuán)化之路里，“名校”越開越多對房產(chǎn)學(xué)區(qū)價值的影響，其實有前車可鑒，典型的如學(xué)軍小學(xué)、保俶塔實驗等。
目前，學(xué)軍小學(xué)教育集團(tuán)旗下有三所小學(xué)：學(xué)軍小學(xué)求智巷校區(qū)、學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)（今紫金港小學(xué)）、學(xué)軍小學(xué)之江校區(qū)。
2008年，正值建校百年之際，學(xué)軍小學(xué)開啟多校區(qū)辦學(xué)之路，增設(shè)學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)。
紫金港校區(qū)開設(shè)之初，有網(wǎng)友這樣評論它：
“山寨學(xué)校”；
“寧要求是一單間，不要紫金港150㎡”。
“紫金港150㎡”，即指紫金港小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的文鼎苑、冠苑、圣苑。
由于紫金港板塊發(fā)展成熟度低，集團(tuán)化辦學(xué)之后的第4年，這番評價依然停留在購房者的認(rèn)知里，也造成了當(dāng)年學(xué)軍小學(xué)兩個校區(qū)之間的房價差距：
紫金港校區(qū)文鼎苑均價約2.5萬元/㎡，求智巷校區(qū)中大文錦苑均價4.3萬元/㎡，比文鼎苑售價高出約1.8萬元/㎡。
此后，情勢斗轉(zhuǎn)星移。
一方面隨著城市發(fā)展擴(kuò)張，紫金港板塊發(fā)展愈發(fā)成熟，地段價值放大，生源持續(xù)引入、更迭；
另一方面，紫金港校區(qū)在這幾年里，憑借來自浙大和政府機(jī)關(guān)的生源優(yōu)勢和學(xué)軍小學(xué)輸出共享部分教學(xué)資源、師資，通過競賽成績、優(yōu)質(zhì)民辦初中錄取情況、以及小升初成績，證明了其雖不是本部，仍拿出了不輸本部的拔萃的教學(xué)成果，輔以文鼎苑業(yè)主的宣傳，文鼎苑房價扶搖直上，在今天已經(jīng)大致追平擁有學(xué)軍小學(xué)本部學(xué)區(qū)的中大文錦苑。
無獨有偶，兩個“保俶塔”的學(xué)區(qū)房價，也經(jīng)歷了從有差距到差距逐漸抹平的過程。
2009年，保俶塔實驗學(xué)校開設(shè)申花路校區(qū)，即今天的保俶塔申花實驗學(xué)校。集團(tuán)化辦校的第3年，兩所學(xué)校的學(xué)區(qū)價值差異明顯。申花路校區(qū)的商品房廣宇西城年華售價約2.3萬元/㎡，而本部學(xué)區(qū)的商品房羅馬公寓，售價約3.7萬元/㎡，比西城年華售價高出約1.4萬元/㎡。
2018年，保俶塔申花實驗學(xué)校脫離本部、獨立辦學(xué)。近年，保俶塔申花實驗教學(xué)成績斐然，重高錄取率名列前茅，不輸原本部學(xué)校保俶塔實驗。
隨著申花實驗學(xué)校教育成果逐漸追平保俶塔實驗，兩個學(xué)校的學(xué)區(qū)房價格也趨同。今天，廣宇西城年華和羅馬公寓，同步躋身7萬+。
保俶塔申花能奮起直追的原因，和學(xué)軍紫金港小學(xué)基本相同：浙大和政府機(jī)關(guān)的生源優(yōu)勢，結(jié)合名校教學(xué)資源的分享，以及城市擴(kuò)張中板塊的成熟和地段價值顯現(xiàn)帶來的生源更迭。
由此可見，分校一旦能拿出與本部趨同的教育成果，同時兩個學(xué)區(qū)的地段差異逐漸縮小，那么兩個學(xué)區(qū)中房齡相近的樓盤，房價也會從最初的有差異步向趨同。
這當(dāng)中有近郊板塊逐步發(fā)展的推動，但不可否認(rèn)，學(xué)區(qū)因素同樣起到了舉足輕重的作用。
杭州的名校集團(tuán)化道路，上下求索近20年，當(dāng)中有保俶塔申花實驗、學(xué)軍紫金港小學(xué)等分校的青云直上，也有勝利小學(xué)等本部學(xué)校被后起之秀的分校奪了光彩。
勝利小學(xué)曾是上城區(qū)的百年傳統(tǒng)名校，扶植起崇文實驗（民辦）、勝利實驗（原勝利小學(xué)贊成校區(qū)）學(xué)校，但由于勝利實驗在后期占據(jù)了更優(yōu)質(zhì)的師資和生源，以及對口更優(yōu)質(zhì)的公辦初中，勝利小學(xué)教育質(zhì)量、口碑逐漸落后于勝利實驗。
據(jù)了解，過去的2020年，上文提到的兩個“學(xué)軍”、兩個“保俶塔”，趁著牛市行情、公民同招政策條件，房價不約而同上漲近2萬元/㎡，勝利實驗學(xué)區(qū)由于正是杭州頂級板塊南星橋，在這輪牛市中更勢如破竹。
但勝利小學(xué)學(xué)區(qū)房價，在2020年幾乎沒有漲幅，接近持平。唯原本屬于勝利小學(xué)學(xué)區(qū)的近江一園、近江五園等社區(qū)，劃轉(zhuǎn)公辦崇文學(xué)區(qū)消息落地前后，立馬跳漲近2萬元/㎡。
教育均衡化、教育公平是當(dāng)下教育改革的目標(biāo)。“公民同招”是從生源的角度去實現(xiàn)“均衡化”，“名校集團(tuán)化”則是從教學(xué)管理、教育資源配置的角度去實現(xiàn)該目標(biāo)。
遠(yuǎn)期來看，理想的情況下，教育均衡化之后，房子之間的學(xué)區(qū)價值差異會被抹平。但上述案例說明，兩個學(xué)區(qū)之間的房價能不能追平，除了學(xué)區(qū)價值，還要考慮房齡、地段差異。
所以名校集團(tuán)化并不必然拉動分校學(xué)區(qū)房的價格追平本部。分校的真實教學(xué)質(zhì)量、分校所在地段的成長性才是決定分校學(xué)區(qū)房價值走向的關(guān)鍵因素。
有成長性的分校，學(xué)區(qū)價值才有可能追平本部，在此基礎(chǔ)上疊加相近的房齡、地段屬性，便能進(jìn)而帶動分校學(xué)區(qū)房價追平本部；而如果分校所在學(xué)區(qū)兼具板塊發(fā)展優(yōu)勢或者房源年齡更新的優(yōu)勢，學(xué)區(qū)房價格甚至能超過本部。·
由此進(jìn)一步推測，隨著城市人口進(jìn)一步擴(kuò)張帶來中高階層人口增長、更多有成長潛力的板塊開發(fā)推動城市中高階層人口的流動遷移，以及名校集團(tuán)化繼續(xù)推進(jìn)和引入上海世外、華東師范大學(xué)附屬學(xué)校等外地名校導(dǎo)致名校資源的增加，未來處于非傳統(tǒng)強學(xué)區(qū)板塊的新校大概率能獲得成長，從而形成優(yōu)質(zhì)學(xué)校多點開花的局面，結(jié)束過往傳統(tǒng)強學(xué)區(qū)“壟斷”優(yōu)質(zhì)教育資源的局面。
部分傳統(tǒng)強學(xué)區(qū)，比如西湖文教，蕭山高橋，如果存在板塊開發(fā)空間狹小，房齡較老的問題，未來失去優(yōu)質(zhì)教育資源的“壟斷”優(yōu)勢后，無疑會影響學(xué)區(qū)房升值。
該如何判斷一所分校的成長性？
對此，我們請教了資深教育從業(yè)者大呂媽，以及西湖區(qū)某集團(tuán)化學(xué)校沈副校長。
名校開設(shè)扶植分校，我們通�？吹降姆绞绞敲刹糠謨�(yōu)質(zhì)師資、管理模式、辦學(xué)理念給分校。
沈副校長介紹稱，辦分校有兩種形式。
一種是加盟式，分校掛了本部的牌子，但各管各，師資、教案、行政資源并不共享。這種形式常見于本部跨行政區(qū)辦分校；另一種是真正的集團(tuán)化辦學(xué)，和本部同用一套行政人員、師資、教案、學(xué)科帶頭人以及同樣的教學(xué)考核標(biāo)準(zhǔn)。
教案和師資基本上決定了分校的教學(xué)水平。
大呂媽介紹稱，分校在制定教案時，不會全搬全抄本部的教案，而是進(jìn)行參考，在此基礎(chǔ)上根據(jù)分校生源情況，酌情調(diào)整制定新的教案。
師資配置方面，一般情況下，本部會引渡1/4－1/3師資前往分部。是否前往分校教學(xué)，基于自愿原則。
遷往分校的師資中，部分骨干老師進(jìn)入分校后可能擔(dān)任中層管理崗位，普通老師依然擔(dān)任教學(xué)崗位。本部中，一般想獲得崗位升遷的老師或者家庭住址離分校更近的老師，更愿意遷往分校教學(xué)。
“如果分校離本校距離較近，會有更多本部老師愿意去分校；如果距離較遠(yuǎn)，愿意前往分校的本部老師數(shù)量不多。本部分流部分老師給分校后，需要招聘新教師補充師資隊伍，形成部分老教師帶小量新教師的師資隊伍構(gòu)成；而分部則一般是少部分本部老師帶大量新教師的師資隊伍構(gòu)成。”沈校長告訴“杭州房叔”。
但最終的教學(xué)成果如何，分校能不能成長起來，是師資力量和生源質(zhì)量共同作用的結(jié)果。
兩個方面，誰占主導(dǎo)作用？
沈校長認(rèn)為，生源質(zhì)量和師資是共同作用的。要判斷哪一個起主導(dǎo)作用，就要控制另一個因素的不變。但我們在教育實踐中，不會去刻意控制生源質(zhì)量不變或者師資不變，所以很難判斷出哪個起主導(dǎo)作用。就像人走路，由兩只腳驅(qū)動，左腳重要還是右腳重要，很難判斷。
大呂媽則表示，雖然師資跟生源同樣重要，不過現(xiàn)在杭州的公辦學(xué)校，特別是小學(xué)師資整體差別不大，在此前提下生源會占主導(dǎo)作用。
“就像我們公辦學(xué)校中，老師的教學(xué)更偏重于成績中下等生，但還是會出來一批優(yōu)質(zhì)生。”
在大呂媽看來，生源確實在很大比例上能決定一所學(xué)校的最終教學(xué)成果。掌握更多優(yōu)質(zhì)生源的學(xué)校，更容易教出更多成績中上的學(xué)生，也更容易產(chǎn)生優(yōu)秀的、明顯的教學(xué)成果。
房產(chǎn)圈則往往以生源質(zhì)量情況來判斷教學(xué)質(zhì)量和學(xué)區(qū)價值，通常認(rèn)為生源優(yōu)質(zhì)則學(xué)區(qū)成長性必然較好。
而對優(yōu)質(zhì)生源的判斷，房產(chǎn)圈存在一條普遍的標(biāo)準(zhǔn)：學(xué)區(qū)內(nèi)商品房多，生源便優(yōu)質(zhì)。
這一判斷標(biāo)準(zhǔn)不能說完全錯誤，但也有失偏頗。
大呂媽和沈校長一致認(rèn)為，擁有尊重知識、重視教育的父母的孩子，才是優(yōu)質(zhì)生源。
大呂媽告訴“杭州房叔”，一般擁有高學(xué)歷教育經(jīng)歷的家庭，對知識教學(xué)更重視，出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)生源的可能性更高。
在杭州，這部分家庭更可能是教師、公務(wù)員或阿里巴巴等招聘學(xué)歷門檻較高的知名企業(yè)員工。
今天，高學(xué)歷和高工資收入漸成正相關(guān)，高學(xué)歷通常能帶來高收入，高收入也意味著能購置價格更高的不動產(chǎn)。
但這只能說明商品房價格高低和生源優(yōu)勢有相關(guān)性，而根本關(guān)聯(lián)還是在于家長擁有高學(xué)歷教育經(jīng)歷和由此衍生的對知識教學(xué)的重視態(tài)度。
沈校長告訴“杭州房叔”，家庭教育，而非家庭經(jīng)濟(jì)條件，才是決定生源好壞的關(guān)鍵。
只有優(yōu)質(zhì)生源和名校師資的兩方有效配合，才能使分校出具更好的教學(xué)成果，逐漸取得追平本部的教學(xué)成績。
換言之，一所同時擁有優(yōu)質(zhì)生源和本部名校師資的分校，才具備較大成長性。
這也是保俶塔申花實驗、學(xué)軍紫金港小學(xué)能夠成為后起之秀的原因。
來源：杭州房叔
