名校采荷一小學(xué)區(qū)房竟2.61萬(wàn)元/m成交！價(jià)格為何低得離譜

在杭州的法拍房市場(chǎng)，時(shí)不時(shí)就會(huì)冒出一些比較特殊的房源。比如有些法拍房帶十幾年或20年的長(zhǎng)租約，像2021年12月底有套市中心老牌豪宅綠城蘭園法拍房，租約到2036年11月底才結(jié)束，且租客此前已一次性付清租金；又比如，有的法拍房?jī)H拍賣部分產(chǎn)權(quán)，像2020年12月底有套金都城市芯宇法拍房?jī)H拍賣該房源0.5%的份額，折算下來(lái)相當(dāng)于1m²。

近日，又有一套杭州市中心采荷小區(qū)紅菱邨的法拍房拍賣，這套房源的特殊性在于，這是一套帶有居住權(quán)約定的房源。

根據(jù)法拍頁(yè)面信息顯示，這套采荷小區(qū)紅菱邨法拍房，建成于1987年，位于6層樓建筑的頂樓，建筑面積46.22m²，戶型格局為兩房一廳一廚一陽(yáng)臺(tái)，兩房朝南。不過(guò)拍品介紹里有一條醒目的瑕疵說(shuō)明：“本案雙方當(dāng)事人協(xié)商確定附條件拍賣，房屋買受人須同意賦予李某君終身居住權(quán)，且買受人在受讓上述房產(chǎn)后須為李某君辦理相應(yīng)居住權(quán)登記手續(xù)。本院對(duì)本標(biāo)的物不提供鑰匙，亦不存在房屋騰退的情形。以上所附條件會(huì)影響買受人的占有、使用、收益、處分等權(quán)利，提醒競(jìng)買人特別注意。”

從該房源的評(píng)估報(bào)告和司法裁定書中可以得知，這套房源是一套房改房，目前的兩位權(quán)利人李某君和張某磊，是通過(guò)繼承，按份共有這套房子，雙方各擁有該房源50%的份額。由于兩人對(duì)共有物分割存在糾紛，經(jīng)法院調(diào)解后，雙方均同意向法院申請(qǐng)附條件拍賣、變賣位于采荷小區(qū)紅菱邨這套房產(chǎn)，所附條件就是李某君對(duì)這套房子享有居住權(quán)。

那么，何為“居住權(quán)”？其實(shí)，居住權(quán)這個(gè)新型用益物權(quán)，是在2021年開始施行的《民法典》上首次提出，根據(jù)《民法典》第366條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”通俗地講，只要辦理了居住權(quán)登記，權(quán)利人就可以在房子里一直住下去（最長(zhǎng)年限為權(quán)利人終身）。而且，居住權(quán)不會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)變更而發(fā)生改變，即便房子賣了，居住權(quán)也一直延續(xù)，新的房東無(wú)權(quán)要求權(quán)利人搬離。

居住權(quán)設(shè)立的目的，是實(shí)現(xiàn)特定弱勢(shì)群體的住房權(quán)益（尤其是離婚、養(yǎng)老等情況下），為生活困難者提供必要的居住保障。今年年初，錢報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過(guò)，“居住權(quán)”實(shí)施3年來(lái)，杭州共辦理了500多例居住權(quán)登記，其中權(quán)利人一半以上都是老人。

記者從這套采荷小區(qū)紅菱邨法拍房的送拍單位上城區(qū)人民法院了解到，來(lái)咨詢這套房子的人不少，很多人都提到一個(gè)問題：像這套房子是有兩個(gè)房間的，那么如果拍下后，除了保證其中一個(gè)房間給居住權(quán)人居住，另一個(gè)房間能否拿來(lái)自住，或者出租呢？

上城區(qū)人民法院的工作人員表示，根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。也就是說(shuō)，如果所有權(quán)人跟居住權(quán)人協(xié)商后雙方都認(rèn)可的話，是可以的，但是如果居住權(quán)人不同意，那所有權(quán)人是不能擅自自住或出租的。另外，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

此外，由于這套房子在法拍前未設(shè)立居住權(quán)，如果買受人拍下房子后拖延著不去辦理居住權(quán)，怎么辦？上城區(qū)人民法院的工作人員說(shuō)，因?yàn)檫@套房子在法院執(zhí)行裁定書上已經(jīng)明確了居住權(quán)權(quán)利，買受人在辦理交接過(guò)戶時(shí)，就必須辦理居住權(quán)，否則將無(wú)法過(guò)戶房產(chǎn)。

從某種意義上來(lái)說(shuō)，帶有“居住權(quán)”的法拍房，相當(dāng)于PLUS版的帶租約法拍房，畢竟租賃最長(zhǎng)只有20年，但居住權(quán)大多數(shù)時(shí)候是終身的。對(duì)于競(jìng)買人來(lái)說(shuō)，拍下這類房子后存在較多限制，相比普通法拍房，權(quán)益損失較大。

也因此，這套采荷小區(qū)紅菱邨法拍房雖然是采荷一小本部學(xué)區(qū)房，在4月底首次拍賣時(shí)卻流拍了。此次二拍，起拍價(jià)降到了109.83萬(wàn)元，折合起拍單價(jià)僅約2.38萬(wàn)元（貝殼找房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，采荷小區(qū)紅菱邨最近半年的二手房成交均價(jià)為4.04萬(wàn)元/㎡）。

法拍業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，因?yàn)槎�拍起拍價(jià)很有誘惑力，加上5月9日杭州全面放開限購(gòu)，杭州老破小又因?yàn)?ldquo;拆改”預(yù)期正當(dāng)紅，這些因素疊加下，再考慮到這套房源的居住權(quán)人年紀(jì)已經(jīng)比較大，有些不急著用房的購(gòu)房者或許會(huì)入場(chǎng)競(jìng)拍。畢竟，這套房子也算是名校學(xué)區(qū)房雖然居住權(quán)人享有居住權(quán)，但買家取得房子的產(chǎn)權(quán)后，可以落戶，享有學(xué)籍。

事實(shí)也確實(shí)如此。早在二拍開拍前數(shù)日，這套采荷小區(qū)紅菱邨法拍房就有人報(bào)名參拍，昨天正式開拍后，吸引了7人報(bào)名，最后這套房源以120.83萬(wàn)元成交，折合成交單價(jià)約2.61萬(wàn)元。

其實(shí)，帶有居住權(quán)的法拍房，之前也曾在杭州法拍市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)。

2023年4月，位于西湖區(qū)的明珠公寓9幢1單元902室法拍房，就是一套設(shè)有居住權(quán)的房產(chǎn)，該房源建筑面積144.8m²，市場(chǎng)價(jià)530萬(wàn)元，法拍頁(yè)面的房源瑕疵提示中寫明：該房源依法設(shè)定了居住權(quán)，案外人終身享有合法居住的權(quán)利，本標(biāo)的物不提供鑰匙，亦不存在房屋騰退的情形。這應(yīng)該是杭州法拍市場(chǎng)第一次出現(xiàn)設(shè)有居住權(quán)的法拍房。因?yàn)榍闆r特殊，該房源一拍因無(wú)人報(bào)名流拍，二拍起拍價(jià)降到296.8萬(wàn)元，相比市場(chǎng)價(jià)幾乎“腰斬”。因?yàn)樾詢r(jià)比較高，二拍吸引了3人報(bào)名，最終以318.8萬(wàn)元成交，折合成交單價(jià)約2.2萬(wàn)元。而根據(jù)貝殼找房平臺(tái)數(shù)據(jù)，明珠公寓最近半年的成交均價(jià)3.79萬(wàn)元/m²。

由此可見，當(dāng)房子價(jià)格足夠低，可以彌補(bǔ)買受人在房子使用權(quán)上的一些權(quán)益損失，即使帶有居住權(quán)的法拍房，依然不失買家。