在供應嚴重不足的新房行情之下，二手房的生態(tài)裂變肯定會加速。所以，我制定了一個二手房跑盤計劃。
我重點關(guān)注了七個板塊：之江、三墩北、運河新城、鐵路北站、艮北新城和市北西、浦沿。
之所以錨定這七個區(qū)域，是因為把這七個板塊串聯(lián)起來，差不多就是杭州主城和郊區(qū)的分界線：
繞城西線、石祥快速路、滬杭高速、機場快速路、彩虹快速路，這幾條主干道，依然是許多人內(nèi)心里的天然屏障，隔開著內(nèi)外兩個世界。
在新房板塊的限價上，這幾個地方有很大差異：
三墩北2.81萬/㎡；
運河新城3.8萬/㎡；
鐵路北站3.6萬/㎡；
艮北新城4.24萬/㎡；
市北西3.75萬/㎡；
之江3.8萬/㎡；
浦沿3.8萬/㎡。
除了離這條大環(huán)線北側(cè)的石祥路稍遠的三墩北、距離錢江新城二期最近的艮北新城之外，其他板塊限價的差異，基本上接近，在3.6-3.8萬/㎡之間。
限價最高的艮北新城（4.24萬/㎡）約是限價最低的三墩北（2.81萬/㎡）的1.5倍。但是，這對于二手房來說，不重要。
因為二手房的邏輯，和新房的限價邏輯，并不是一回事。
我在跑盤的過程中，發(fā)現(xiàn)這幾個板塊龍頭的二手房價格，幾乎已趨于驚人的一致。除了運河新城的龍頭融創(chuàng)運河雙子尚未交付之外，其他幾個大致如下：
三墩北：西雅圖
鐵路北站：春秋華庭
艮北新城：楊柳郡
市北西：桂語江南
之江：云荷廷、云溪新語
目前這7個樓盤的掛牌價格，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)房源或個別特殊房源價差略大之外，高層主力房源幾乎全部在6-6.5萬/㎡之間。
而房東的心理成交價，基本上在6.3-6.4萬/㎡左右。這些房源基本上都未滿五，算上8-10%的稅和中介費，到手成本價基本都在7萬/㎡左右了。
而且，因為這幾個板塊新房供應全部短缺，誠心出售的房源其實不多。個別房東甚至過一段時間調(diào)一次價格�；蛘�，等待5月份土拍之后再決定是否調(diào)價。
我不想去分析二手房市場的微生態(tài)，我想說的是，七個板塊，它圍合出了一個很封閉的系統(tǒng)：
以后，主城區(qū)的改善門檻價格，可能會是7萬元/㎡。
是不是覺得很高？但這就是正在發(fā)生的事。不管是學區(qū)支撐的三墩北、鐵路北站，錢江新城二期帶動的艮北新城，奧體帶動的市北，三江匯加螞蟻金服帶動的之江，還是學區(qū)和地段驅(qū)動的浦沿。
哪怕板塊界面再差，比如回家都很艱難的鐵路北站，價格一樣很堅挺。而且很多房東在等著北面星創(chuàng)的項目售罄，這樣板塊的二手房價格，會更加牢固地握在自己手里。
所以，我看過的每一套房子，基本上議價空間都很小，有些甚至還要綁定車位。
有了這個基本的清晰認知，后面怎么辦？
實操性強一點的購房建議是：
三墩北到楊柳郡之間，板塊價值并未特別突出，目前二手房價格在4-5萬的優(yōu)質(zhì)次新二手房，基本上都可以考慮，比如祥符、筧橋。城東新城若有5萬+的優(yōu)質(zhì)次新，直接入。
三墩北到之江之間，繞城西線沿線的新房全部直接搖。
東西大道以東、未來科技城的優(yōu)質(zhì)二手次新（注意是優(yōu)質(zhì)，未來科技城爛盤太多了），低于三墩北和之江的，全部可以接，絕對不會后悔。
浦沿到市北西之間，彩虹快速路和機場高速沿線的每一個新盤，都可以搖。價格若有低于5.5萬/㎡甚至5萬/㎡以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)二手次新，可以入。
此外，就是留意這七個板塊圍合成的四邊形的外夾角區(qū)域，如果有性價比高的房源，果斷一點。
另外，看完這幾個區(qū)域的價格之后，再回看新房市場，更是感慨萬千：
望江新城、江河匯、亞運村、奧體、申花等板塊的新房限價，簡直就是賤賣。
乃至向來爭議很大的城東新城、筧橋、祥符，全都可以直接去了。
還有，即便價格限價直接拉到6.75萬/㎡錢江新城二期，按照楊柳郡的買家實際到手價格，也開始有了微倒掛。
在供應結(jié)構(gòu)短期無法改變的情況下，如果不出新政，如果不用嚴厲的條款強勢遏制一部分需求，杭州目前限價最高的板塊，可能也會出現(xiàn)萬人搖。
如果在這樣的市場之下，你還是只會搖新房，還是只知道追倒掛，還是抱著固有的認知去看待市場，你會失去更多。
來源：斯文
