1字頭買(mǎi)老破小，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格暴跌了？

自2021年7月“雙減政策”實(shí)施以來(lái)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值遭到了前所未有的打擊，如今已經(jīng)過(guò)去10個(gè)月了，杭州的學(xué)區(qū)房還處在高位嗎？

鑒于杭州越來(lái)越多披著名校馬甲的新校誕生，從一定程度上讓真正的名�？诒�與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值受到或多或少的影響，在這里我們主要討論市場(chǎng)上普遍被認(rèn)可的“杭州第一梯隊(duì)”學(xué)區(qū)房。

從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，2022-2024年一年級(jí)的學(xué)區(qū)預(yù)警基本都呈現(xiàn)紅色，優(yōu)質(zhì)教育資源仍然很緊張。

那么這些名校的學(xué)區(qū)房如何呢？會(huì)重回曾經(jīng)的巔峰時(shí)刻嗎？

原上城與江干合并以后的新上城區(qū)，被選入第一梯隊(duì)的學(xué)校有4所。分別是：

位于孝女路4號(hào)天長(zhǎng)小學(xué)、富春路199號(hào)的勝利小學(xué)錢(qián)塘校區(qū)，以及位于凱旋路58-1號(hào)的采荷第二小學(xué)和位于采菱路42號(hào)的采荷第一小學(xué)采荷校區(qū)。

天長(zhǎng)小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍為湖濱街道所轄的東坡路社區(qū)、吳山路社區(qū)、岳王路社區(qū)，湖濱銀泰板塊。

天長(zhǎng)小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍

新房斷供已久，二手房年代久，并且大多是90年代建造。

高的成交價(jià)可以達(dá)到5-6萬(wàn)/㎡，如未央村，在今年3月26日網(wǎng)簽了一套建面約52.38㎡的頂樓二手房，單價(jià)就達(dá)到了約5.75萬(wàn)/㎡；

而低的則可以低至1-2萬(wàn)+/㎡，如長(zhǎng)生路小區(qū)，在今年1月27日網(wǎng)簽了一套建面約62.21㎡，單價(jià)僅約19290元/㎡。

勝利小學(xué)錢(qián)塘校區(qū)學(xué)區(qū)范圍為望江街道所轄的耀華社區(qū)。新房也斷供多年，二手房同樣是90年代的老小區(qū)，如耀江富村、錢(qián)江苑等，成交均價(jià)約4-5萬(wàn)/㎡。

采荷第一小學(xué)采荷校區(qū)學(xué)區(qū)為：潔蓮社區(qū)、紅菱社區(qū)（紅菱邨）、芙蓉社區(qū)、雙菱社區(qū)、人民社區(qū)。

采荷第二小學(xué)學(xué)區(qū)為：夕照社區(qū)、商教苑社區(qū)、荷花塘社區(qū)、青荷苑社區(qū)、新凱苑社區(qū)、綠茗社區(qū)、紅菱社區(qū)（青莼邨、玉荷邨）。

目前在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，在售的新房有金隅會(huì)潮悅府（注：新房無(wú)學(xué)區(qū)概念）

二手房則主要是年齡大的房子或回遷房，居住體驗(yàn)較差，適合單純?yōu)閷W(xué)區(qū)需求，總價(jià)范圍約200-350萬(wàn)。

原拱墅區(qū)與下城區(qū)合并以后的新拱墅區(qū)，被選入第一梯隊(duì)的學(xué)校有3所。

先看賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)，包括三個(gè)校區(qū)。

位于湖墅新村16號(hào)的賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)湖墅校區(qū)，對(duì)口中學(xué)為文暉中學(xué)；位于小兜弄15號(hào)的賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)霞灣校區(qū)、位于后橫港路308號(hào)賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校，對(duì)口中學(xué)為大關(guān)中學(xué)。

學(xué)區(qū)范圍內(nèi)暫無(wú)新房可售，二手房比較多，且基本建造時(shí)間都在2010年，滿(mǎn)五又還算比較新，非常符合現(xiàn)下大家對(duì)學(xué)區(qū)房的挑選標(biāo)準(zhǔn)：能保證生活品質(zhì)。

賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)湖墅校區(qū)與賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)霞灣校區(qū)學(xué)區(qū)房，二手房掛牌價(jià)在約4.3-7.8萬(wàn)/㎡的范圍內(nèi)，實(shí)際成交單價(jià)最高約為6.1萬(wàn)/㎡，有7個(gè)小區(qū)近1個(gè)月內(nèi)無(wú)成交，2個(gè)小區(qū)近半年無(wú)成交。

賣(mài)魚(yú)橋小學(xué)文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校，在2018年更名為文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校，教育服務(wù)區(qū)為：登云路以北，石祥路以南，運(yùn)河以西，西塘河以東區(qū)域戶(hù)籍適齡兒童。

學(xué)區(qū)范圍內(nèi)暫無(wú)新房可售，不過(guò)恰好緊鄰在學(xué)區(qū)范圍外有一個(gè)期待值非常高的純新項(xiàng)目待售——德信拱宸橋項(xiàng)目。

據(jù)稱(chēng)將打造為橋西標(biāo)桿項(xiàng)目，很有可能要做建面約250-300㎡的高端純改產(chǎn)品，不過(guò)還沒(méi)有規(guī)劃公示方案，具體入市時(shí)間還需要很久。

區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的二手房比較多，整體掛牌5萬(wàn)+/㎡，但大部分小區(qū)近一個(gè)月都沒(méi)有成交。

再看位于安吉路19號(hào)的杭州市安吉路實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這是一所九年一貫制學(xué)校，教育服務(wù)區(qū)為戒壇、安吉、環(huán)西、燈芯巷部分。

另外一所則是長(zhǎng)壽橋小學(xué)，三個(gè)校區(qū)都被劃入在杭州第一梯隊(duì)學(xué)校內(nèi)，分別是長(zhǎng)壽校區(qū)、鳳起校區(qū)、孩兒校區(qū)。學(xué)區(qū)范圍為長(zhǎng)壽、鳳麟、竹竿巷、仙林、延安新村、皇親苑、倉(cāng)橋、中北、燈芯巷部分（沿武林路的樓房除外）。

這都是傳統(tǒng)市中心板塊，新房早已斷供多年，二手房也有一定年代感，幾乎無(wú)居住舒適度可言。

勝在戶(hù)型面積小，總價(jià)雖然比較高，但大多數(shù)總價(jià)能夠控制在約200-250萬(wàn)，有一定的市場(chǎng)接受度。

教育資源特別豐富的西湖區(qū)，幾乎占據(jù)第一梯隊(duì)公辦小區(qū)的半壁江山，包括有9所學(xué)校。分別是：

求智巷6號(hào)的學(xué)軍小學(xué)求智校區(qū)、萍水西街198號(hào)的學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)、上寧巷3號(hào)的文三街小學(xué)、天目山路81號(hào)的保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、行知巷6號(hào)的行知小學(xué)、保俶北路90號(hào)的文一街小學(xué)文一校區(qū)、浙大路18號(hào)的求是浙江大學(xué)附屬小學(xué)、紫金花路288號(hào)的星洲小學(xué)、競(jìng)舟路221號(hào)的競(jìng)舟小學(xué)。

毫不夸張地說(shuō)，在西湖區(qū)的小區(qū)，幾乎都能擁有還不錯(cuò)的學(xué)校資源，新房方面，可以看向濱江翠苑地塊、中天紫閱云宸里中冶錦繡公館。

二手房大多兼顧居住舒適度的房源，并且可以賣(mài)到一個(gè)好價(jià)格。

以上為西湖區(qū)第一梯隊(duì)學(xué)校部分學(xué)區(qū)房，從幾乎清一色7.6萬(wàn)+/㎡掛牌價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們對(duì)學(xué)區(qū)房的預(yù)期與價(jià)值判斷，依舊很高，甚至與“雙減”前相比有過(guò)之無(wú)不及。

實(shí)際價(jià)值也不差，單價(jià)約5.5萬(wàn)+/㎡，其中沈塘新村最近一次成交單價(jià)高達(dá)約8.77萬(wàn)/㎡，超過(guò)掛牌均價(jià)7641元/㎡。

不過(guò)，很大一部分小區(qū)近一個(gè)月內(nèi)都沒(méi)有成交數(shù)據(jù)。

濱江區(qū)被選入第一梯隊(duì)的學(xué)校有兩所，分別為位于新月路570號(hào)的聞濤小學(xué)，以及位于濱和路958號(hào)的江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

區(qū)域內(nèi)主要房源供應(yīng)以二手房為主，尤其是聞濤小學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，新房早已斷供。

江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，新房可以期待濱江建杭江暉府規(guī)劃建設(shè)了11幢建筑，最快6月首開(kāi)。（注：新房無(wú)學(xué)區(qū)概念）

區(qū)域內(nèi)網(wǎng)紅盤(pán)比較多，如售罄的綠城曉風(fēng)印月、濱江御濱府等，次新房也不少，大部分二手房成交均價(jià)約為5萬(wàn)+/㎡。

其中，品質(zhì)標(biāo)桿代表小區(qū)綠城明月江南二手房掛牌高達(dá)8萬(wàn)+/㎡，近半年最高成交價(jià)約達(dá)7.76萬(wàn)+/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于板塊新房精裝5.15萬(wàn)/㎡的限價(jià)。

錢(qián)塘新區(qū)被選入第一梯隊(duì)的學(xué)校，是位于下沙學(xué)正街809號(hào)的文海實(shí)驗(yàn)學(xué)校文清校區(qū)。

廣宇錦上文瀾板塊暫無(wú)新房供應(yīng)，二手房同樣價(jià)值不菲，如江語(yǔ)海閣，2013年的房子，二手房成交價(jià)賣(mài)到了約4萬(wàn)/㎡，遠(yuǎn)超過(guò)板塊精裝限價(jià)約3萬(wàn)/㎡。

總的來(lái)看，杭州第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)值，依然處于高位，尤其是品質(zhì)學(xué)區(qū)房，二手房掛牌不但沒(méi)有跌，反而漲了不少。

只是相對(duì)于“雙減”之前的瘋狂，變得更為合理。比如那些不考慮居住舒適度，僅僅只有學(xué)區(qū)功能的房子，如今的價(jià)值大大折扣。