01
新政后，我看到不少人在推測(cè)：接下去二手房成交量會(huì)起來，但價(jià)格會(huì)穩(wěn)，不會(huì)漲。
先說結(jié)論：我持完全相反的觀點(diǎn)。
根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，只要量起來，價(jià)格一定會(huì)漲。只不過，價(jià)在量后。同樣的道理，成交量下來了，價(jià)格也會(huì)松動(dòng)。
那些聲稱二手房?jī)r(jià)格會(huì)穩(wěn)但不會(huì)漲的人，完全就是在糊弄你。說白了，他們就是怕自己估計(jì)錯(cuò)誤打臉，先迎合大家糊弄糊弄，一旦形勢(shì)更明朗了，他們立馬換臉。
02
你以為二手房漲價(jià)的方式，就是房東們把掛牌價(jià)紛紛調(diào)高嗎？
你們太想當(dāng)然了。
二手房?jī)r(jià)格上漲的方式其實(shí)是，場(chǎng)上那些低價(jià)的房源、性價(jià)比高的房源，被買光了，從而，那些次低價(jià)房源成了新的“最低價(jià)”。
這就是你們會(huì)看到的，二手房?jī)r(jià)格底部，一步步往上抬的緣故。因?yàn)楸毁I空，而自然抬升。
僅僅憑房東跳漲，是不會(huì)有人買單的。至少目前的市場(chǎng)，還不具備房東隨便跳漲的條件。
03
而且，所謂這個(gè)二手房漲價(jià)，也不是雞犬升天，而是市場(chǎng)分化。接下來，漲價(jià)主要是“次新房”那部分二手房市場(chǎng)。
因?yàn)椋涡路繑?shù)量并沒有想象中得多。
如果你有心去統(tǒng)計(jì)一下數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了萬人搖紅盤大量出貨外，大量的次新房小區(qū)，掛牌量都只有幾十套，有的甚至個(gè)位數(shù)。
所以這些次新房小區(qū)，一買空，就很容易漲�；蛘哒f，讓人感覺漲上來了。
與此相反，買不光的老破小，就漲不起來。
次新房的那些低價(jià)房源一套套被買光，一步步抬升了小區(qū)價(jià)格。但老破小怎么買也買不光，因此，很多人就只看到了這樣一個(gè)“數(shù)據(jù)”：杭州二手房整體成交均價(jià)沒太大變化，甚至還微跌。
這個(gè)“整體不漲”的結(jié)論，有用嗎？我想說，對(duì)99%的購房者們，都無用。
就好比統(tǒng)計(jì)局的通脹數(shù)據(jù)，明明顯示通脹不厲害，可是每個(gè)人都感覺錢貶值得太快，怎么都不夠用�；蛘呦衲憧吹降纳鐣�(huì)平均工資一樣，自己永遠(yuǎn)是被平均的那個(gè)群體。
大部分想買二手房的人，不管是改善生活還是投資目的，都不太會(huì)去買老破小。所以老破小再跌，也與你無關(guān)。
誰在買老破小？真的只能夠得上老破小的人。
04
不要拿杭州總的房源說事兒，更不要拿全中國(guó)的房源說事兒。如果每個(gè)人都那樣看，壓根就買不得。
我們要慶幸，我們處在一個(gè)欣欣向榮的強(qiáng)二線城市，這里有優(yōu)秀的教育、醫(yī)療資源，有比全國(guó)其他城市更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，還有青山綠水。
表面看，杭州房源很多，但想買的房源多嗎？
誰不想把要爬樓梯的、外墻斑駁脫落的、朝南面大部分是墻體只有小小一扇窗戶的、衛(wèi)生間是暗衛(wèi)、客廳還沒有房間大的老房子置換掉呢？
誰不想住著石材鋁板干掛外立面，有恒溫泳池健身房會(huì)所，人車分流園林景觀豐富，精裝修連公區(qū)都是石材和金屬線條打造的高品質(zhì)房子呢？
這些高品質(zhì)的房子，那你就要做好會(huì)漲價(jià)的準(zhǔn)備。
05
我認(rèn)為，5.17新政后兩周的二手?jǐn)?shù)據(jù)，其實(shí)沒有太大的參考意義。
2018年、2019年、2020年和2021年這四年的5月，杭州二手房成交分別為約11000套、約8700套約10500套左右、約9000套。
今年5月最終的二手房成交量定格在4857套。
盡管這個(gè)數(shù)據(jù)是2022年以來單月最高值，也是2021年9月以來單月最高值，但對(duì)比過去4年同月份，大約只有一半成交量。
光看新政后的單日成交均量為207套。
這樣看，結(jié)論是數(shù)據(jù)變化不明顯，樓市回暖不明顯。
但得出這個(gè)結(jié)論的很多人，估計(jì)都沒有親自買過二手房。你以為新政一出，購買力就立馬釋放了嗎？
普通人解讀政策，反應(yīng)過來一周時(shí)間都是少的。從準(zhǔn)備買，到看房，再到準(zhǔn)備錢，難道不要個(gè)半個(gè)月到一個(gè)月時(shí)間？下定金，到網(wǎng)簽過戶，中間少則一兩周，長(zhǎng)則1-2個(gè)月，這才是真實(shí)的二手交易。
5月后兩周的成交量，實(shí)際來自之前已經(jīng)籌劃了好幾個(gè)月要買房的人。
真正的成交量，要看中介門店下定的數(shù)量才靠譜。
成交數(shù)據(jù)是大大滯后的。估計(jì)要6月中旬后的成交量，才能更真實(shí)地反映新政后的二手房市場(chǎng)。
06
前期萬人搖的次新紅盤，短期內(nèi)不會(huì)漲價(jià)，因?yàn)槌鲐浀娜硕�，�?huì)踩踏。
但這些次新網(wǎng)紅盤中，有一部分品質(zhì)其實(shí)是過硬的。所以，踩踏期其實(shí)也是機(jī)會(huì)期。在這些機(jī)會(huì)期里，就要考驗(yàn)選籌眼光了，介入時(shí)間也很重要。
來源：地產(chǎn)小王子
