杭州樓市又出了樁新鮮事。
三墩北是近幾年杭州的當(dāng)紅板塊，每一次搖號，中簽率都極低，甚至一度被定義為紅盤，即只有無房戶才有資格搖。直到今年“8·5”樓市新政出臺后，有房戶才重新獲得了搖三墩北紅盤的機(jī)會。如今行情下滑，三墩北卻熱度不減，彩虹軒因中簽率低于10%，成為新政后為數(shù)不多的限售樓盤。
究其原因，三墩北屬于西湖區(qū)，且限價(jià)較低，與二手房的倒掛較為明顯，因而格外受剛需喜愛，此外也吸引了一大波有購房資格的投資人群。
今年5月，深耕三墩北的融信再次摘得該板塊一宗宅地，成交樓面價(jià)18441元/㎡，自持8%，精裝銷售限價(jià)28100元/㎡。
近日，記者了解到，該項(xiàng)目全盤均規(guī)劃為170㎡左右的大戶型，考慮到板塊定位和限價(jià)，這樣的產(chǎn)品規(guī)劃顯得有些特殊。據(jù)悉，這一做法是為了減少總戶數(shù)，從而降低車位建造數(shù)量，實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。
CFP供圖
剛需盤全設(shè)計(jì)170㎡左右的大戶型
目的是為了少建車位，節(jié)省成本
一般來說，全盤設(shè)計(jì)大戶型，往往出現(xiàn)在中高端的純改善項(xiàng)目中。因此，融信在一個(gè)明顯偏剛需、剛改的板塊中，全盤只做170㎡左右大戶型的規(guī)劃，是一件新鮮的怪事。
對此，融信的工作人員表示，這是他們結(jié)合當(dāng)前市場環(huán)境和成本控制做出的決定。“與規(guī)劃兩到四個(gè)面積段的傳統(tǒng)做法相比，全盤都做大戶型最為直觀的一點(diǎn)就是會減少總戶數(shù)，與此直接掛鉤的就是該項(xiàng)目車位數(shù)量也會相應(yīng)減少，減少到只需要一層地下車庫就可以滿足車位配比。”
對于開發(fā)商來說，挖一層地下車庫還是兩層，這其中成本差別巨大，多挖一層僅建安成本就要高出幾千萬。融信的言外之意就是，全盤做大戶型將戶數(shù)控制住，能在地下車庫上省下幾千萬。
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今年錢江晚報(bào)·小時(shí)新聞曾報(bào)道過，由于車位定價(jià)過高，配比不低，且投資者一般不買車位，加上下半年行情下滑，被開發(fā)商視為利潤來源的車位并不好賣，尤其是剛需樓盤，車位庫存較大，但若降價(jià)銷售，又會引發(fā)已購買車位業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。
面對這種情況，融信的想法是，若全部設(shè)計(jì)成大戶型產(chǎn)品，那么總價(jià)較高，會勸退一部分投資者，購買人群以自住改善為主，相應(yīng)的購買車位的意向要高得多。“同時(shí)，在工程上，都做大戶型也能夠控制一些成本，比如一個(gè)170㎡是兩個(gè)衛(wèi)生間一個(gè)廚房，做兩個(gè)90㎡的話就是四個(gè)衛(wèi)生間兩個(gè)廚房，成本上還是有所區(qū)別的。”
只有少數(shù)熱門樓盤敢這么設(shè)計(jì)
不然會搬石頭砸了自己的腳
剛需盤全做大戶型，降低成本，是房企在限價(jià)下為增加利潤想出來的一種辦法。比如融信的三墩北項(xiàng)目，樓面價(jià)與銷售限價(jià)相差不到1萬元/㎡，考慮到還有8%的自持，算上建安成本、裝修成本、財(cái)務(wù)成本以及各類稅費(fèi)和營銷管理費(fèi)后，該項(xiàng)目的利潤空間微薄。少建一層地下車庫省下的幾千萬，都是利潤。
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那么，今后這種規(guī)劃設(shè)計(jì)是否會成為主流呢？事實(shí)上，融信敢于做這樣的嘗試，是因?yàn)樵擁?xiàng)目有其特殊性。上周二，同屬三墩北板塊、同樣限價(jià)28100元/㎡的錢江古墩彩虹軒公布了本次開盤的報(bào)名結(jié)果，216套房源不僅觸發(fā)社保排隊(duì)，最終2166組家庭入圍，且中簽率僅9.97%，觸發(fā)了五年限售。
也就是說，從銷售層面來看，這是一個(gè)“安全系數(shù)”很高的板塊，雖然融信的大戶型產(chǎn)品一下子提高了購買門檻，但考慮到如此多的潛在需求以及一定程度的倒掛，這個(gè)新項(xiàng)目基本是不愁賣的。
但如果是在非熱門板塊，一個(gè)新項(xiàng)目也選擇全盤做大戶型，到時(shí)候不光車位難賣，可能連房子本身的銷售都成問題，那就得不償失了。
來源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)
