來源：今日早報
面對如今高昂的房價，不少年輕人都有“出生恨晚”的感嘆：如果我也早一些遇到商品房起步的階段，早點出手買房，那該多好。殊不知，當(dāng)時要下買房決心，可能比現(xiàn)在更為艱難。
1998年我國正式取消福利分房之前，商品房市場一直處于發(fā)展非常緩慢的階段。上世紀(jì)90年代，在杭州大多數(shù)人的觀念里，房子是應(yīng)該由單位分的，雖然市場上已經(jīng)有了少量的商品房在出售，但商品房概念還沒有深入人心，愿意去買房的人寥寥無幾。當(dāng)時30歲的沈鑫，就是杭州第一批商品房購房者之一。他買的第一套房子在湖畔花園，像許多在這個時候去買房的人一樣，買房賺了沈鑫人生的第一桶金。見到沈鑫的時候，他穿著寶藍(lán)色的T恤，身材高大魁梧，精神抖擻，說話語速快，要跟上他的跳躍思維有點吃力。
第一次買房得益于偶然的機(jī)會
沈鑫說自己“天生對新事物敏感”，他從事投資工作，具備一個投資者的嫻熟思維，買房只是他的副業(yè)。1993年，從機(jī)關(guān)單位出來，他放棄了當(dāng)時單位正在分配的集資房，進(jìn)了一家期貨公司。研究股票、期貨，是他每天都要做的功課，而在投資市場的沉浮也給了他很多經(jīng)驗和教訓(xùn)，訓(xùn)練了他作為一個職業(yè)投資者對市場的敏感度。
1995年，沈鑫遇到了一個好機(jī)會，單位有一項福利，可以借錢給職工買商品房，解決住房問題�！爱�(dāng)時是湖畔花園�！焙贾莸谝慌唐贩康拇韰^(qū)塊是城西，湖畔花園則是城西最早開發(fā)的一個樓盤。他說自己看中的房子，單價是每平方米2100多元，面積107平方米，3房2廳，總房款20多萬元，“這個樓盤是個漂亮的別墅區(qū)，有數(shù)十幢別墅、排屋，環(huán)境很好，公寓只有五六幢�？梢哉f是公寓價格，別墅環(huán)境。當(dāng)時真沒什么錢，還好單位可以借款�！鄙蝣握f他決心買這套房子還有一個更重要的原因，是他認(rèn)為住房制度改革的一定會成為必然，“分配是計劃經(jīng)濟(jì)，如果分配一旦取消，房子變成商品的話，那價格肯定是會漲上去的�！�
每天看十幾份報紙迄今買了12套房
在購買了湖畔花園后，沈鑫的買房之路才剛剛起步。1997年，他又買了一套九溪的房子，西湖花園。購買的理由也很簡單：“城西的配套將來會有一些問題，增值潛力不是最大。我喜歡九溪的房子，環(huán)境好�！边@套房子148平方米，單價每平方米3800多元，總價超過50萬元�！拔耶�(dāng)時手頭可以用的現(xiàn)金也只有5萬元，就付了5萬元訂金，還定了一個有產(chǎn)權(quán)的車庫，房子過了一年才去付錢，因為當(dāng)時開發(fā)商的房子根本賣不掉，我和他們也熟悉，就約好一年后辦按揭手續(xù)。”
2000年，浙大玉泉校區(qū)邊上一個樓盤開盤了，這個房子就是現(xiàn)在在豪宅市場上鼎鼎有名的綠城綠園。均價8000元/平方米，算是當(dāng)時杭州最貴的房子。但從小就住在黃龍洞附近的沈鑫對這個地段的“含金量”太清楚了，他覺得這個樓盤無論在地段、景觀、周邊配套、品牌等方面都非常不錯，稱得上是“全能型”的好公寓。
沈鑫這次買的是一套125平方米的公寓，在這個主打大戶型的樓盤中，是最小的戶型。支付了兩成的按揭首付20萬元。等到2003年房子交付的時候，想把家里老人接來一起住，覺得房子好像買小了，只有兩房兩廳，正好朋友在綠園有套200平方米的房子要賣。這套房子單價比較便宜，每平方米1.2萬元，但是總價還是讓他覺得很有壓力，最后相當(dāng)于賣掉125平方米的房子買了大房子。按照現(xiàn)在的市場價，這套公寓已經(jīng)是千萬豪宅了。當(dāng)初買的時候，他只花了現(xiàn)金20萬元。迄今為止，沈鑫買進(jìn)賣出的房子，已經(jīng)有12套，7個車庫和車位，估計賺了1000多萬元。新盤或二手房，市中心的單身公寓、濱江的高性價比公寓，都是他下單的目標(biāo)。
“有很長一段時間，我基本上每天要看15分鐘的二手房廣告，直接估算市場價格，在單位要看十幾份報紙，周末自己做剪報，堆積的報紙鋪滿地�！痹�1993年，他就根據(jù)自己從報紙了解的信息，建議朋友的商業(yè)樓項目投資到剛剛建設(shè)的寧波保稅區(qū)，結(jié)果朋友賺了數(shù)千萬元。他買房子有許多具體的操作技巧：比如買房子要以： “可住、可租、可賣”為標(biāo)準(zhǔn)；以投資的眼光買房，以自住的要求選房；地段選擇以：“老區(qū)看積累，新區(qū)看投入”為判斷依據(jù)；開發(fā)商品牌價值直接以同比二手房差價作為品牌價值市場定價；買進(jìn)一個低估的資產(chǎn)，賣出一個高估或者正常價格的資產(chǎn)；等等。
經(jīng)驗：
要學(xué)會管理自己的資產(chǎn)
沈鑫是一個職業(yè)投資人，也是中國最早的股票投資者之一，在股票還在用黑板報價的時候，他已經(jīng)在炒股了。他說：“最早投資股票的結(jié)果就是不斷虧錢，雖然只有幾千元，一兩萬元，但已經(jīng)是我的全部身家，足以讓我感受到失敗的巨大痛苦。”但他認(rèn)為這恰恰是他的幸運，在還沒有很多錢的時候，犯了大部分該犯的錯誤。
沈鑫說永遠(yuǎn)不要以為機(jī)會已經(jīng)過去，任何時候都有機(jī)會來。要學(xué)會管理自己的資產(chǎn)。有的人不敢買房子，但其實錢是資產(chǎn)，房子也是資產(chǎn)，只不過房子是固定資產(chǎn)，現(xiàn)金是流動資產(chǎn)。通過貸款等方式，還是可以把房子再互換回現(xiàn)金。要學(xué)會利用各種金融工具，去設(shè)計這種自己可以用的金融產(chǎn)品，比如前段時間，他通過銀行轉(zhuǎn)按揭、存貸通等工具，竟然把自己的貸款利息降到了0.84%，并且是按照活期存款使用。
他提出的通用貸款方案：控制總量，最高比例，最長時間的按揭。他說這是一個配置了復(fù)制政治、社會、經(jīng)濟(jì)、金融工具的可以簡單操作的產(chǎn)品。通貨膨脹是必然趨勢，錢會貶值，長期概率是實際通脹率高于貸款利息，貸款實際還能得到補(bǔ)貼。同時，這個產(chǎn)品保證了購房者的現(xiàn)金流，哪怕房價下跌，即使是負(fù)資產(chǎn)了，還可以保證正的現(xiàn)金流。借銀行的錢，30年還，怕什么？這個產(chǎn)品還可以保證到未來的低點，還可以有現(xiàn)金去買別的資產(chǎn)。
不過他現(xiàn)在已經(jīng)開始賣掉一些房子，他認(rèn)為，現(xiàn)在房價的大幅上漲只是貨幣大量發(fā)行的一個表現(xiàn)，而真正支撐房價上漲的許多實際因素已經(jīng)開始減弱，貨幣是一個隨時可以變動的參數(shù)。一旦房子跌，很難變現(xiàn)。房子不是對抗通脹的最好工具。
[ 本帖最后由 19lou房產(chǎn)新聞 于 2009-8-20 13:21 編輯 ]
