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杭州剛需板塊，竟然也不做小戶型了？
我的朋友小A，在云谷上班，購房預(yù)算300萬。她先后參加了天瀾、紫璋臺(tái)、古墩彩虹軒、星創(chuàng)城等樓盤的搖號(hào)，至今沒有搖中。
“原本想還有如瀾軒可以搖，結(jié)果聽說都是170㎡，總價(jià)要接近500萬。”
如瀾軒位于三墩北，精裝限價(jià)28100元/㎡。今年5月，融信在首批集中宅地出讓時(shí)，花大代價(jià)拿下了地塊，樓面價(jià)18441元/㎡，自持8%。
目前對(duì)外釋放的信息，全盤只規(guī)劃了170㎡左右的大戶型。也有消息稱，配置了130-160㎡左右的戶型。
在杭州樓市，三墩北一直都定位剛需、首改。比如古墩彩虹軒，戶型89-115㎡；萬人搖樓盤紫璋臺(tái)，戶型95-139㎡。
從古墩彩虹軒到如瀾軒，板塊的入門總價(jià)直接翻了倍。
也難怪小A這樣的購房者心塞。“原本負(fù)擔(dān)得起的房子，根本夠不上了。感覺自己被三墩北拋棄了！”
之前，三墩北也就只有金輝紫雅云�。�147㎡）和銀城云谷天境的洋房（130-165㎡），設(shè)計(jì)了140㎡以上的大戶型。
如瀾軒很有可能成為整個(gè)三墩北有史以來起步面積最大的樓盤。
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如瀾軒并不是孤例，最近杭州樓市有不少樓盤，都放棄了小戶型。
之江板塊的新希望·錦翠棲源府，今年5月拿地，精裝限價(jià)31350元/㎡。
整個(gè)小區(qū)體量不大，一共只有102套小高層，全部245㎡，層高3.1米。
雖然之江的限價(jià)還在3萬元/㎡出頭，但架不住起步戶型大，錦翠棲源府的總價(jià)直接就被拉到了七八百萬。
和錦翠棲源府同一天拿地的祥生雙浦項(xiàng)目，也不做小戶型了。容積率1.6，規(guī)劃了6-12層的洋房和小高層產(chǎn)品，只有兩個(gè)戶型，156㎡和215㎡。
盡管項(xiàng)目精裝限價(jià)還停留在28200元/㎡，但戶型一大，起步總價(jià)也要將近440萬。
之江另一個(gè)項(xiàng)目，信達(dá)之江壹品，全盤規(guī)劃疊墅，面積鎖定在180-195㎡，總價(jià)千萬級(jí)。
相比之下，一些原本就定位改善的高單價(jià)板塊，把起步面價(jià)拉得更大也就不難理解了。
錢江世紀(jì)城的融信·傲世邸，限價(jià)47000元/㎡，主力戶型只有一個(gè)204㎡，總價(jià)千萬級(jí)。
另一個(gè)SKP項(xiàng)目，住宅部分將由萬科建造，面積180-200㎡。
而同地段的項(xiàng)目，之前其實(shí)都規(guī)劃了不少的小戶型，比如嘉品最小有96㎡，君品起步104㎡。
甚至主打純改善的觀品，起步也要比傲世邸和SKP項(xiàng)目小，最小169㎡。
還有今年5月拿地的融創(chuàng)東新項(xiàng)目，住宅部分也只做了一個(gè)戶型，大約220㎡。而附近的香棲天第、春來?xiàng)魅A等項(xiàng)目，都有不少小戶型。
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不難發(fā)現(xiàn)，上述不少項(xiàng)目，都是杭州首批集中供地宅地。
這批地塊出讓時(shí)，拿地開發(fā)商都很上頭。不光樓面價(jià)拍得高，自持比例也喊得高，利潤十分稀薄。
這就很容易讓人揣測：開發(fā)商全做大戶型，是不是為了省成本？
我分別找了幾家不同房企投拓、工程、營銷口的朋友聊了聊，得到的回答基本一致：能省成本是肯定的！
我們假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目體量10萬㎡，做1000套100㎡，和500套200㎡，成本到底差在哪里？
首先，精裝成本就能省掉一大筆。
如果自家裝修過的朋友都會(huì)知道，裝修費(fèi)用，大頭在衛(wèi)生間和廚房。做大戶型最直觀的差別，就是衛(wèi)生間和廚房的總個(gè)數(shù)會(huì)下降。
市面上主流100方，基本上都是三房兩衛(wèi)一廚設(shè)計(jì)，而200㎡，不管做四房還是五房，基本上都配備三衛(wèi)一廚。
這樣算下來，1000套100㎡，要做2000個(gè)衛(wèi)生間，1000個(gè)廚房。
而500套200㎡，只要做1500個(gè)衛(wèi)生間，500個(gè)廚房。
同樣10萬㎡的可售面積，能賣多少錢都是限價(jià)規(guī)定好的。但省掉了500個(gè)衛(wèi)生間和500個(gè)廚房的成本，可就是實(shí)打?qū)嵉牧?/b>！
即使是廚房、衛(wèi)生間個(gè)數(shù)相同，做大戶型也會(huì)比小戶型利潤更多。
因?yàn)殚_發(fā)商精裝修是按照建筑面積報(bào)價(jià)的。多出來的面積，主要在房間，成本主要增加在墻面和地面。
相比能多收的裝修錢，這部分成本幾乎可以忽略不計(jì)。
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其次，做大戶型還會(huì)減少小區(qū)的總戶數(shù)，對(duì)應(yīng)的配建要求也會(huì)改變。這會(huì)大大影響開發(fā)商的建設(shè)成本。
就拿車位來說吧，同樣假設(shè)是體量10萬㎡的項(xiàng)目。
按照杭州的配建要求，戶建筑面積在140-200㎡之間的，每戶配建1.5個(gè)車位，戶建筑面積在90-140㎡之間的，每戶配建1.2個(gè)車位。
1000套100㎡，需要配建車位1200個(gè)，而500套200㎡，只需要配建750個(gè)車位。相差數(shù)量將近一半。
如果地塊本身出讓時(shí)沒有硬性規(guī)定地下層數(shù)，那么車位數(shù)量就會(huì)直接影響到開發(fā)商需要下挖地下室的層數(shù)。
我請(qǐng)教了一位工程方的同學(xué)S，他告訴我，地下室成本不是線性上升的，而是越往下挖，成本越高。
也就是說，挖一個(gè)三層地下室的成本，要遠(yuǎn)高于挖三個(gè)一層地下室的成本。
而且，地下室的層數(shù)也會(huì)影響項(xiàng)目地上部分的工期。工期會(huì)直接影響影響開發(fā)商的資金成本，這才是大頭。
杭州搖號(hào)市場里，投資客占比不少，很多人搖中了新房都不買車位。哪怕做更多車位能增加貨值，但如果沒有人買，多建造車位就只會(huì)增加成本。
反倒是做了大戶型純改善項(xiàng)目，投資客比例將會(huì)降低，對(duì)車位的需求量也會(huì)增加。
我又請(qǐng)幾位工程方的朋友幫我估計(jì)了一下，做1000套100㎡和500套200㎡，建設(shè)成本價(jià)差（不算精裝修）可能會(huì)有1-2億的差距。
“籠統(tǒng)算一下，混凝土、鋼筋、工人工資、設(shè)備租金等等，大致加起來，做500套200㎡，比1000套100㎡，省個(gè)2億應(yīng)該不成問題。”S告訴我。
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對(duì)開發(fā)商來說，全盤做大戶型并非一本萬利。
雖然大戶型能省下精裝修、建筑成本，但也會(huì)增加開發(fā)商的稅費(fèi)成本。
更重要的是，如果碰到行情不好的時(shí)候，大戶型比小戶型的客群更窄，顯然要難賣多了。萬一走不動(dòng)量，銷售周期一拉長，做大戶型就會(huì)增加貸款風(fēng)險(xiǎn)和資金成本。
所以，不是誰都敢全上大戶型。
眼下，越是改善的板塊，搖號(hào)難度越高。選房的時(shí)候往往也是大戶型先選完，剩下的都是小戶型。是不是全上大戶型，關(guān)鍵還是要看這個(gè)板塊的房子不愁賣。
比如前文提到的三墩北、之江、奧體、東新等板塊，有這樣的行情支撐，開發(fā)商才有全做大戶型的底氣。
最后特別說一點(diǎn)：針對(duì)投資客，務(wù)必警惕戶型和板塊定位錯(cuò)配的問題，不要輕易在剛需板塊投資改善產(chǎn)品。前車之鑒比比皆是。
來源：地產(chǎn)小王子
