降價引發(fā)杭州樓市多重疑問

杭州樓市最近不不平靜，一股股“降價”風席卷而來。據(jù)統(tǒng)計，截止到2月25日，2012年杭州（包括主城區(qū)和蕭山、余杭地區(qū)）共有14個樓盤正在降價或低開，面積覆蓋杭城十大板塊。

降價擾人心。擾的不僅僅是未降價開發(fā)商的心，還擾到了仍未買房的購房者的心。該不該賣，怎么賣？該不該買，怎么買？幾方觀點，幾手準備，各有各打算。

“降價”樓盤紛紛大賣，周邊那些暫無動作的樓盤也直接被推到了風口浪尖。“降還是不降，開還是不開”，已成為不少開發(fā)商火燒眉毛的事情。記者實地走訪了幾個降價板塊的項目現(xiàn)場。

大橋西板塊的德信·北海公園策劃經(jīng)理俞柏全表示，他們目前客戶積累量很好，高峰時期三天內能接待千組客戶，所以并不擔心周邊樓盤降價會令其無法開盤。記者就先前聽聞的將于3、4月份開盤、均價在13000—14000元/平方米的說法進行求證，俞柏全稱項目進度暫未達到預售證申領階段，所以開盤時間和價格都未完全確定。

最新受到降價波影響的當數(shù)申花板塊，其內項目中順·上尚庭營銷總監(jiān)葉恒表示，他們暫未做針對性的價格調整，目前僅在售商鋪。“保利·香檳國際降價房源是拆分戶型且南北不通透，所以都不是客戶優(yōu)選戶型。雖然我們項目均價比香檳國際高3000元/平方米左右，但得房率高、交付時間早、地段相對較優(yōu)，且交付時贈送大金空調，這些都是支撐價格的因素。”話雖如此，葉恒也透露不排除會在下期推盤時有降價動作。

上周青楓墅園降價，使得整個余杭倉前板塊關注度飆升。板塊內新湖·果嶺營銷部經(jīng)理胡帆認為，鄰盤的降價之舉直接給果嶺帶來了人氣和客群。“青楓墅園是一個純剛需樓盤，主要吸引力就在價格。而我們一直致力于打造區(qū)域內的標桿產品，兩者產品訴求點就不同，所面向的客戶群也不同。”他坦言，不會因為降價風提前自己的開盤計劃。

雖然開發(fā)商大都回應“影響不大”，或者“好處大過壓力”，但據(jù)知情人士透露，開發(fā)商們面對“降價”情況還是有一些調整和考量的。比如，某些開發(fā)商在住宅去化壓力較大的時候將銷售重點轉向商業(yè)。而其他中大型的開發(fā)商就利用集團優(yōu)勢，在降價勢頭較猛的區(qū)域進行“低利潤”營銷，而把其他銷售利潤“轉嫁”到其他更優(yōu)越更搶手的項目上去。也有公司趕忙辦理下一期房源的預售審批手續(xù)，以待隨時開盤跑量。

開發(fā)商特價促銷、甚至成本價賣房現(xiàn)象頻出。那么，“羊毛出在羊身上”，降下的價格自然會在產品上有所體現(xiàn)，也就是俗稱的“縮水”。“并不是說承諾補差就意味著我們會放棄產品質量，其實很擔心收房時會因為降低品質或者偷工減料等原因和開發(fā)商打一場遲來的‘房鬧’。”某業(yè)主如是說。

青楓墅園去年底的開盤均價為10500元/平方米，目前“房價裸奔”后三期組團均價6997元/平方米，相當于打了7折。策劃經(jīng)理葉其森告訴記者，此次降價雖然幅度較大，但仍然是保本銷售，因此原定的樓盤配置不會有絲毫改變。并且所有合同都按最早在房管局備案的簽訂，降價后購房的業(yè)主，所獲得的保障也與第一批業(yè)主一樣。據(jù)了解，青楓墅園目前已經(jīng)是準現(xiàn)房，業(yè)主可以實地查看樓盤情況。

掀起大橋西板塊降價浪潮的方正·荷塘月色營銷總監(jiān)馮戎在接受采訪時表示，荷塘月色將取消外立面石材干掛改為真石漆，除此之外，其余配置如門窗、綠化景觀、智能化系統(tǒng)等一概不變。對于如何向業(yè)主保證其余細節(jié)不變更的疑問，馮戎表示，所有交付條件都依照購房合同統(tǒng)一范本為準，不會另作注明。

“郡原·九衡公寓的品質不會改變”，郡原地產市場總監(jiān)趙春蕾告訴記者，“我們的老業(yè)主比較多，新業(yè)主的合同也都已經(jīng)簽訂了，這次價格下調，不會對房屋的配置造成任何影響，一切都按照原定的來。”

記者在保利·香檳國際采訪時也得到了相同答案，項目負責人稱不會因為降價而降低品質。

業(yè)內人士指出，購房者普遍所稱的“品質”其實包括質量和品質兩個概念：質量由國家質檢，購房者收房時，房屋質量就已通過國家驗收。因此一般來說，即使降價，樓盤的建設質量是不會受到影響的。

然而品質包括園林景觀設計、電梯品牌選擇、公共空間的裝修標準等等，在房屋價格下降后，開發(fā)商為了節(jié)省成本，很有可能在這些細節(jié)上降低標準。目前的購房合同中，外立面材質、供暖方式、層高或使用什么等級的建材都有標注；一些原材料標準、技術細節(jié)等都會在購房合同書中規(guī)定，為保障自身利益，應細讀合同。

開發(fā)商的種種降價行為已經(jīng)彌漫到整個樓市，成交量回升，使得壓抑了一年多的購房需求蠢蠢欲動。剛需改需充斥于價格戰(zhàn)升溫的熱點板塊熱點樓盤，一些精明的購房者也躍躍欲試，準備入市“抄底”。如果前一陣大家最關心的是價格的漲落趨勢，那么現(xiàn)在購房者的關注點開始轉移——當下到底該不該買房？

李先生半個月就去雅戈爾·御西湖的售樓處看了兩次，被置業(yè)顧問的邀約電話打了三次。面對“想要8折以下還能再談”的曖昧說辭，讓李先生認為房價還是虛高。他表示，年前看中的一套房源銷售員把價格咬在43000元/平方米左右，相當于二期開盤價格的8.3折，現(xiàn)在降到8折，報價41000元/平方米。“但始終覺得即便是市中心板塊，也依舊有降價余地。再加上開發(fā)商方面一直模棱兩可的說法，我打算等等再入市。”他表示，周遭一圈經(jīng)濟能力相當?shù)?ldquo;改需派”對房源的要求都集中于市中心板塊的中高端樓盤，這些往往沒有大幅降價。但因為堅信降價之火必然從邊沿燒至市中心，所以他們都決定再等等。

事實上，隨著房價的下跌，一些剛需購房者已經(jīng)將購房計劃提上了日程。“所有托關系過來的朋友只能告知他們統(tǒng)一參與搖號，買不買得到不敢保證，更別說滿足他們挑到好樓層的需要。”一位開發(fā)商負責人向記者透露，降價直接點燃了購房熱情，尤其是剛需盤針對的受眾群體。

欣盛房產總經(jīng)理李曉桃表示，現(xiàn)在肯定是買房的好時機，但并不是降價的樓盤都好，關鍵要看公司能否在這輪調控中活下來并持續(xù)發(fā)展，還要看企業(yè)品牌，是否注重房產品質、后期服務。

而對于現(xiàn)在是否是抄底的好時機，雙贏機構總經(jīng)理章惠芳認為，目前抄底樓市時機未到，樓市尚處于下跌階段，底在哪里還不明確。對于投資者而言，現(xiàn)在入市風險還是很大，可以再觀望一段時間。