最近其實(shí)情緒挺濃的，關(guān)于現(xiàn)在當(dāng)下的二手房
其實(shí)也不需要再用什么數(shù)字來(lái)表達(dá)，大家已經(jīng)能夠感受到市場(chǎng)的艱難
如果沒(méi)有意外的話，5月的成交會(huì)比4月更差
這個(gè)下滑的趨勢(shì)什么時(shí)候可以止住我不知道，會(huì)在什么程度上止住我也不知道
哪怕我知道，我也覺(jué)得這些都不重要
但是今天要說(shuō)的幾件事很重要
因?yàn)閺哪壳暗内厔?shì)來(lái)看，其實(shí)已經(jīng)不可避免的要發(fā)生了
今天整理一二和大家分享，全都是主觀的個(gè)人判斷，希望可以給大家一點(diǎn)啟發(fā)
如果能因?yàn)槲业囊粌删湓捀魑豢梢蕴崆白鳇c(diǎn)準(zhǔn)備，我想這或許就是我文字最大的意義
那，我們就開(kāi)始吧
01、每賣一套市場(chǎng)的焦慮就增加一點(diǎn)
是的，這是市場(chǎng)很罕見(jiàn)的情況
就是現(xiàn)在上海樓市每成交一套二手房，新增的掛牌量比新增的客戶量要多
換句話來(lái)說(shuō)，每一次的成交，不論降多少錢，不會(huì)帶來(lái)更多客戶進(jìn)入樓市
反而推動(dòng)更多的房東開(kāi)始掛牌
這是樓市量?jī)r(jià)齊跌的開(kāi)始，也是在現(xiàn)在擁有的端倪
成交沒(méi)有給買家信心，成交反而給房東焦慮，賣一套市場(chǎng)就多一套房子，樓市僵局局面已破，這一次憋不住的是房東
02、買家的觀望內(nèi)核已經(jīng)變了
現(xiàn)在的市場(chǎng)上沒(méi)有購(gòu)房者么
不是的
哪怕是二手房市場(chǎng)，依然有足量的購(gòu)房者存在
但是每一個(gè)購(gòu)房者都在觀望，不出手選擇觀望
但是觀望的理由已經(jīng)開(kāi)始變了
過(guò)去買家觀望，是觀望后市，關(guān)于樓市未來(lái)的預(yù)期到底怎么樣，未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)如何
這也是這么久以來(lái)大家都在解讀政策的重要原因
但是現(xiàn)在的客戶，觀望的已經(jīng)不再是后市
大家觀望的是當(dāng)下的房東，到底誰(shuí)能夠降價(jià)到最狠
在足量的掛牌面前，購(gòu)買者頗有一股選牌的感覺(jué)
因?yàn)榭傆蟹繓|等不住，總有人愿意出比想象中底線價(jià)格更低的價(jià)格出現(xiàn)
所以所有中介同行此時(shí)也不要試圖在朋友圈打雞血，好好地斡旋買賣雙方或許更有意義
03、賣家中介費(fèi)渠道化
行業(yè)內(nèi)前陣子還在討論二手房中介費(fèi)率是否降低的情況
很遺憾，這件事依然不會(huì)發(fā)生
甚至中介費(fèi)率還會(huì)攀升
但是
這一次的付出方是房東
房東付中介費(fèi)的趨勢(shì)不可逆
而且會(huì)越來(lái)越接近一手房的渠道標(biāo)準(zhǔn)
什么意思
就是有人愿意為了賣掉自己的房子付出兩個(gè)點(diǎn)、三個(gè)點(diǎn)甚至更高的費(fèi)用
為什么一手房就有項(xiàng)目愿意開(kāi)高傭金
因?yàn)樵诘忻媲伴_(kāi)發(fā)商終于意識(shí)到，賣不掉的房子一點(diǎn)價(jià)值都沒(méi)有
這個(gè)現(xiàn)實(shí)慢慢的也會(huì)在一些房東心中產(chǎn)生
在一些不太好的資產(chǎn)面前，在需要緊急變現(xiàn)面前，或者說(shuō)在著急去買更大利潤(rùn)空間產(chǎn)品面前，眼前的房子用更高的傭金去賣掉，這再正常不過(guò)了
04、是中介專業(yè)服務(wù)失去的一年
是的，今年我最大的悲觀是中介
上海樓市二手房好不容易形成的服務(wù)理念，可能會(huì)在未來(lái)一年時(shí)間里消失
現(xiàn)在的中介需要什么
為了爭(zhēng)取和籠絡(luò)買家，會(huì)更多的向房東砍價(jià)
服務(wù)理念又被擱置在另外一個(gè)角落，市場(chǎng)主要的服務(wù)以砍價(jià)為主導(dǎo)
05、得一手客戶得二手市場(chǎng)
這句話是寫(xiě)給中介的
如今的上海樓市，誰(shuí)能得到一手房市場(chǎng)的客戶，誰(shuí)就能主導(dǎo)二手房的格局
因?yàn)楹苊黠@，一手房的客戶都是賣掉二手房去買一手房的客戶
而且如今市場(chǎng)理性的購(gòu)房者都優(yōu)先選擇一手市場(chǎng)
如果有哪個(gè)中間商，可以幫助客戶選到更好的一手房，那么毫無(wú)疑問(wèn)就能夠占據(jù)更多的二手份額
而且當(dāng)下上海的近郊和遠(yuǎn)郊一手房項(xiàng)目清一色也開(kāi)出了渠道口子
換句話來(lái)說(shuō)匹配了一個(gè)客戶對(duì)內(nèi)可以產(chǎn)生兩套的業(yè)績(jī)
如果這一輪行情調(diào)整會(huì)有勝出的中介，那么一定是清晰地認(rèn)知到哪些客戶在買一手房的中介
06、會(huì)出現(xiàn)新的中間商
其實(shí)每年都會(huì)有各種各樣的機(jī)構(gòu)來(lái)試圖做二手房生意
最后發(fā)現(xiàn)無(wú)非是把線下的模式在線上重新做一遍，或者用更低的價(jià)格來(lái)博個(gè)噱頭
但是我覺(jué)得這一輪的變化會(huì)出現(xiàn)新的服務(wù)商
就是真正意義上橫跨一二手賽道之間，且以購(gòu)買者為核心的中間商在串聯(lián)彼此
因?yàn)樾袠I(yè)最大的變化就是
一手在籠絡(luò)二手的客戶，但是二手又為一手提供購(gòu)買力，然后客戶的重要性此時(shí)又勝過(guò)了房源
這種相鄰關(guān)系都是之前樓市不曾出現(xiàn)的
我判斷下一個(gè)切入交易市場(chǎng)的中間商，會(huì)是一個(gè)內(nèi)容平臺(tái)
事實(shí)上也真的有機(jī)構(gòu)這么和我說(shuō)過(guò)
如果你感興趣，歡迎你找我，我悄悄告訴你
07、好房子的判斷標(biāo)準(zhǔn)換了
什么是好房子
能賣掉的房子才是好房子的第一標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)于房產(chǎn)的價(jià)值判斷會(huì)被重塑，能夠穩(wěn)定流通的房子才是房產(chǎn)的第一要義
不能清晰認(rèn)知這一點(diǎn)的購(gòu)買力會(huì)在未來(lái)五年受到嚴(yán)重的打擊
如果大家文章看到這里覺(jué)得我說(shuō)的還行，一定要判斷此時(shí)你買的房子未來(lái)五年是不是能賣得掉
房子的同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重
沒(méi)辦法解決這個(gè)問(wèn)題的房子，未來(lái)的宿命就是要么比你降價(jià)狠，要么比你渠道費(fèi)用開(kāi)的高
一定要讓你的房子在同類目里保持稀缺
不論是面積段、品質(zhì)、后期運(yùn)營(yíng)，持有量……
這些維度起碼涵蓋2個(gè)以上指標(biāo)的稀缺，你的房子才有可能保持穩(wěn)定的流動(dòng)可能性
08、以上內(nèi)容都是主觀
如果覺(jué)得說(shuō)的對(duì)的，不圖其他歡迎給個(gè)贊
如果覺(jué)得我說(shuō)的不對(duì)的，那就是你對(duì)
來(lái)源：真叫盧俊
