針對目前市場上流傳的“"農(nóng)地入市"調(diào)控房價”，“"小產(chǎn)權(quán)房"將放開”等說法，22日出席第13屆“渝洽會”的國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司副司長趙暉再度予以否認(rèn)，并明確表示小產(chǎn)權(quán)房將不會合法化。 小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。趙暉說，根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。任何單位和個人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。 對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控以來，不少專家呼吁，用“農(nóng)地入市”，或放開“小產(chǎn)權(quán)房”等方式來控制日益高漲的房價。不過，這些說法并沒得到管理層的認(rèn)可。趙暉表示，小產(chǎn)權(quán)房并不是合法的，今后的政策也不可能將其合法化。 趙暉透露，目前針對部分房地產(chǎn)重點城市的小產(chǎn)權(quán)房調(diào)研已經(jīng)結(jié)束，包括住建部、國土資源部在內(nèi)的國務(wù)院有關(guān)各部門正在加緊研究，將積極出臺嚴(yán)格的監(jiān)管政策，小產(chǎn)權(quán)房治理將越來越嚴(yán)厲。其中，正在新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房將予以拆除取締，對政策出臺前銷售的已建成房屋，將進行清理。
延伸閱讀：小產(chǎn)權(quán)房合法化首先要補交土地出讓金
深圳新政的微風(fēng)，再次吹起了對小產(chǎn)權(quán)房的火熱討論。國家對小產(chǎn)權(quán)房的政策早已明了，從中央到各部委，所有的政策都已認(rèn)定其性質(zhì)非法。而另一方面，禁而不絕的現(xiàn)實，又更說明了堵不如疏的道理。其實在物權(quán)法起草的時候，對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題，一直就有爭議，如果這個問題解決了，過去或未來小產(chǎn)權(quán)房的問題可能也就迎刃而解了。 那么，集體土地使用權(quán)進入流轉(zhuǎn)的法律障礙在哪里？集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者流通的制度該如何設(shè)計呢？ 首先，必須說明，二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)（國有土地所有制和集體土地所有制）并非集體土地使用權(quán)無法流轉(zhuǎn)的癥結(jié)。就現(xiàn)有的制度而言，集體土地所有權(quán)經(jīng)過國家征收，可以轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀瑥亩猿鲎尫绞睫D(zhuǎn)讓，這是一個有效的路徑。小產(chǎn)權(quán)房所以便宜，就是因為省了土地出讓金的緣故。 其次，必須澄清，二元制的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，并不意味著所有土地權(quán)利的行使都劃分成兩個層次，如果這么理解，不僅是對法律的誤讀，也是對土地利用規(guī)則的褻瀆。土地是一種稀缺資源，而且是一種人人均賴以生存的稀缺資源。正因為如此，世界上任何一個國家，無論采取何種土地所有權(quán)制度，都沒有對土地所有權(quán)人賦予像對一般物那樣完整的所有權(quán)。對土地所有權(quán)的行使，要受到土地用途的限制，要受到國家建設(shè)規(guī)劃的限制，還可能要受到各種的公共利益的限制�；氐轿覀兊募w土地所有權(quán)，它一樣要受上述各種限制，而不能由集體組織隨意行使。 再次，必須探討，在現(xiàn)有的二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)下，有沒有更好的土地權(quán)利分配的辦法？筆者認(rèn)為，在我國目前的二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)下，可以探索一種將集體土地所有權(quán)和用益權(quán)相分離的模式，即集體土地所有權(quán)不變，但用益權(quán)的行使，要由不同的組織來進行。具體地說，就是根據(jù)用益權(quán)的種類劃分，農(nóng)業(yè)用益物權(quán)的分配和實施，由集體組織自己完成，非農(nóng)業(yè)用益物權(quán)的，由國家納入與國有土地共同的規(guī)劃系統(tǒng)來完成。當(dāng)然，允許有一點例外，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住宅土地使用權(quán)，可以由國家授權(quán)集體經(jīng)濟組織來完成。 因此我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的解決路徑應(yīng)該從以下幾方面入手： 其一，現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，因為省略了現(xiàn)行法律規(guī)定的國家征收和土地出讓金兩項程序，所以要購房者需要補交土地出讓金，具體的數(shù)額以土地國有化征收后的評估金額和同等地段商品房平均出讓金比例來定。 其二，集體組織的負(fù)責(zé)人和開發(fā)商在開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的過程中，濫用了集體土地所有權(quán)，破壞了國家的土地用途管制和規(guī)劃管理制度。 其三，在未來落實二元制土地所有權(quán)的時候，要引入用益物權(quán)分類行使的機制，將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地行用權(quán)，更有效地納入到國家土地的整體規(guī)劃管理中來，做到二元制所有權(quán)原則下的多元化用益管理。這樣，既能保證農(nóng)村集體經(jīng)濟組織參與土地用益權(quán)配置，又能使集體土地不至脫離國家的土地管制，更有利于合理調(diào)控和統(tǒng)一開發(fā)城鄉(xiāng)土地。 總之，集體土地是集體的，但土地的合理利用是全社會的事，買賣房屋是私人的事，但農(nóng)業(yè)用地保護是大家的事！當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房的存在和爭議，也提醒我們不斷關(guān)注土地管理制度的與時俱進。 作者為中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院副教授
土地管理法將審議修訂 “小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正成泡影
土地管理法將審議修訂 住宅70年或有償續(xù)期；“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正成泡影 據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，《土地管理法》的修訂將在年內(nèi)審議。一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》(下稱“征求意見稿”)的文件，開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”，總計49條新增法條赫然在列。 最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”。 2008年夏天，國土資源部內(nèi)部曾起草了《土地管理法》的“草案”，對現(xiàn)行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明確住宅用地70年使用權(quán)到期之后自動無償續(xù)期等�！笆怯袃斃m(xù)期還是無償續(xù)期，現(xiàn)在還說不準(zhǔn)�！币晃婚L期從事土地制度研究的專家表示，即便政府采用住宅用地有償續(xù)期的方式，也會由各地根據(jù)自身的不同情況設(shè)定不同的“收費標(biāo)準(zhǔn)”。 一直以來，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是個焦點。許多人認(rèn)為城市居民不僅可以購買宅基地自己建房，而且這些土地的使用權(quán)可以抵押以獲得金融支持和擴大發(fā)展。但“征求意見稿”明確，農(nóng)村集體建設(shè)用地要有條件流轉(zhuǎn)，不得改變土地用途。這樣的規(guī)定也讓此前對“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的想象化為泡影。專家說，“法案很明確，中國的土地不會‘私有化’�！睋�(jù)《羊城晚報》
解決小產(chǎn)權(quán)房從尊重集體土地所有權(quán)開始 核心提示：近日，北京市國土局局長魏成林在《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》培訓(xùn)班上表示，政府不會對小產(chǎn)權(quán)房的問題持法不責(zé)眾的態(tài)度，肯定會制定并采取各種辦法進行解決，魏成林說據(jù)他所知，目前國土資源部正在研究各類土地違法問題的處理辦法，其中包括小產(chǎn)權(quán)房問題。 之前的十一月份，國土資源部副部長鹿心社接受專訪時表示，第一，小產(chǎn)權(quán)房不符合我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護。第二，要采取行之有效的措施，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房進一步發(fā)展。第三，要深入研究，分類分析，采取針對性措施，化解歷史形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。 國土資源部負(fù)責(zé)人在回答記者關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的時候，明確指出“不得改變集體土地的所有權(quán)，不得改變農(nóng)業(yè)用地的使用用途，不得侵害土地承包經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益”。這標(biāo)志著我國在解決小產(chǎn)權(quán)住房問題上，回旋空間將進一步縮小。 所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指鄉(xiāng)村基層政權(quán)組織或者村民自治組織，在沒有獲得建設(shè)用地許可證的情況下，將本來屬于集體所有的土地，用于房地產(chǎn)開發(fā)，并且由鄉(xiāng)村基層政權(quán)組織或者村民自治組織向購房人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的城市郊區(qū)住房。近些年來，隨著城市房地產(chǎn)市場價格不斷上漲，城市住房需求矛盾越來越突出。一些城市郊區(qū)集體經(jīng)濟組織從中發(fā)現(xiàn)了商機，他們將集體所有土地用于修建住房，出售給本村居民之外的其他居民。這種行為既違反了我國土地管理法，也違反了我國的城市房地產(chǎn)管理法和農(nóng)村土地承包法，是一種典型的不法行為。但是，由于這些住房價格相對較低，因而深受購房人的青睞。 雖然國務(wù)院住房建設(shè)管理部門三令五申，要求各級地方政府加快處理小產(chǎn)權(quán)住房問題。但由于牽涉面廣，許多地方政府在處理這一問題的時候縮手縮腳，甚至陽奉陰違。這就使得小產(chǎn)權(quán)住房在部分地區(qū)呈蔓延趨勢。 事實上，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，并不像判定其是否合法這么簡單。這里既涉及到了各方的利益，同時也涉及到了相關(guān)法律、部門規(guī)章之間的協(xié)調(diào)問題。簡單地認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房一概不合法而要進行處罰既可能損害了購房人的合法利益，同時也可能會浪費社會的資源。只有把小產(chǎn)權(quán)住房區(qū)分為符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法要求的小產(chǎn)權(quán)住房和不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法要求的小產(chǎn)權(quán)住房，才能在尊重歷史的基礎(chǔ)上妥善地解決這一問題。在城鄉(xiāng)規(guī)劃法許可范圍之外，建造的所謂小產(chǎn)權(quán)住房，非但現(xiàn)在不能給予合法身份，就是將來也不可能被國家的法律所承認(rèn)。對這一類小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)本著集體經(jīng)濟組織與購房人共同承擔(dān)責(zé)任的方式，妥善處理歷史遺留問題。筆者認(rèn)為解決小產(chǎn)權(quán)房的問題要從三點考慮：首先，應(yīng)當(dāng)以解決小產(chǎn)權(quán)住房為契機，加快編制城鄉(xiāng)規(guī)劃，由國土資源部在全國建立分片包干責(zé)任制，在系統(tǒng)整理吸收各地城市規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，編制全國的城鄉(xiāng)規(guī)劃總體方案，為我國城鎮(zhèn)化發(fā)展繪制藍圖，為我國新農(nóng)村建設(shè)奠定基礎(chǔ)。 其次，住房建設(shè)部應(yīng)當(dāng)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，科學(xué)編制我國住房建設(shè)規(guī)劃，并且嚴(yán)格依照建筑法和房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，對全國的房地產(chǎn)市場進行治理整頓。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成立房地產(chǎn)開發(fā)公司或者房地產(chǎn)合作社，將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場價格下滑，這是整治我國房地產(chǎn)行業(yè)、限制少數(shù)大型壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為、禁止房地產(chǎn)領(lǐng)域不正當(dāng)競爭的最好時機。住房建設(shè)部應(yīng)當(dāng)及時出手，在全國范圍內(nèi)清理房地產(chǎn)開發(fā)市場，并且把房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)施工企業(yè)有效的整合在一起，徹底理順房地產(chǎn)市場開發(fā)各個環(huán)節(jié)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，防止房地產(chǎn)開發(fā)商站在利益的頂端，不斷地侵蝕建筑承包施工單位和廣大消費者的利益。 第三，各級地方政府在發(fā)展經(jīng)濟的過程中，應(yīng)當(dāng)逐漸地擺脫路徑依賴，不能把房地產(chǎn)作為帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)或者龍頭產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)該以滿足居民基本住房需求為管理目標(biāo)，徹底廢除土地征收征用制度，不允許借助于“土地級差”牟取暴利，不允許以土地儲備的方式，圈占農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地，損害農(nóng)民的利益。 總之，國有土地管理部門應(yīng)當(dāng)做好城鄉(xiāng)規(guī)劃；住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)管好房地產(chǎn)開發(fā)市場；各級地方政府應(yīng)當(dāng)擺脫傳統(tǒng)的發(fā)展模式，充分尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權(quán)，禁止以征收征用的方式廉價剝奪農(nóng)民的土地收益。對業(yè)已存在的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)當(dāng)一分為二：凡是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房一律頒發(fā)所有權(quán)證；凡是不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房，或者雖然符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的要求、但違反建筑法或者房地產(chǎn)管理法規(guī)定的住房，則區(qū)分情況制定處理方案。不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房一律就地拆除，但政府應(yīng)當(dāng)為購房人提供基本的居住條件；符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法、但違反建筑法或者房地產(chǎn)管理法的住房，則分別按照建筑法或者房地產(chǎn)管理法的規(guī)定加以處理。 尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權(quán)，是解決小產(chǎn)權(quán)住房的基礎(chǔ)和前提；因勢利導(dǎo)，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織從事房地產(chǎn)開發(fā)，是化解矛盾的根本之道；逐步完善城鄉(xiāng)規(guī)劃，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)，科學(xué)實現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化，是克服歷史遺留問題的基本思路。 作者系中南財經(jīng)政法大學(xué)社會發(fā)展研究中心主任、教授(來源 上海證劵報）
相關(guān)知識閱讀：[公告欄]關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房[ 本帖最后由 勁松3342 于 2010-5-24 18:09 編輯 ]
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