01新政不到2個月28盤限售南臥、崇賢、城東、瓶窯，全部鎖進(jìn)
誰被打臉了？
一茬茬人“赴湯蹈火”，完全無視限售5年的威力。
要知道，杭五條新政落地之后，凡是熱點樓盤和中簽率低于10%的樓盤，都要限售五年，而計算時間從不動產(chǎn)登記日開始算起，加上交付時間，就要鎖盤七八年。
原本以為，足以嚇退市場中的非自住客戶，但過完年回來，粉盤、冷盤開始被畸形的追捧，限售四處蔓延，5年限售頻率之高、范圍之廣，足以讓人驚掉下巴！
從農(nóng)歷年前的奧體、大關(guān)、濱江、江河匯，到年后的祥符、之江、城東，甚至已經(jīng)“傳染”到了南臥、崇賢和瓶窯。歸根到底，是焦慮肆虐，人人都覺得最正常的做法就是：搶到房子再說。
我簡單統(tǒng)計了一下，截至3月22日已經(jīng)公示了報名人數(shù)的樓盤當(dāng)中，一共有28個觸發(fā)限售，其中熱點樓盤11個，中簽率小于10%的樓盤居然有17個之多！
看看這些樓盤，上至接近8萬的豪宅盤，下至2萬不到的剛需盤，產(chǎn)品形態(tài)從高層到疊墅，居然都被限售了。
不要說是紅盤、粉盤了，甚至個別去年還在流搖的樓盤，居然都被鎖進(jìn)限售！
剛剛公示了報名人數(shù)的朝聞花城，中簽率8.79%，成為南部臥城首個限售項目。
去年10月還在流搖的崇賢，瀾仕里最新中簽率7.48%，1658戶搶124套房。我想問這1600多個人，去年崇賢一搖就能中甚至不用搖的時候，你們在干嗎？
城東新城也是徹底翻身。德信中心中簽率3.85%，雖然只有58套房子，但報名人數(shù)居然有1506戶。花語天境總價千萬的疊墅，中簽率9.09%。
現(xiàn)在連富豪們都要內(nèi)卷了嗎？
瓶窯居然都限售了，溪上儷庭中簽率只有4.36%，1559戶搶68套房子。
我相信，當(dāng)初還在流搖的這些板塊，不可能靠剛需自住一下子就逆襲的。登記人數(shù)突然地激增，勢必離不開大量投資客的身影。或是那些所謂的“自住兼顧投資”購房者，提前透支了未來的需求以及購買力。
但不是所有人都失去了理智，我身邊就有幾位非常理性的投資客，想搖的紅盤都會去報名，但一旦中簽率低于10%，哪怕?lián)u中1號，果斷棄選。
02交付5年普遍比次新房便宜限售盤大概率重蹈覆轍
時間是最大的殺手，對房子來說也是一樣的。
看看那些杭州2015年左右交付的二手房小區(qū)，你就會明白：它們中的大部分，房價已經(jīng)完全跑不贏同板塊、剛交付1-2年內(nèi)的次新房小區(qū)了。
隨便舉幾個例子吧。
就拿風(fēng)頭正勁的奧體來說，這些年屬于濱江區(qū)的部分，一共只出過4個樓盤：老三兄弟和杭州壹號院。
最早交付的，是2014年的春江彼岸，網(wǎng)簽單價不過剛剛突破6萬元/㎡。2015年交付的
水榭春天和2016年交付的
綠地旭輝城，現(xiàn)在的官方網(wǎng)簽價，連6萬元/㎡的門檻都沒摸到。
光是現(xiàn)在明面上的網(wǎng)簽價格，老三兄弟和杭州壹號院的價格就要相差1萬元/㎡左右。加上一些眾所周知的原因，實際市場價格差距還要更大一些。
而且，隨著新三兄弟以及杭州壹號院的陸續(xù)交付，老三兄弟在奧體二手房市場上已經(jīng)逐漸失去了領(lǐng)頭地位，價格漲幅已經(jīng)明顯跟不上剛交付的小區(qū)了。
另一個宇宙中心未來科技城狀況也差不多。
在好找房上搜索未來科技城的住宅小區(qū)，按照網(wǎng)簽均價從高到低排列之后，除了少數(shù)低密的項目之外，霸榜的基本都是新晉交付的次新房小區(qū)。
比如，未名府、東原印未來、華夏四季、中南樾府這幾個小區(qū)，網(wǎng)簽均價都在5萬元/㎡左右。
相比之下，那些5年前的二手房，價格就要便宜得多了。比如歐美金融城，由于還有商業(yè)網(wǎng)簽價格，簽約均價還沒有突破4萬元/㎡。
2016年交付的新城西溪逸境，簽約均價近42280元/㎡，被次新房拉開了7000元/㎡的價格差。價格表現(xiàn)較好的合景天峻，也要便宜將近4000元/㎡。
還有去年話題度很高的申花板塊，2020年的現(xiàn)房項目養(yǎng)云靜舍，最近網(wǎng)簽均價71970元/㎡，而且在2020年育才登云小學(xué)的招生范圍內(nèi)。
同在學(xué)區(qū)內(nèi)的
尚景國際一期、萊德紳華府，價格就要便宜多了。其中紳華府和養(yǎng)云靜舍是貼隔壁的兩個小區(qū)，但紳華府網(wǎng)簽均價僅有45280元/㎡。
不光是奧體、未來科技城和申花，類似的案例在杭州幾乎一抓一大把。
艮北新城，交付5年左右的雍和府、雍華府，賣不過剛交付的兄弟樓盤公園1872，二手房網(wǎng)簽價格差了將近13000-14000元/㎡。
勾莊，海德公園、杭宸等次新房寵兒，早已把2015年前后交付的萬家名城、北宸之光甩在身后。
在南星橋，壹品也開始拉開和鄰居望江府之間的價格差。
如今新房市場上這些限售5年的樓盤，等到真正拿在手上可以交易時，其結(jié)局大概率和它的前輩們，都是一樣的。
03喜新厭舊的杭州購房者永遠(yuǎn)偏愛更新、更好的小區(qū)
大量的案例告訴我們，很多小區(qū)從交付到二手房價的鼎盛時期，前后最多不過六七年。交付5年左右的小區(qū)，房價漲幅基本上就只能隨大流了。
為什么市場上5年左右的二手房，普遍價格都不如剛交付的次新房？
首先，產(chǎn)品力確實存在差距，新小區(qū)的產(chǎn)品普遍更好。
目前市場上2015、2016年左右交付的次新房，基本都在2012、2013年前后拿地開發(fā)。
當(dāng)時，杭州樓市還處于“失落的五年”當(dāng)中，一些板塊的房價甚至還不到現(xiàn)在的一半。市場上從除了武林、錢江新城等核心板塊之外，包括申花、濱江等在內(nèi)的絕大部分板塊，都還屬于剛需或者剛改板塊。
而現(xiàn)在，地價和房價早已和當(dāng)年不可同日而語，很多板塊從拿地之初就已經(jīng)注定了要做改善盤，甚至是豪宅盤。
最初的產(chǎn)品定位，就已經(jīng)決定了天花板的不同。
而且，當(dāng)時，屬于杭州樓市戶型和精裝修快速發(fā)展變革的時期。同樣是交付5年的小區(qū)，有些戶型和精裝比現(xiàn)在的還要好，有些卻已經(jīng)跟不上時代。
但只要杭州樓市還在發(fā)展，以后的產(chǎn)品一定還會不斷進(jìn)化。
尤其是在杭州樓市預(yù)期向上的時期，只要板塊價格在調(diào)整，產(chǎn)品就會隨價格升級。
其次，商品房想要一直維持好的品相，很困難。
市面上很多交付5年的小區(qū)，外立面和公共部分，已經(jīng)不能看了。真的能夠很好維護(hù)小區(qū)品質(zhì)的項目，是很少的。
沒有人能永遠(yuǎn)年輕，但永遠(yuǎn)有人正年輕著。只要有新的小區(qū)出現(xiàn)，哪怕產(chǎn)品本身的代際變化不大，新小區(qū)也可以用更好的品相來打敗舊小區(qū)。
第三，杭州購房者是非常喜新厭舊的，杭兒風(fēng)無處不在，也包括樓市。
別看市面上的次新房炒得這么兇，但杭州購房者對它們的熱情，是有保鮮期的。
有機(jī)構(gòu)做過統(tǒng)計，目前國內(nèi)主要城市當(dāng)中，不到30%的購房者會在5年內(nèi)置換，15%左右的購房者會在5-10年左右置換，而55%都要自住10年以上。
但2018年的數(shù)據(jù)顯示，杭州人平均換房周期只有5.2年。
第四，除非你購買的板塊再也沒有可供開發(fā)的土地，否則，就永遠(yuǎn)會有剛交付的次新房，來挑戰(zhàn)原有的二手房格局，來重塑板塊的話語權(quán)邏輯。
04所有人都在賭房價向上限售5年的兩大不確定性
眼下，很多購房者，對于限售5年的敏感度，實在是太低了。
樓市熱度到了一定程度，是不可能只有自住客，而沒有投資客的。這是我們無法回避的客觀事實。
純自住的客戶，不怕限售也就算了，住到5年以后再換，問題也不大，和杭州人的平均換房周期也差不多。
但這么多投資客也不怕限售，膽子真的太大了。部分杭州購房者，博弈的心態(tài)太重了。他們在賭杭州的房價會永遠(yuǎn)向上。所以，才毫不畏懼限售5年，反而更畏懼無法上車。
從很多樓盤的低中簽率和低棄選率上，就能看出來。
但一定要知道，限售5年背后卻埋藏著很高的不確定性，這才是隱藏的炸彈。
一是政策的不確定，限售政策未必會是一直持續(xù)的。
限售政策本質(zhì)上是為了降低目前杭州的搖號熱度，一個政策如果完成了歷史使命，就隨時都有可能被取消。
就像杭州土拍的現(xiàn)房銷售制度，本質(zhì)是為了降地價，結(jié)果開發(fā)商拍地上頭起來好像根本不怕現(xiàn)房銷售的資金流壓力。這時候，現(xiàn)房銷售反而減少了短期新房供應(yīng)，所以很快就被新的土拍政策取代了。
說不定不久之后，也會有對應(yīng)的政策，來防止“過多”樓盤觸發(fā)限售。
比如，今年國內(nèi)很多城市，都已經(jīng)明確要求加大單次預(yù)售的房源量。目前杭州還沒有跟進(jìn)。但一旦沒辦法擠牙膏式開盤的話，觸發(fā)5年限售就難了。
二是市場熱度的不確定性，眼下杭州樓市的這把火，誰都不知道能燒多久。
但只要市場的焦慮情緒稍微降降溫，很多樓盤的中簽率馬上就能重回10%以上。
這兩項不確定性疊加起來，再加上時間的可怕力量，很可能出現(xiàn)這種情況：比你買得晚，比你交付晚的小區(qū)，將來能比你先入市。甚至同一個小區(qū)，后面搖號的樓幢，反而不用限售。
這種時候，后來者極有可能彎道超車。
到時候，你家限售5年的房子，比別人不限售的房子產(chǎn)品老、品相差，確定你還能賺到錢嗎？
還有更重要的一點，由于亞運(yùn)會的關(guān)系，大量基建需要土拍和樓市來貢獻(xiàn)，所以，上頭對杭州樓市是比較寬容的。但2022年亞運(yùn)會之后，就不好說了。
05自住客不用怕限售選擇能夠穿越周期的房子
還是那句話，眼下的杭州樓市，對于自住客來說，是最佳的機(jī)會。
自住客不用怕限售，只要不著急入住，搖新房就對了。就像我之前說的，不要被勸退：哪怕自己搖不中，也要把中簽率壓進(jìn)10%，不能給炒房客任何機(jī)會。
如果你多少想要兼顧自住和保值，那我的建議是，盡量選擇能夠穿越周期的房子。
第一，避開土地供應(yīng)過于集中的板塊。
新房供應(yīng)越少，你買的小區(qū)將來在二手房市場上的地位就會越安全。像武林、南星橋，基本上已經(jīng)沒有地了，很難有更新的小區(qū)，那你家小區(qū)就站在了食物鏈的頂端。
如果是那種每年要賣好幾塊地的板塊，你的房子可能分分鐘就被淘汰在時間的洪流里了。
第二，盡可能選擇有學(xué)區(qū)預(yù)期的小區(qū)。
學(xué)區(qū)是唯一能夠抗衡時間的因素。2020年，杭州二手房市場只有次新房和學(xué)區(qū)房，漲得最明顯。
盡管學(xué)區(qū)招生政策每年都在變革，誰也預(yù)料不到以后的方向，但選擇一個學(xué)區(qū)預(yù)期相對好的，未來在二手房市場上保值性會更強(qiáng)。
第三，選擇開發(fā)商好、物業(yè)好的品質(zhì)樓盤。
二手房市場上可沒有新房限價，買家都有目共睹，品質(zhì)和品牌就能幫你拉開溢價�？纯词忻嫔暇G城、濱江、融創(chuàng)這些品質(zhì)開發(fā)商的小區(qū)，是不是比同期競品的二手房賣得更貴？
一家好的物業(yè)，能夠在一定程度上延緩小區(qū)的衰老。不要因為嫌物業(yè)費(fèi)貴，就在交付以后換成便宜的物業(yè)。
即使物業(yè)費(fèi)便宜了1元/㎡·月，100㎡的戶型，一年也就差了1200元，10年也才12000元。但一個不靠譜的物業(yè)，在你賣房子的時候，很可能讓你直接損失1000元/㎡甚至更多，動輒就差幾十萬了。
回歸房子本身吧！一套能夠穿越周期的好房子，才無懼于5年限售帶來的不確定性。
來源：地產(chǎn)小王子
