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沒什么懸念，杭州院子又流拍了。
昨天上午10點(diǎn)，二拍打8折的杭州院子8-3號(hào)住宅（單價(jià)8萬2起），因無人報(bào)名，最終再度流拍。
連同上周的3套，不到10天，已密集流拍4套房子。
如果說8-3號(hào)住宅是因?yàn)槠鹋膬r(jià)太貴，那么之前的3套流拍房，就讓人費(fèi)解了。最低起拍價(jià)僅5萬7，而杭州院子當(dāng)年開盤均價(jià)就要5萬。
鮮明對(duì)比的是，4月11日卻順利成交了3套法拍房。
不僅引發(fā)數(shù)十次競價(jià)，成交價(jià)也相當(dāng)可觀。最低7萬3，最高達(dá)9萬6，比評(píng)估價(jià)還溢價(jià)30%。
僅一個(gè)多月，前后反差如此巨大。難怪有人說，7萬+成交怕不是自導(dǎo)自演的吧。
參考近期網(wǎng)簽價(jià)，就更讓人迷糊了。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近3個(gè)月，杭州院子共網(wǎng)簽6套：最貴7萬出頭，最低不到4萬2。但看掛牌價(jià)，最低又要7萬2起步。
杭州院子現(xiàn)在到底賣什么價(jià)？為什么會(huì)集中出現(xiàn)7套法拍房？一時(shí)間疑云重重。
備注：文中法拍價(jià)，均未包含相關(guān)稅費(fèi)和物業(yè)水電費(fèi)。
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杭州院子背靠五常濕地，直線距阿里西溪園區(qū)不到300米，一路之隔就是剛交付的曉月澄廬。
小區(qū)純低密，由合院、聯(lián)排與沿河大宅組成。
主力為155㎡、195㎡的合院（部分200㎡+），東側(cè)沿河的7幢和8幢有300㎡以上大戶型，更有4套超600㎡合院。南北兩側(cè)的排屋，主力147㎡。
所有房源，均為地上三層、地下兩層。
目前，掛牌單價(jià)最便宜的是一套233㎡的邊套五房合院，總價(jià)1680萬，單價(jià)7萬2。
“這是目前性價(jià)比最高的，如果誠心談，還能砍個(gè)小幾十萬。”杭州院子附近的一位中介告訴我。
155㎡的小戶型四房合院，總價(jià)相對(duì)可控，單價(jià)會(huì)比大戶型略高，基本7萬4起步。
因?yàn)椴晒庖曇案�，南北兩�?cè)聯(lián)排單價(jià)還要高。
目前，掛價(jià)最低的一套147㎡聯(lián)排為1150萬，折合單價(jià)7萬7，位于小區(qū)南側(cè)沿馬路，噪音或略大。
另有一套掛價(jià)1155萬的147㎡聯(lián)排，折合單價(jià)7萬8，位于小區(qū)北側(cè)。
至于300㎡以上戶型，并沒有掛牌。
不僅是掛價(jià)，按中介所言，杭州院子的實(shí)際成交價(jià)，目前也基本站穩(wěn)7萬+。
今年4月，成交了一套157㎡合院，總價(jià)1130，折合單價(jià)7萬2。226㎡的五房合院，也有1650萬的成交，折合單價(jià)7萬3。
147㎡的聯(lián)排成交總價(jià)1150萬，單價(jià)高達(dá)7萬8。
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去年下半年，我實(shí)探過杭州院子，當(dāng)時(shí)市場成交價(jià)6萬5到7萬。
去年上半年則在6萬3左右。也就是說，過去這一年，深陷各種爭議的杭州院子，二手房價(jià)還逆勢(shì)上漲了。
成交量也可佐證，雖然量不多，但幾乎每月都有簽約。交付一年半，已網(wǎng)簽30余套。
為什么能漲？“主要是性價(jià)比。”
一路之隔的西溪風(fēng)情，近幾年交付的聯(lián)排（四五六期），總價(jià)動(dòng)輒3000萬+，折合單價(jià)要9-10萬。
交付快20年的一二期房源，也要1500-2000萬。
杭州院子南側(cè)的曉月澄廬，疊墅主流掛價(jià)也在10萬上下，最低一套上疊報(bào)價(jià)1400萬。
另外，法拍價(jià)格屢屢突破7萬，也堅(jiān)定了業(yè)主信心。“畢竟法拍競價(jià)大家都看得到。”中介說。
因?yàn)橹皢蝺r(jià)低，甚至還出現(xiàn)了投資客。
據(jù)說去年有浙南炒家，連續(xù)買下6套杭州院子，單價(jià)6萬3到6萬8不等，也一定程度推動(dòng)了價(jià)格的變化。
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所以從市場角度看，法拍7萬+做局的概率很低。
畢竟3套成交房源中，2套位于7幢位置不錯(cuò)，1套是小面積合院。另外，法拍競價(jià)過程中也易出現(xiàn)情緒溢價(jià)（去年6月還有一套法拍成交7萬2）。
至于7-1號(hào)住宅為什么拍到9萬6，原因在于稀缺性。
它是小區(qū)最好房源之一，東側(cè)沿河純邊戶，花園面積大，相當(dāng)于類獨(dú)棟別墅。此前，小區(qū)二手市場從沒有同類房源出現(xiàn)過。
7套法拍房的性質(zhì)，也能說明一些問題。
4月11日的3套和5月16日的3套，均是杭州泰峪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下房產(chǎn)。而該公司正是杭州院子的開發(fā)商，因破產(chǎn)清算才拿出來拍賣。
昨天流拍的這套，則是甘肅法院查封拍品。
該房產(chǎn)屬于王海榮名下，實(shí)際所有人為被執(zhí)行人王燾。而王燾正是蘭州特大“套路貸”的主犯。
那為什么4月成交，5月都流拍了？
主要還是總價(jià)太高了。比如有2套位于8幢，位置是不錯(cuò)，但面積高達(dá)649.49㎡。其中開發(fā)商名下的這套8-1號(hào)住宅，還是精裝樣板房，負(fù)一層自帶泳池、健身房。
一房一價(jià)顯示，新房近7萬5。如今“虧本打8折”（5萬9起）依舊流拍，顯然是因?yàn)?834萬的總價(jià)。
王燾這套8-3號(hào)住宅，毛坯起拍總價(jià)卻是更高的5320萬，自然無人問津。
還有流拍的7-2號(hào)住宅354㎡，起拍價(jià)2089萬。雖然4月有同類戶型更高總價(jià)成交，但有這樣承接力的客戶，可遇不可求啊。
惟一有點(diǎn)解釋不了的是148㎡這套流拍房，總價(jià)不高，估計(jì)是位置較差。
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受制于總價(jià)，杭州院子也很難再大漲了。
“在未來科技城，總價(jià)一旦超過2000萬，可選擇的低密產(chǎn)品就太多了。”在中介看來，7-8萬差不多就是目前天花板了，想再高就難了。
畢竟周邊的次新院墅紅盤，掛價(jià)雖高，但9-10萬居多，差距并不大。
而且時(shí)不時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些急售低價(jià)房。如曉月澄廬剛流出一套195㎡上疊，單價(jià)7萬1，總價(jià)1400萬。
杭州院子雖是合院產(chǎn)品，但因其左右并排，前后相連的布局，建筑鱗次櫛比，采光視野相對(duì)一般。加上又有各種歷史遺留，房價(jià)上難免要弱幾分。
最重要的是，價(jià)格保持在這個(gè)區(qū)間，杭州院子就會(huì)有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
1000多萬的總價(jià)，夠不上同地段的疊墅，也買不起次新排屋，但在杭州院子卻可以擁有一方有天有地、獨(dú)門獨(dú)院的空間（預(yù)留電梯井），還是能讓不少買家心動(dòng)。
至于毛坯和斑駁的現(xiàn)狀，通過后期精裝基本都能解決。而且杭州院子得房率挺不錯(cuò)，贈(zèng)送面積多。
數(shù)據(jù)可證，30套網(wǎng)簽中，200㎡以內(nèi)多達(dá)22套。
其實(shí)客觀地說，對(duì)比2016-2018年的新房買入價(jià)（均價(jià)5萬），杭州院子現(xiàn)在賣個(gè)7萬多，最多也就是保本微利而已。
杭州院子能走到今天，實(shí)屬不易。
來源：層樓
