二手房交易大致流程：選中介確定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人→→找房子→→確定房屋產(chǎn)權(quán)建造年代→→了解自己征信記錄貸款政策確定自己能貸款→→簽訂居間協(xié)議→→簽正式合同→→打首付款進(jìn)監(jiān)管賬戶→→買家銀行貸款審批→→賣家取首付款→→過(guò)戶→→繳納稅費(fèi)過(guò)戶買家制出三證→→銀行放貸-→→物業(yè)交割→→賣家領(lǐng)取尾款。
中介騙人大多發(fā)生在簽意向合同前，簽了意向金合同之后，就是你和房東之間的較量了。
下面主要談一談簽訂意向金合同之前，你應(yīng)該了解中介的那些事。
第一步：選一家中介 選一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
任何中介的套路其實(shí)都是一樣，就是挖無(wú)數(shù)個(gè)坑，等你去跳，你有幸躲過(guò)第1個(gè)第2個(gè)，終究還是會(huì)掉進(jìn)他們挖的第3個(gè)坑，他們只是把你當(dāng)成獵物，真的沒(méi)必要對(duì)他們奢求什么，一切風(fēng)險(xiǎn)把控全靠你自己。個(gè)人認(rèn)為找一個(gè)靠譜的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才是最重要的，是順利購(gòu)房的保障。下面詳細(xì)分析。
1: 選中介
買房，對(duì)于很多老百姓來(lái)說(shuō)都是一件大事，常規(guī)思維都認(rèn)為找一家大點(diǎn)的公司，就有了保障，然而事情真的是這樣嗎？
事實(shí)上并非如此，經(jīng)常有人找收費(fèi)1個(gè)點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)中介，最后被騙發(fā)帖控訴，之后那些大中介的人就會(huì)回復(fù)，誰(shuí)叫你貪便宜呢？1個(gè)點(diǎn)能有什么保障，維持成本都不夠，更談不上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 我在這里想問(wèn)，難道你們那些所謂的收費(fèi)3個(gè)點(diǎn)的大中介，難道就不騙人？
大家可以看我發(fā)的其他帖子，那些所謂的大中介，其實(shí)也都一樣的坑蒙拐騙，有忽悠顧客簽下空白合同，讓連法官都覺(jué)得無(wú)法理解，也有被中介隱瞞房屋抵押，被騙的傾家蕩產(chǎn)的，也有根本就不核實(shí)產(chǎn)權(quán)直接把被法院查封的房子推薦給買家，還欺騙記者說(shuō)咱中介沒(méi)辦法核實(shí)的，足以見(jiàn)其忽悠水平之高。 說(shuō)白了，都是半斤八兩，都不是什么好鳥(niǎo)。
有心人就知道，騙人騙的最多，騙人騙的最狠，在19樓和1818黃金眼被投訴最多的，是哪家中介？所以，服務(wù)好壞，并不是簡(jiǎn)單的由收費(fèi)高低來(lái)決定的。
馬克思曾說(shuō)過(guò)這樣一句名言 “如果資本有百分之十的利潤(rùn)，它就敢保證到處被使用；有百分之二十的利潤(rùn)，它就活躍起來(lái)；有百分之五十的利潤(rùn)，它就鋌而走險(xiǎn)；為了百分之一百的利潤(rùn)，它就敢踐踏一切人間法律；有百分之三百的利潤(rùn)；它就敢犯下任何罪行......”
再假設(shè)下，假設(shè)收30個(gè)點(diǎn)呢？ 200萬(wàn)的房子收60萬(wàn)中介費(fèi)，員工提成也能拿到20萬(wàn)，做一次1年差不多就夠了，如果真的這樣的話，更加不能使這個(gè)行業(yè)變的規(guī)范，只能讓他們?cè)诰薮蟮睦婷媲�，變的更加不擇手段，更加窮兇極惡，更加喪心病狂......
他們不會(huì)把你當(dāng)成顧客，只會(huì)把你當(dāng)成獵物。
要使得中介規(guī)范起來(lái)，只能靠嚴(yán)格的準(zhǔn)入門(mén)檻，加強(qiáng)政府監(jiān)督和考核標(biāo)準(zhǔn)，定期整頓排查，建立有效可行的監(jiān)管機(jī)制。
所以找什么中介都一樣，根本就沒(méi)區(qū)別，不管是網(wǎng)絡(luò)中介，還是實(shí)體中介，都是一樣的騙人。
不過(guò)個(gè)人還是傾向于實(shí)體連鎖小中介，一是價(jià)格打折比較多，二是不會(huì)象大中介那么裝B。
2: 選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
①買房是需要找經(jīng)紀(jì)人，而非業(yè)務(wù)員，業(yè)務(wù)員只是負(fù)責(zé)跑腿的，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格是需要考試才能取得的,說(shuō)白了就是從業(yè)資格，就象開(kāi)車需要考駕照一樣.事實(shí)上絕大部分的人都是沒(méi)有這個(gè)證書(shū)的，只是普通的業(yè)務(wù)員冒充的而已。
當(dāng)然又會(huì)有人說(shuō)那個(gè)證書(shū)很簡(jiǎn)單的，幾百塊報(bào)名就能考的上，沒(méi)什么用。那我在這里想問(wèn)，既然那么簡(jiǎn)單，你自己為何不去考一個(gè)？簡(jiǎn)單，并不一定代表你就一定考的上。同樣是中介，為什么別人一個(gè)月能賺四五萬(wàn)，你卻一單都接不到？
會(huì)去考這個(gè)證書(shū)的，最起碼別人以前努力過(guò)，是打算長(zhǎng)期從事這個(gè)行業(yè)，才會(huì)去考。長(zhǎng)期做這行的，一般都是了解了一些行業(yè)的門(mén)道，不單純是靠欺詐忽悠，有自己的一些技巧。不會(huì)象很多無(wú)證的業(yè)務(wù)員一樣，很多只是做一棒子生意，推薦的房子最后別人覺(jué)得不好沒(méi)買的時(shí)候，就直接粗口問(wèn)候客戶全家。
②找一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，千萬(wàn)千萬(wàn)不能去找只做了一兩年的新手，因?yàn)樗麄兪裁炊疾欢�。我以前在�?gòu)房群里聊天的時(shí)候，有個(gè)大中介的新員工，居然連契稅都給算錯(cuò)了。老百姓買房耗其一生的積蓄，你難道敢讓一個(gè)什么都不懂的新手來(lái)給你操辦？萬(wàn)一出問(wèn)題呢？
以前聽(tīng)中介說(shuō)：新手的任務(wù)就是每天打電話，拿著從物業(yè)公司非法獲取的業(yè)主信息，然后再1個(gè)個(gè)撥打，請(qǐng)問(wèn)你在XX處的房子要不要出租或者出售�。恳淳褪请S機(jī)撥號(hào)，我們有新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格只需要多少，要不要來(lái)看看？ 也聽(tīng)過(guò)新手抱怨，一天要打兩三百個(gè)電話，挺累的。天天就是打騷擾電話，根本就沒(méi)有親歷過(guò)房屋買賣，最多就是跟屁蟲(chóng)似的經(jīng)歷，他自己都稀里糊涂的不懂，你還期望他能給你提供什么優(yōu)質(zhì)的服務(wù)？
所以，一定要找做了3年以上的,5年最佳，最好找店長(zhǎng),因?yàn)橘M(fèi)用都是一樣的.
就好比去醫(yī)院看病，你找實(shí)習(xí)醫(yī)生你能放心嗎?如果你去理發(fā),價(jià)格一樣的話，你是希望找店長(zhǎng)還是找學(xué)徒?
經(jīng)�？吹接匈I家抱怨，按中介告知一一準(zhǔn)備好材料到銀行去辦理按揭手續(xù)，結(jié)果被銀行員工數(shù)落了一頓，這也沒(méi)準(zhǔn)備好，那也沒(méi)準(zhǔn)備全，這就是找新手的下場(chǎng)，哪怕最大的中介，很多新手甚至連稅費(fèi)，貸款政策，落戶政策都沒(méi)完全掌握，就匆匆上崗，你要是找了他們，本來(lái)1天能做好的事情，可能要幾天才能做好，最終只能是給自己找麻煩，甚至給你錯(cuò)誤信息，讓你損失金錢。
所以，找一個(gè)做了5年的有證書(shū)的經(jīng)紀(jì)人，能給你帶來(lái)事半功倍的效果。
③另外一點(diǎn)，地域也有關(guān)系，有些地方的人做事沒(méi)底線，找一些文明點(diǎn)地方的經(jīng)紀(jì)人。
我去年買2手房就是，當(dāng)時(shí)加了20多個(gè)中介QQ咨詢，后來(lái)買好了加進(jìn)業(yè)主QQ群，一個(gè)咨詢過(guò)的中介也住同小區(qū)，看到我和別人聊天，知道我找別人買好了沒(méi)找她買，直接就在1000多人的業(yè)主QQ群里公然辱罵我是狗。
所以，還是要找個(gè)靠譜一點(diǎn)的，有點(diǎn)層次的經(jīng)紀(jì)人。最好就是找本省的，或者已經(jīng)在杭州安家了的。相對(duì)來(lái)說(shuō)有點(diǎn)保障，真出了問(wèn)題也可以直接找到他家里。
因?yàn)橹薪楹弯N售的套路都是一樣，都是往死里騙，出事就換到其他門(mén)店，讓你死無(wú)對(duì)證，事情再鬧大，就直接離職。
總結(jié): 如何找到這些有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人？ 中介一般都是在安居客，58同城，趕集網(wǎng)上發(fā)布虛假房源吸引買家，可以去那里查看他們的賬戶注冊(cè)了是否有5年，是否有經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)。可以先加他們QQ聊，你問(wèn)的問(wèn)題他回答的很流利，確定是個(gè)有證書(shū)的老經(jīng)紀(jì)人，再直接去他店里找這個(gè)人看房。
第二步：看房子。
其實(shí)看房的時(shí)候,騙人就已經(jīng)開(kāi)始了。中介帶你看房時(shí)都會(huì)要求你簽個(gè)“看房確認(rèn)書(shū)” ，上面的內(nèi)容就是證明我已經(jīng)帶你看過(guò)這套房子，你或者你的朋友親戚熟人買這套房子必須找我，如果不找我買的話你就屬于跳單，你也必須得支付我3個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)。 當(dāng)然了，如果開(kāi)始直接這么說(shuō)相信很多買家都接受不了，現(xiàn)在他們也換了一個(gè)方式來(lái)欺騙你簽下�？催^(guò)別人投訴的帖子：先帶看房，看完房后不經(jīng)意間對(duì)買家說(shuō)，這里幫忙簽個(gè)字，我們公司有考核的每個(gè)月要帶多少顧客看房，是公司要求的，對(duì)于協(xié)議上相關(guān)內(nèi)容事項(xiàng)只字未提，事后被起訴才發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)簽下的字是那么回事...
還有一種更卑劣更惡毒的套路是，首先讓你簽訂的協(xié)議內(nèi)容上沒(méi)有必須在我這里買的條款，但是附加條款處是空白，等你簽完字走后中介把附加條款填的滿滿的，事后再起訴你。中介拿著這張看房確認(rèn)書(shū)到法院告你違約，在法庭上你肯定會(huì)說(shuō)當(dāng)時(shí)附加條款是空白的，但是法官是不會(huì)信的，誰(shuí)主張誰(shuí)舉證，你提供不了證據(jù)，幾乎100%敗訴，這都是別人血的教訓(xùn)。
所以，這里要特別注意，這種協(xié)議千萬(wàn)不能簽，簽了就表示認(rèn)可協(xié)議內(nèi)容，最后中介起訴你，你很可能敗訴，需要多支付3個(gè)點(diǎn)中介費(fèi)。
【重磅炸彈】中介公司的“跳單”之疼！客戶跳單中介將敗訴！
大家可以看看19樓葉律師發(fā)的帖子。
但是中介可不這么認(rèn)為，他們認(rèn)為你跳單，就對(duì)你進(jìn)行堵門(mén)堵路恐嚇威脅的，呵呵，他們都目無(wú)法紀(jì)，法院的封條他們也敢撕，前不久1818黃金眼還暴光下沙某家大中介員工因同行之間搶生意的事情聚眾斗毆被判刑坐牢。
所以，還是想強(qiáng)調(diào)下，找個(gè)靠譜一點(diǎn)的，有點(diǎn)層次的經(jīng)紀(jì)人，是非常非常的重要。
另外房子的優(yōu)點(diǎn)，中介肯定會(huì)主動(dòng)告訴你，你所要了解的是缺點(diǎn)，其實(shí)可以先潛入小區(qū)業(yè)主QQ群里去聊，在QQ群里搜小區(qū)名字申請(qǐng)加群，我是2幢502的新業(yè)主，加進(jìn)去后和業(yè)主聊，問(wèn)問(wèn)房?jī)r(jià)行情，問(wèn)問(wèn)缺點(diǎn)。
第三步：確定房屋產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)狀況，建造年代 ，貸款政策，自己的征信記錄。
1： 首先要做的，就是確定產(chǎn)權(quán)人，只有房屋所有人才有權(quán)利出售該房屋。夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也必須是夫妻雙方共同到場(chǎng)簽字，因?yàn)槭枪灿胸?cái)產(chǎn)，其中一方是沒(méi)有權(quán)利在沒(méi)有經(jīng)過(guò)另一方允許的情況下擅自出售該房子。 所以，要確定，和你交談的和簽字的人，必須是產(chǎn)權(quán)證上所有人。
因?yàn)樵谫I賣過(guò)程中買家是最弱勢(shì)的，中介就是帶你看房，用合同約束買家約束賣家，但是沒(méi)有任何一條能約束的了中介。房東也只是壓3證，但是3證是可以補(bǔ)辦的，所以對(duì)房東約束力也不是太強(qiáng)。只有買家，才是真金白銀的幾萬(wàn)塊付出去。
已經(jīng)看了很多這樣的帖子，夫妻共有財(cái)產(chǎn)，買家下了5萬(wàn)定金，房東夫妻只有一方簽字，假如你不想買了，你5萬(wàn)肯定1分都拿不回來(lái)，房東會(huì)告訴你合同上你已經(jīng)簽字了。假如房東違約的話，會(huì)告訴你，這里沒(méi)有我老婆簽字，合同是無(wú)效的。
總之，都是你的錯(cuò)，因?yàn)槟闶琴I家，你錢已經(jīng)付了就相當(dāng)被動(dòng)，要維權(quán)起訴的話，只能是你去起訴，就算勝訴錢能拿回來(lái)，除去律師費(fèi)加浪費(fèi)的時(shí)間精力，其實(shí)你都已經(jīng)賠大了。
2: 如果有查封的房子，相信大家都不會(huì)去買，但是如何查詢房屋的現(xiàn)在的狀態(tài)呢？
杭州市房產(chǎn)檔案館服務(wù)大廳主任金巧巧說(shuō)：“只要大家有這個(gè)房屋的地址信息，帶著本人的身份證原件以及房產(chǎn)證復(fù)印件，就可以查到房屋的信息，像面積、住房情況 和有沒(méi)有被查封。”
另外要看三證的原件，一定要是原件，復(fù)印件只能代表過(guò)去，現(xiàn)在到底有多少抵押你根本不知道，甚至還可能被私下抵押，房產(chǎn)證押在別人手里。以前有人找大中介，只看到房產(chǎn)證復(fù)印件，中介告知抵押只有60萬(wàn)，簽完合同自己到相關(guān)銀行去問(wèn)，才被告知有100多萬(wàn)抵押，無(wú)奈放棄2.5萬(wàn)定金。
還有一個(gè)就是房屋的建造年代，這個(gè)對(duì)于老房子尤其重要，因?yàn)橘J款年限的限制。同一小區(qū)，不同的苑和不同的區(qū)，建造年份有的差別也很大，中介大多信口開(kāi)河，一定要自己核實(shí)清楚。
這個(gè)一定要中介出具書(shū)面的證明，幾月幾號(hào)核實(shí)，房屋的情況多少按揭，抵押，無(wú)法院查封等情況，還有具體建造年代，并蓋上公章。
如果中介不肯出這個(gè)證，那只能是你自己跑跑腿去核實(shí)了。
3: 另外貸款政策這個(gè)也非常重要。一定一定要結(jié)合自己的情況，到銀行信貸部了解好首付可以最低幾成，利率多少。
已經(jīng)有很多人被中介騙了。比如以前首付2成政策還沒(méi)落地的時(shí)候，就有無(wú)良中介忽悠買家，張嘴就騙人家說(shuō)你可以2成的，最后辦不下，買家付不出錢就賠錢了事。
PS：因?yàn)楹贤现薪椴恍枰袚?dān)任何責(zé)任，所以，他們才敢那么信口開(kāi)河。這2點(diǎn)，非常多的人就是在這個(gè)環(huán)節(jié)被騙，聽(tīng)信中介信口開(kāi)河。
第四步：簽訂意向書(shū)。
1: 當(dāng)你看中某套房子后，中介一般都會(huì)讓你先交5萬(wàn)意向金并單方簽下意向書(shū)，說(shuō)去和房東談，房東同意這個(gè)價(jià)格再簽字就生效。
這個(gè)時(shí)候就要特別注意了，有3個(gè)陷阱：
①很多人都發(fā)現(xiàn)，同一套房子每家中介的報(bào)價(jià)都不同，甚至相差十幾萬(wàn)的。越是大中介，報(bào)的價(jià)格就越高。中介的報(bào)價(jià)為什么相差那么大？那是因?yàn)橛泻谥薪橄氤苑课莶顑r(jià)。比如房東掛的是200萬(wàn)，中介騙你說(shuō)房東掛210萬(wàn)，因?yàn)橹薪槎疾蛔屇愫头繓|見(jiàn)面，房東到底想賣多少你根本不知道，中介這個(gè)時(shí)候會(huì)拿意向合同來(lái)叫你簽，讓你寫(xiě)心理價(jià)位并下5萬(wàn)意向金，說(shuō)和房東去談，談的下來(lái)叫房東簽字就成交了。如果這個(gè)時(shí)候你認(rèn)為還5萬(wàn)差不多了在意向合同上寫(xiě)205萬(wàn)，那么你就被騙了。因?yàn)橹薪閹头繓|多賣了5萬(wàn)，中介會(huì)去和房東說(shuō)，我這里有個(gè)客戶誠(chéng)心買，如果我?guī)湍愣噘u5萬(wàn)我分3萬(wàn)怎么樣，房東當(dāng)然樂(lè)意啊，因?yàn)榉繓|能多拿2萬(wàn)，中介也能大賺一比啊；甚至中介找自己人假冒買家以200萬(wàn)的價(jià)格直接買下，讓房東簽署房屋全權(quán)委托代理公證書(shū)，中介就瞬間變成新的房東了，再以205萬(wàn)的價(jià)格賣給你......
②另外一點(diǎn)是合同上面你單方面簽字，其他很多地方都是空白的，往往中介會(huì)拿去和房東談，有時(shí)中介會(huì)為了做下這個(gè)單子昧良心允許房東私自添加一些對(duì)你不利的條款，中介房東都簽字了，這份意向協(xié)議書(shū)就已經(jīng)生效了，具有法律效力，中介再給你一份協(xié)議的時(shí)候，你發(fā)現(xiàn)被私自添加一些條款肯定會(huì)提出抗議，對(duì)不起抗議無(wú)效，因?yàn)槟阋呀?jīng)簽字了，買的話就被坑了，不買的話，5萬(wàn)就沒(méi)收了，房東和中介瓜分。
③還有就是交錢容易，但是要拿回來(lái)，可就不一定那么容易了。 以前看到帖子里有人就是下了意向金后價(jià)格房東最后不接受，控訴中介一直托著不還意向金，后來(lái)19樓葉律師給出的建議是：1、你交的只是意向金，在房東沒(méi)有在意向書(shū)上簽字，那么意向書(shū)就沒(méi)有生效，自然就不存在“轉(zhuǎn)定”了。2、一般中介會(huì)和你約定一個(gè)“意向委托期間”（常見(jiàn)為：3-7天），在這個(gè)期間內(nèi)中介只要能取得房東簽字即視為意向達(dá)成，所以在意向委托期間中介公司不會(huì)把意向金還給你。3、如果過(guò)了“意向委托期間”，中介必須無(wú)條件將意向金歸還給你，中介所謂的“沒(méi)有現(xiàn)金”完全是扯蛋！因?yàn)檫@個(gè)錢是“專用”的，中介不能挪作他用，如果他說(shuō)沒(méi)現(xiàn)金了，就算他沒(méi)有現(xiàn)金，他也應(yīng)該給你現(xiàn)金支票……那么中介一定搞鬼了，據(jù)此可以直接解除委托，不用受“意向委托期間”約束，因?yàn)榇藭r(shí)中介已經(jīng)完全違反了“勤勉職責(zé)”。試想，如果這時(shí)候房東同意簽字，要求中介支付5萬(wàn)定金，中介難道用“沒(méi)有現(xiàn)金”來(lái)回答？所以，遇到這樣的中介，我勸你果斷解除委托！ 4、到房管局投訴，挪用資金的事情，房管局會(huì)封他們端口的……
所以說(shuō)，千萬(wàn)不能連房東和三證都沒(méi)見(jiàn)到，就下這種所謂的意向金。
2: 這個(gè)環(huán)節(jié)也必須談好相應(yīng)的費(fèi)用:中介費(fèi)，稅費(fèi)，評(píng)估費(fèi)。
談好房?jī)r(jià)之后，這個(gè)時(shí)候就一定要談這些費(fèi)用。一般中介公司門(mén)店都會(huì)懸掛中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就是明碼標(biāo)價(jià)，是一種默認(rèn)告知行為，從法律角度來(lái)說(shuō)中介已經(jīng)盡到告知義務(wù)，你不還價(jià)就代表你認(rèn)可并接受這個(gè)價(jià)格。所以，簽定金合同之前，就應(yīng)該談好中介費(fèi)評(píng)估費(fèi)。如果這時(shí)候不談，你簽訂了合同之后，中介費(fèi)就沒(méi)得打折了，幾乎就是按法律允許的最高上限算的，就是3個(gè)點(diǎn)，你也必須得付，懂吧？
再來(lái)說(shuō)說(shuō)別人被騙的套路吧：以前有人上過(guò)當(dāng)，是這樣的。簽合同的時(shí)候，也問(wèn)了中介費(fèi)能不能打折，中介明確告訴他可以打折的，你先簽下這個(gè)協(xié)議吧，中介費(fèi)到時(shí)候可以談的，傻傻的簽下后，最后中介費(fèi)只給他打了98折。哪怕他只給你優(yōu)惠1塊錢，你也必須得按他們要求的付費(fèi)，懂了吧？
已經(jīng)很多人在這個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)把中介費(fèi)評(píng)估費(fèi)寫(xiě)進(jìn)合同，最后被坑了。
中介費(fèi)：很多人都知道是3個(gè)點(diǎn)，但是官方規(guī)定的正常標(biāo)準(zhǔn)，相信很多人都不知道。
官方規(guī)定了一個(gè)正常標(biāo)準(zhǔn)，允許中介公司自主上浮20%，上浮20%后才是3個(gè)點(diǎn)，也就是說(shuō)3個(gè)點(diǎn)，是官方正常收費(fèi)上浮后的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)是法律允許的最高上限，再高就違法。所以，中介公司都是按上限報(bào)價(jià)。實(shí)際收費(fèi)原則是：不能超上限，但是可以無(wú)下限。 大概100萬(wàn)的房子給18000就夠了，200萬(wàn)以及以上的，25000就足夠了。
額外補(bǔ)充，如果是你自己找的房子：
①一次性付款的話，根本就不需要通過(guò)中介，也就不需要支付任何中介費(fèi)，可以直接和房東去市民中心過(guò)戶。房管局窗口電腦上直接打印購(gòu)房合同，打印好大家簽字就可以。一般當(dāng)天所有的手續(xù)都能辦好，2證（現(xiàn)在是2證，契證和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）到手，水電什么的也全部過(guò)戶好。
買家準(zhǔn)備好身份證結(jié)婚證戶口本3個(gè)就可以啊。個(gè)人住房情況，可以到市民中心機(jī)器上直接打印。
可以先驗(yàn)房并收房，結(jié)清物業(yè)費(fèi)，去派出所查詢房子內(nèi)無(wú)戶口，再去市民中心過(guò)戶，2證到手，再直接把錢打到房東卡里。 如果房東不放心，可以到銀行做資金托管，類似中介監(jiān)管賬戶的功能。
②如果是按揭的話，那就叫自配對(duì)，找家小中介代辦手續(xù)，最少6000就有人做。
評(píng)估費(fèi)：杭州評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)是100萬(wàn)以內(nèi)0.42%，100-500萬(wàn)之間的部分0.3%，500-2000萬(wàn)之間的部分0.12%，2000-5000萬(wàn)之間的部分0.06%，5000萬(wàn)以上的部分0.012%，這個(gè)也是法律允許的最高上限。 也是可以打折的。
這個(gè)是由評(píng)估公司做的，也是中介公司幫你委托他們合作的評(píng)估公司去做，所以收費(fèi)都很高，如果中介公司開(kāi)價(jià)1500左右就在中介公司做掉好了，免得麻煩。如果他們要價(jià)很高，可以自己外面找，一般1000就可以了，最少的我見(jiàn)過(guò)500元，和房?jī)r(jià)沒(méi)什么關(guān)系，可以在購(gòu)房俱樂(lè)部搜評(píng)估費(fèi)或者自己發(fā)個(gè)帖求評(píng)估公司電話，就OK了。
簽定金合同的時(shí)候，就一定要說(shuō)明，評(píng)估我自己到外面去找。
已經(jīng)有很多人在這個(gè)環(huán)節(jié)中招了，開(kāi)始沒(méi)提出，后來(lái)中介公司幫他做了評(píng)估，多花了七八千的冤枉錢。
額外補(bǔ)充：一次性付款和純公積金貸款，是不需要評(píng)估的。只有商業(yè)貸款或者組合貸款，才需要評(píng)估計(jì)。
稅費(fèi)：這個(gè)都是交給政府的，也沒(méi)有打折，最怕的就是會(huì)漏算，比如房改房有時(shí)中介漏算土地出讓金，以前也有買家投訴過(guò)，開(kāi)始中介給的稅費(fèi)清單上沒(méi)有寫(xiě)，后來(lái)多出6000多土地出讓金，因?yàn)楹贤镉袑?xiě)稅費(fèi)全部由買家承擔(dān)，所以，最后也必須得付。
談好全部稅費(fèi)之后，讓中介重新列個(gè)清單，最后一定要中介在這個(gè)清單上面蓋章。
意向協(xié)議上關(guān)于稅費(fèi)的約定地方寫(xiě)上，客戶承擔(dān)的稅費(fèi)為XXX元，如有增加由房東承擔(dān)。
3: 簽訂合同，是夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)的話，是需要夫妻2人同時(shí)在場(chǎng)簽字，才合法有效。
還有一點(diǎn)就是要約定20天之內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同，貸款審批通過(guò)后20天之內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)，我發(fā)現(xiàn)有很多合同里，對(duì)于過(guò)戶時(shí)間約定是空白的，所以，就有人無(wú)限的拖延過(guò)戶時(shí)間。
還有一點(diǎn)，就是有的人由征信不好，或者流水不達(dá)標(biāo)等原因?qū)е伦罱K貸款沒(méi)批下來(lái)，最后賠錢。為了避免這點(diǎn)，一定要在協(xié)議里寫(xiě)上，如果買家由于各種原因貸款審批未通過(guò)，3方協(xié)議自動(dòng)解除，互不追責(zé)。
4.戶口，這個(gè)也非常重要。尤其是對(duì)于小孩讀書(shū)買學(xué)區(qū)房的，在意向協(xié)議里就應(yīng)該約定好，清空該房屋內(nèi)所有戶口，看清楚，是所有戶口，包括現(xiàn)任房東和所有前任房東的。 有些炒房者可能不會(huì)關(guān)注這點(diǎn)，最后事情將變的特別麻煩。
總結(jié)一下: 意向合同千萬(wàn)別單方簽，意向金金千萬(wàn)別下，看房滿意后，直接叫中介約房東帶3證和身份證原件來(lái)談，談好房?jī)r(jià)和中介費(fèi)評(píng)估費(fèi)，當(dāng)場(chǎng)3方共同簽字，直接下定金給中介，讓中介核實(shí)產(chǎn)權(quán)證真實(shí)后，再把定金支付給房東。
如果中介不同意，那就直接對(duì)他說(shuō)再見(jiàn)。
你要知道，中介一般一個(gè)月就一兩單，甚至一單都做不到的都很多，他們?cè)诎簿涌偷染W(wǎng)站上發(fā)布的房源，你每點(diǎn)一下，網(wǎng)站都會(huì)扣他們的錢，要被點(diǎn)多少次，才能換來(lái)一單生意？呵呵，好不容易上門(mén)的一單生意，他不可能不退步，所以你要顯得強(qiáng)硬一點(diǎn)對(duì)中介說(shuō)：房子3證都沒(méi)看到，誰(shuí)知道是真是假啊，反正我和房東也不私下留電話，不讓見(jiàn)房東就算了，我別家再去看看吧。并假裝起身走人，這個(gè)時(shí)候絕對(duì)會(huì)同意的，懂了吧。
總之：在你簽訂第一份協(xié)議之前，你必須確定以上信息（房屋產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)情況，詳細(xì)建造年代，個(gè)人征信記錄，貸款政策）自己都經(jīng)過(guò)自己核實(shí)過(guò)。
