為什么杭州舉全城之力來建設(shè)三江匯？
如果把錢塘江比作一條巨龍，那么西湖和湘湖就是龍的兩只眼睛。只是巨龍假寐，只睜開了西湖這一只眼睛。湘湖還藏在眼窩里，略顯暗淡，同西湖區(qū)域相比，湘湖及三江匯流區(qū)塊還有很大差距。
打造三江匯就成為杭州今后城市發(fā)展的重要任務(wù)。
湘湖三江匯未來城市先行實踐區(qū)建設(shè)動員大會
3月18日，湘湖三江匯未來城市先行實踐區(qū)的啟幕正式拉開了杭州唱響“西湘記”的新篇章。
為何要把三江匯稱作未來城市實踐區(qū)？
三江匯的啟幕會對房價和城市發(fā)展起到怎樣的影響？
在杭州“四面攤大餅”的規(guī)劃下，三江匯的愿景還只是愿景嗎？
特首團隊花費三天時間用腳步丈量浦沿、義橋、之江、東洲、聞堰等板塊，為你還原三江匯最真實的面貌！
先來翻譯下官稿，我們賬面上理解的三江匯：
湘湖三江匯未來城市先行實踐區(qū)是杭州千禧年來最大規(guī)模的城市更新計劃。
為何如此大范圍、高規(guī)格的做三江匯？
因為，這里是杭州繞城內(nèi)能找到的唯一沒有文物保護限制、農(nóng)田用地規(guī)劃較少且土地價值留白最大的區(qū)域。
湘湖三江匯未來城市先行實踐區(qū)效果圖
開發(fā)區(qū)域大，占地面積廣的三江匯，未來開發(fā)計劃仍會采取從核心到外溢的分步開發(fā)戰(zhàn)略。
撇開官方的“畫圈”，通過三天實地調(diào)研，我們認(rèn)為：
湘湖、智慧新天地、聞堰沿江、之江雙浦將會成為三江匯的核心區(qū)，優(yōu)先發(fā)展。
義橋、東洲、轉(zhuǎn)塘街道則為三江匯的輻射區(qū)，開發(fā)緊隨其后。
長河、蜀山以及富陽里山為三江匯的外溢區(qū)，享受發(fā)展紅利。
湘湖三江匯未來城市先行實踐區(qū)開發(fā)預(yù)測示意圖
選擇在此時開發(fā)三江匯不僅是擁江發(fā)展戰(zhàn)略版圖的需要，更是一次性解決區(qū)域內(nèi)板塊發(fā)展問題的重大契機。
這幾十年來，三江匯區(qū)域內(nèi)多個板塊都存在發(fā)展緩慢，矛盾突出的問題。
之江的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖好，但是獨立發(fā)展的之江卻與西湖區(qū)走向割裂，更與主城區(qū)漸行漸遠(yuǎn)。
冷清的湘湖科技園
湘湖的自然景觀雖然得天獨厚，但是這里不僅缺少大型商業(yè)綜合體、更缺少旅游文化內(nèi)核。
礦山開采混亂、道路破敗、沙塵滿天的義橋，如今又遇上了城中村的問題，亟待統(tǒng)一規(guī)劃和解決。
富陽東洲油菜花實景
除此之外，孤居于城南一隅的富陽東洲空有美麗景色卻鮮有問津；單靠特色小鎮(zhèn)、花園示范區(qū)為支柱的戴村也獨木難支；濱江浦沿雖有大量留白寶地，卻被城中村和拆遷問題綁架，一時難以抽身。
當(dāng)這些板塊遇到的問題日益突出，杭州市需要統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一部署。
這也是三江匯，杭州唯一一個跨區(qū)示范區(qū)建設(shè)的必要性。
三江匯實景圖 圖片來源于網(wǎng)絡(luò)
只是理想與現(xiàn)實差距巨大，實際探營三江匯后，我們既欣慰又焦慮。
三江匯的交通路網(wǎng)亟待更新。
為了能一覽三江全貌，我們探營的第一站便選在了富陽的長安沙。
當(dāng)我們想從之江去到長安沙時，發(fā)現(xiàn)除了擺渡過江，再無法抵達(dá)。富饒的富春江竟成為“天塹”，讓人深感無奈。
長安沙渡口實景圖
好在，三江匯未來城市先行實踐區(qū)的第一條任務(wù)就是打通軌道交通的任督二脈。
在杭州整體的軌道交通大方案中，三江匯是唯一被單獨列出，重點規(guī)劃的區(qū)域。
三江匯區(qū)域軌道交通意向圖
從我們最新拿到的內(nèi)部規(guī)劃圖可以看到，三江匯的交通彩蛋非常多。
這里不僅規(guī)劃了南延10號線、12號線、11號線、19號線等多條地鐵線路。
還規(guī)劃有梧桐路隧道、軍師路隧道、亞太路隧道等多個地下交通要道。
再加上現(xiàn)有的之江大橋、袁浦大橋以及地鐵6號線，未來三江匯核心區(qū)與主城區(qū)及杭州各大樞紐之間的聯(lián)系會更為緊密。
版塊內(nèi)的商業(yè)匱乏顯而易見。
根據(jù)三江匯的整體規(guī)劃方案，濱江沿河一帶的智慧新天地區(qū)域將被打造成千億級高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
可惜自2017年動工至今，濱江智慧新天地的建設(shè)就一直處于時斷時續(xù)的狀態(tài)。
濱江智慧新天地規(guī)劃圖
根據(jù)我們實地調(diào)研來看，目前濱江智慧新天地區(qū)域僅僅完成了基礎(chǔ)的道路建設(shè)。“智慧新天地”沿江景觀，也才剛剛竣工并對外開放。
在沿江一帶，征遷交地因為歷史遺留問題，橫亙在道路兩側(cè)，開發(fā)進度緩慢。
沿江的斷頭路眾多
眾多的斷頭路始終沒有連通，濱江浦沿和聞堰天然割裂的現(xiàn)狀依舊長期存在。
大量房屋拆遷工作尚未完成，亂石碎渣與殘垣斷壁被綠網(wǎng)匆匆掩蓋，城市界面稍顯凌亂。
智慧新天地區(qū)域 房屋拆遷進度緩慢
以點帶面，濱江智慧新天地區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)實觀感與規(guī)劃預(yù)期還存在較大落差。
不過，一旦征遷交地問題可以妥善處理完畢，濱江智慧新天地的未來就會擁有非常美好的想象空間和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/div>
實地調(diào)研下，我們發(fā)現(xiàn)三江匯的各項商業(yè)配套正在逐步從規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實。在之江我們看到了西投銀泰城已經(jīng)開工建設(shè)、浙江省之江文化中心也在緊鑼密鼓的施工中、三江匯流CBD地標(biāo)也順利被螞蟻拿下，等待開發(fā)。
西投銀泰城開工現(xiàn)場
湘湖·三江匯未來城市先行實踐區(qū)雖然標(biāo)榜與傳統(tǒng)新區(qū)處處不同。
但從實地探訪來看，這些規(guī)劃仍舊靜靜躺在紙端，并沒真正落地。
建設(shè)中的大工地隨處可見
因此，我們認(rèn)為，高舉高打的三江匯至少還需要5-10年開發(fā)才能看到未來城市構(gòu)建的蹤影。
誠然，三江匯謀劃的是一整盤大棋，但眼下住房市場卻已經(jīng)分化出諸多梯隊。
眼下站在第一梯隊的莫過于當(dāng)紅炸子雞之江板塊。三江匯市調(diào)第一站就設(shè)在禹州濱之江一路之隔的某房產(chǎn)中介。
中介談到，受去年螞蟻簽約之江但上市受阻的影響，區(qū)域房價沖高回落。眼下三江匯的橫空出世尚未引發(fā)二手房價的較大波動。
目前二手掛牌價來到4.4-4.8萬區(qū)間。但云荷廷這類帶有求是學(xué)區(qū)的品質(zhì)小區(qū)，二手房價格異常堅挺。就在前兩天，之江悅還成交了一套89㎡小戶型，單價超6.1萬。
禹州濱之江實景
本次探訪的第二站是位于濱江區(qū)的一橋南、浦沿，亦是三江匯第二梯隊。相較于之江板塊，這里城市界面不落下風(fēng)，居住氛圍甚至更為濃郁。
這邊的中介告訴特首，這一帶像
錢江灣花園、
錢塘山水這類16年左右交付的品質(zhì)小區(qū)，目前掛價還停留在
4.3-4.7萬之間。
而年后濱江區(qū)鎮(zhèn)府附近的二手房已經(jīng)有了20%以上的漲幅。神盤東方郡甚至已經(jīng)開始嘗試突破7萬單價的成交紀(jì)錄。兩相對照，附近區(qū)域上漲的壓力較大！
賀田尚城實景
轉(zhuǎn)塘與雙浦發(fā)展現(xiàn)狀只能暫列第三。雖然目前存在感不如前兩梯隊，區(qū)域內(nèi)像云浦新語、錢江彩虹府這類次新房，掛架也要去到4.4-4.6區(qū)間，與之江差價并不明顯。好在有螞蟻大IP加持下，后期發(fā)展亦大有可期。
回首整個三江匯的價格洼地，反而是未來區(qū)塊的核心。富陽東洲、蕭山聞堰、義橋發(fā)展相對滯后，但與主城區(qū)割裂的不止是距離，更有房價。
聞堰二手房均價剛站穩(wěn)3萬+門檻，而義橋、東州的二手房還在2-2.5萬區(qū)間止步不前。實地探訪中，特首發(fā)現(xiàn)東洲還有部分新盤在售，限價則被硬生生摁在2萬元大關(guān)。
地鐵19號線意向圖
根據(jù)曝光的三江匯官方軌道交通規(guī)劃圖可以看出，19號線有望在科海南路后穿江而過，在東洲島東望路實現(xiàn)登陸。
另外，東洲島互通有望于今年6月實現(xiàn)免費。屆時沿著長深高速，25分鐘抵達(dá)濱江寶龍城不再是夢想，富陽東洲的價值將被更多人發(fā)覺。
建成恢弘的羅馬城非一日之功，代表宜居典范的未來之城亦需要時光的雕琢。
三江匯458平方公里廣袤的地圖，擁有足夠多的土地與可能去述說這座未來城市的故事。
在杭州樓市如火如荼的眼下，三江匯的多數(shù)板塊是為數(shù)不多的凈土，為熱愛杭州的置業(yè)者提供了足夠友善的上車空間。
但我們也必須清晰意識到，滯后的發(fā)展現(xiàn)狀意味著需要更多時間去等待他汲取能量，深耕發(fā)芽。
四區(qū)聯(lián)動的宏偉規(guī)劃也更考驗統(tǒng)籌者的多方斡旋與頂層思維。
三天時間，我們看到了這幅壯麗的擁江版圖，富春、浦陽、錢塘三條奔流的江水在這里聚集、激蕩，迸發(fā)出動人心魄的能量。
遠(yuǎn)處，杭州南部的天際線已經(jīng)若影若現(xiàn)。
來源：房特首
