01
“終于等來了曙光。”
主做學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房的中介老胡，近來感受到市場上飄來的一陣暖風(fēng)。
就最近這半個(gè)月，學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房，先后賣掉了8套（含未網(wǎng)簽），像是
文二新村、求智弄、
西溪河?xùn)|等經(jīng)典老牌小區(qū)，均有成交。
自從北京“大學(xué)區(qū)制”、西湖區(qū)教師輪崗等消息傳出后，杭州最不愁賣的學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房，也步入“冰凍模式”。
老胡印象十分深刻，今年8、9月份，整個(gè)學(xué)軍本部月均不過3套成交，10月份更慘，一共才賣了1套。
“下半年以來，片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人只能跑去賣新房，二手房實(shí)在沒成交，業(yè)績史無前例的慘。”
直到11月下旬，市場才慢慢有起色。
“9月至今，學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房共賣了15套，一半都在近半月成交。”老胡一邊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一邊露出久違的微笑。
02
名校學(xué)區(qū)房成交量觸底反彈，以價(jià)換量是主因。
學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房這幾年房價(jià)漲的有多夸張，即便沒有實(shí)地感受，通過各式報(bào)道，也能略知一二。
掛牌價(jià)10萬+、12萬+，還無房可買。今年更是夸張，最貴的一套，成交單價(jià)賣到了近20萬。
發(fā)生在今年初，文二新村一套29㎡的一室大通鋪，總價(jià)約560萬成交，折合成交單價(jià)高達(dá)19萬3。
3年前，同樣面積段的小戶型，以15萬1的價(jià)格成交時(shí)，已然覺得“天價(jià)”。不曾想，房價(jià)天花板再被擊穿。
老胡告訴我，最近成交的多是低總價(jià)、小戶型的學(xué)區(qū)房。
總價(jià)最便宜的一套，才320萬，
日暉新村的小戶型，37㎡一室一廳，折合單價(jià)約8萬6。
400萬上下的，成交了三四套。文二新村有套46㎡的兩房成交，總價(jià)不到400萬，折合單價(jià)不到8萬7；
求智弄一套52㎡的兩房，390多萬成交，折合單價(jià)約7萬5。
最大是約70多㎡的三房，但量不多。
03
“現(xiàn)在這價(jià)格，差不多跌回到兩年前。”
求智弄390多萬成交的那套房子，房東最初掛價(jià)600多萬，一路下調(diào)掛牌價(jià)，直至成交。
有房東因出手時(shí)間晚了幾天，直接損失100多萬。
據(jù)悉，文二新村有一房東，因遲遲未下定決心是否讓小孩就讀學(xué)軍本部，賣房計(jì)劃一直被擱置。
直到暑期快結(jié)束了，才下定決定掛牌出售，可這時(shí)的行情一路下跌。
8月初，同樣面積段的房子，還能以510萬成交，可該房東500萬掛牌，卻無人問津，之后就是一路降低預(yù)期，最終降至405萬。
即便便宜了100多萬，也掛了近一個(gè)月才順利出貨。
至于上半年買進(jìn)的房東，此時(shí)要想出貨，基本得“攔腰斬”。哪怕不是“攔腰斬”這般夸張，少說也得降個(gè)一兩百萬。
年初市場行情好的時(shí)候，馬塍路一套總高不過一樓的老房子，約40㎡上下，賣出了630萬的高價(jià)，折合單價(jià)高達(dá)15萬7。
但現(xiàn)在，房東要想出貨，頂多賣個(gè)350萬。一來一去，前后相差了約280萬。
04
大眾最好奇的還是，誰在“高價(jià)”接盤學(xué)區(qū)房。
據(jù)了解，近期下單的意向客戶，大多是卡著時(shí)間點(diǎn)（3-4年后孩子要上小學(xué)），急需一套學(xué)區(qū)房傍身的家長們。
他們，一早就關(guān)注學(xué)軍本部的學(xué)區(qū)房，上半年由于房源、價(jià)格等現(xiàn)實(shí)因素，遲遲未能下單。
下半年市場行情一路下行，外加房東們多次降價(jià)，自覺差不多已到心理價(jià)位，也就下單了。
不光是學(xué)軍本部，行知本部學(xué)區(qū)房也有類似苗頭。巔峰期賣到七八萬一平的花園北村，前些日子成交了多套，單價(jià)才5萬出頭。
買房的客戶，大多也是為了孩子上學(xué)。相較而言，行知是四個(gè)學(xué)校里，落戶年限最松的一個(gè)。
至于其他類型的買家，如今基本“消失匿跡”。偶爾還上線的，也是諸多挑剔。
原本，買名校學(xué)區(qū)房的意向客戶，大致分三類：
一類，是上文提及的小孩急需上學(xué)的買家；
一類，是小孩還在肚子里、甚至剛結(jié)婚的小年輕，提前張羅學(xué)區(qū)房，一步到位；
還有一類，是純投資客，眼看學(xué)區(qū)房概念這些年越炒越火，低價(jià)買入、再高價(jià)賣出。
老胡的同事曾接待過這樣一對年輕夫妻，上半年著急忙慌要買套學(xué)軍本部的學(xué)區(qū)房，可礙于房源太少、價(jià)格又貴，實(shí)在沒忍心下手。
這幾個(gè)月，降價(jià)房源一籮筐、品相又好，可夫妻倆反倒不急了。
“說到底還是怕日后學(xué)區(qū)房政策有變，倆人孩子還沒出生呢，確實(shí)也沒必要現(xiàn)在就囤學(xué)區(qū)房。”
05
至于房東，越來越多選擇接受現(xiàn)實(shí)、不再心存幻想。
翻看學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房的掛牌價(jià)格，現(xiàn)如今還掛著高價(jià)出售的房東，幾乎已經(jīng)沒有。
“房東肯主動降價(jià)，那就有戲。”老胡深有感觸，年中學(xué)區(qū)房行情剛下跌時(shí)，房東們還一副愛答不理的狀態(tài)，覺得夸張了。
連著幾個(gè)月成交難后，著急賣房的房東們，倒是愿意降價(jià)，可大家也不知道降到多少，客戶才會買單。
畢竟，名校學(xué)區(qū)房的價(jià)格，雖然存有泡沫，但泡沫究竟有多大，沒有衡量標(biāo)準(zhǔn)。
眼下以價(jià)換量的初步成功，可以說是房東一步步讓利、買家一步步接受后的結(jié)果。
在老胡看來，成交量的快速回漲，意味著房價(jià)或已接近筑底。學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房的價(jià)格，差不多穩(wěn)定在七八萬一平，部分小戶型價(jià)格略貴些。
在復(fù)雜多變的行情下，此時(shí)斷言學(xué)區(qū)房價(jià)筑底或許還為時(shí)過早。
不過，學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房成交量的回暖，于杭州其他梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房而言，無疑是一大信號。
房東們要么選擇以價(jià)換量、要么堅(jiān)持“零成交”。
現(xiàn)在看來，以價(jià)換量確實(shí)有效可行，難的是，已到嘴邊的房價(jià)收益，并非人人都舍得放棄。
來源：層樓
