Re:發(fā)生入室盜竊案，急需業(yè)委會(huì)公布物業(yè)合同全文 參考案例：
（2008）青民一初字第129號(hào)
南寧市青秀區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
原告汪敬潔，女，1970年5月24日出生，廣西錦繡壯鄉(xiāng)文化產(chǎn)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)，住(略)，身份證號(hào)碼：(略)。
委托代理人陳斌，男，1970年10月27日出生，廣西錦繡壯鄉(xiāng)文化產(chǎn)業(yè)有限公司職員，住(略)，身份證號(hào)碼：(略)。
被告廣西江宇房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，住所地：南寧市華僑投資區(qū)武僑大道嘉園閣三樓308號(hào)。
法定代表人劉顯桂，董事長(zhǎng)。
被告南寧市江宇物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地：南寧市雙擁路40-1號(hào)東方明珠花園。
法定代理人彭韜，執(zhí)行董事。
兩被告共同委托代理人呂偉良，廣西永翰律師事務(wù)所律師。
兩被告共同委托代理人毛青松，廣西永翰律師事務(wù)所律師。
原告汪敬潔與被告廣西江宇房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)江宇房地產(chǎn)公司）、南寧市江宇物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)江宇物業(yè)公司）財(cái)產(chǎn)賠償糾紛一案，本院于2007年11月23日受理后，依法由審判員陳玲獨(dú)任審判，于2008年1月23日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告汪敬潔及其委托代理人陳斌、被告江宇房地產(chǎn)公司與江宇物業(yè)公司的共同委托代理人呂偉良、毛青松到庭參加了訴訟。因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序，于2008年4月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告汪敬潔及其委托代理人陳斌、被告江宇房地產(chǎn)公司與江宇物業(yè)公司的共同委托代理人毛青松到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)：2004年5月25日，原告向南寧市江宇房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（后變更為被告江宇房地產(chǎn)公司）購(gòu)買(mǎi)位于南寧市桃村路2-1號(hào)都市綠洲小區(qū)C座711室房產(chǎn)一套，雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的房屋設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)包括“安防系統(tǒng)”——首層單元入口設(shè)置遙控電子對(duì)講系統(tǒng)，電子紅外線(xiàn)小區(qū)周界防范系統(tǒng)，公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)。被告江宇物業(yè)公司（前身是南寧市東方物業(yè)管理有限責(zé)任公司）是被告江宇房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)?jiān)诙际芯G洲小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。2005年12月2日，由于被告江宇房地產(chǎn)公司未按合同全部提供房屋的安防系統(tǒng)設(shè)備、都市綠洲C座樓梯層與住戶(hù)窗設(shè)計(jì)距離太近，從而存在安全隱患，被告江宇物業(yè)公司未盡安全防范管理義務(wù)，導(dǎo)致犯罪分子在樓梯間從窗戶(hù)進(jìn)入原告房屋，竊取原告財(cái)物，造成經(jīng)濟(jì)損失。原告被盜財(cái)物有手提電腦、數(shù)碼相機(jī)、手表、金鏈、鉆戒、現(xiàn)金8000元等共計(jì)28919.07元。兩被告未按約定和法律規(guī)定履行義務(wù)，應(yīng)連帶賠償原告的財(cái)產(chǎn)損失，請(qǐng)求法院依法裁判。
被告江宇房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)：一、江宇房地產(chǎn)公司作為商品房開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的附件（三）的安防系統(tǒng)包括：首層單元入口設(shè)置遙控電子對(duì)講系統(tǒng)、地下停車(chē)場(chǎng)高感應(yīng)式IC卡出入管理系統(tǒng)、電子紅外線(xiàn)小區(qū)周界防范系統(tǒng)、公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)。江宇房地產(chǎn)公司已將小區(qū)的安防系統(tǒng)委托廣西南寧同為電子有限公司進(jìn)行設(shè)計(jì)、安裝，并經(jīng)驗(yàn)收合格，正常使用。二、原告認(rèn)為房屋存在安全隱患的說(shuō)法不能成立，“都市綠洲”樓宇是經(jīng)有資質(zhì)設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)并經(jīng)國(guó)家行政機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的樓宇，不存在任何不合理的地方。因此，原告的起訴沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回。
被告江宇物業(yè)公司辯稱(chēng)：一、江宇物業(yè)公司已履行了安全防范義務(wù)，不存在過(guò)錯(cuò)。作為物業(yè)管理公司，公司已制定嚴(yán)格的安全防范制度，安排保安每天輪換值班，并有詳細(xì)的考勤表及交接物品值班記錄、來(lái)訪(fǎng)記錄，物品的進(jìn)出必須經(jīng)過(guò)登記才能允許進(jìn)出小區(qū)；小區(qū)內(nèi)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)正常使用，能夠有效進(jìn)行全方位的監(jiān)控、實(shí)時(shí)錄像，全面掌握小區(qū)內(nèi)各處的動(dòng)態(tài)。行人出入門(mén)大門(mén)處設(shè)有監(jiān)控點(diǎn)，小門(mén)一般情況不開(kāi)，僅為方便戶(hù)主裝修拉運(yùn)建筑材料、垃圾而開(kāi)設(shè)。原告發(fā)生盜竊事件的當(dāng)天小區(qū)監(jiān)控錄像里，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)外來(lái)人員作案的跡象，故不排除小區(qū)內(nèi)部人員作案的可能性。二、原告提供的發(fā)票不能證明原告當(dāng)天被盜了這些財(cái)物，僅能證實(shí)原告曾經(jīng)擁有這些財(cái)產(chǎn)，派出所也并沒(méi)有出具原告丟失財(cái)產(chǎn)的種類(lèi)及詳細(xì)的清單。三、原告對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎保管的義務(wù)。業(yè)主臨時(shí)公約中明確了物業(yè)公司只負(fù)責(zé)安全防范，公共秩序管理，不承擔(dān)住戶(hù)人身、財(cái)產(chǎn)的保管和保險(xiǎn)責(zé)任，必要時(shí)各業(yè)主住戶(hù)應(yīng)為其自有房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)和人身進(jìn)行保險(xiǎn)。安防系統(tǒng)可以在一定范圍內(nèi)防止盜竊等犯罪事件的發(fā)生，但不可以防止所有犯罪的發(fā)生。業(yè)主本人也應(yīng)該對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)保管，原告不應(yīng)當(dāng)推卸責(zé)任。因此，原告的起訴沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回。
經(jīng)審理查明：2004年5月25日，原告向被告江宇房地產(chǎn)公司（原名稱(chēng)為南寧市江宇房地產(chǎn)有限責(zé)任公司）購(gòu)買(mǎi)南寧市桃村路2-1號(hào)都市綠洲小區(qū)C座711號(hào)房，在雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的附件三中，約定小區(qū)配備有安防系統(tǒng)，首層單元入口設(shè)置遙控電子對(duì)講系統(tǒng)，地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)感應(yīng)式IC卡出入管理系統(tǒng)，電子紅外線(xiàn)小區(qū)周界防范系統(tǒng)，公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)。被告江宇物業(yè)公司（原名稱(chēng)為南寧市東方物業(yè)管理有限責(zé)任公司）為都市綠洲的物業(yè)管理公司。在《業(yè)主臨時(shí)公約》中，確定物業(yè)管理公司的義務(wù)有：物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共地方及共用設(shè)施實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)秩序、設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)等公共管理服務(wù)；物業(yè)公司配合當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶎?shí)施治安管理，負(fù)責(zé)安全防范、公共秩序管理，配備專(zhuān)職保安人員實(shí)行24小時(shí)值班、巡邏，對(duì)無(wú)證人員和陌生人員來(lái)訪(fǎng)，在未弄清身份之前應(yīng)謝絕進(jìn)入，不承擔(dān)住戶(hù)人身、財(cái)產(chǎn)的保管和保險(xiǎn)責(zé)任。2005年12月2日，原告在該小區(qū)的房屋被盜，并由原告朋友陳斌向南寧市公安局星湖派出所報(bào)案。在星湖派出所的《接受刑事案件登記表》中，報(bào)案內(nèi)容記載：2005年12月2日8時(shí)30分至18時(shí)30分，陳斌離開(kāi)桃村路2-1號(hào)C座211號(hào)房外出上班，18時(shí)30分回家發(fā)現(xiàn)被盜，被入室盜竊現(xiàn)金8000元、手提電腦一臺(tái)價(jià)值12000元、玉器價(jià)值3000元、金銀制品價(jià)值2000元，涉案總值達(dá)25000元。處理結(jié)果為：經(jīng)初查，符合立案條件，經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，立為入室盜竊案?jìng)刹�。后由南寧市公安局刑事偵查支�?duì)青秀大隊(duì)對(duì)該盜竊案進(jìn)行偵查，并繪制了《2005年“12.2”桃村路2號(hào)都市綠洲C座711房盜竊案現(xiàn)場(chǎng)圖》。因原告認(rèn)為其財(cái)物被盜與兩被告違約有關(guān)，遂于2007年11月23日向本院提起訴訟，提出上述訴訟請(qǐng)求。對(duì)于其財(cái)物損失，原告提交了購(gòu)買(mǎi)東芝牌手提電腦9900元的發(fā)票，購(gòu)買(mǎi)手表920元的憑證，鉆戒3262.7元的發(fā)票，金手飾3573.67元的發(fā)票。
另查明，被告江宇房地產(chǎn)公司與廣西南寧同為電子有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：同為公司）于2005年1月10日就安裝“智能化安防系統(tǒng)”達(dá)成了協(xié)議，由同為公司為都市綠洲的安防系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，包括樓宇對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、智能停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)，并于1月22日安裝完畢，被告江宇房地產(chǎn)公司已驗(yàn)收。就事發(fā)的當(dāng)日，被告江宇物業(yè)公司有相關(guān)的值班記錄，但未就保安的設(shè)置及具體輪班制度作出說(shuō)明。兩被告提交的光盤(pán)里，在小區(qū)的行人出入門(mén)處設(shè)有一監(jiān)控點(diǎn)，正對(duì)著出入門(mén)的大門(mén)，對(duì)大門(mén)另一側(cè)的小門(mén)未設(shè)有監(jiān)控點(diǎn)，從大門(mén)的監(jiān)控點(diǎn)處，可以看到小門(mén)有人員進(jìn)出，未關(guān)閉，未見(jiàn)有保安人員詢(xún)問(wèn)、登記。
本院認(rèn)為：原告房屋被盜的事實(shí)成立，已經(jīng)由公安機(jī)關(guān)作為入室盜竊案立案?jìng)刹�。至于原告被盜的財(cái)物，原告發(fā)現(xiàn)房屋被盜后，立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，并陳述被盜的財(cái)物包括現(xiàn)金、手提電腦、玉器、金銀制品，總價(jià)值為25000元。原告作為失竊方，其在公安機(jī)關(guān)對(duì)失竊財(cái)物所作的陳述是出于協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案的心理，一般與實(shí)際較為貼切�，F(xiàn)原告提交了東芝牌手提電腦、手表、鉆戒、金手飾的購(gòu)物憑證及發(fā)票，基本與報(bào)案的內(nèi)容一致。故從當(dāng)事人的舉證責(zé)任來(lái)看，原告的證據(jù)可以形成證據(jù)鏈，可以證實(shí)原告被盜的財(cái)物，即9900元的手提電腦、920元的手表、3262.7元的鉆戒、3573.67元的金手飾和現(xiàn)金8000元，合計(jì)財(cái)物損失25656.37元。至于兩被告在本案是否存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)賠償原告財(cái)物損失問(wèn)題。原告認(rèn)為被告江宇房地產(chǎn)公司未按合同約定全部提供房屋的安防系統(tǒng)、樓層與住戶(hù)窗設(shè)計(jì)距離太近從而存在安全隱患，但原告未能提交證據(jù)證實(shí)。從兩被告提交的證據(jù)來(lái)看，都市綠洲已就安防系統(tǒng)進(jìn)行了安裝，且小區(qū)不是法律規(guī)定的必須安裝安全技術(shù)防范措施的場(chǎng)所，法律亦無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定小區(qū)安裝安防系統(tǒng)需公安機(jī)關(guān)進(jìn)行驗(yàn)收。故被告江宇房地產(chǎn)公司不存在違約的情形，與原告財(cái)物被盜無(wú)因果關(guān)系，在本案中無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。被告江宇物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)管理是按照合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。原告與被告江宇物業(yè)公司雖未簽訂物業(yè)管理合同，但雙方已形成事實(shí)上的物業(yè)合同關(guān)系，由被告江宇物業(yè)公司進(jìn)行日常的物業(yè)管理工作。在《業(yè)主臨時(shí)公約》中約定被告江宇物業(yè)公司負(fù)有安全防范、公共秩序管理的義務(wù)，但從光盤(pán)中可以看到行人出入門(mén)的小門(mén)并非一直關(guān)閉，人員進(jìn)出具有一定的隨意性，未見(jiàn)有保安人員的相關(guān)詢(xún)問(wèn)、登記。因此，在小區(qū)尚處于住戶(hù)的裝修時(shí)期對(duì)小區(qū)環(huán)境的注意義務(wù)應(yīng)有所加強(qiáng)，被告江宇物業(yè)公司在安全防范方面的管理上有一定的瑕疵。但由于原告被盜的財(cái)物是在其房屋內(nèi)，屬于私人空間，在與被告江宇物業(yè)公司對(duì)財(cái)物無(wú)特別約定的情形下，原告對(duì)自己的財(cái)物有最大的注意義務(wù)。故綜合本案的證據(jù)，由被告江宇物業(yè)公司對(duì)原告的財(cái)物損失承擔(dān)20%的責(zé)任，即賠償原告上述財(cái)物損失5131元。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條之規(guī)定，判決如下：
一、被告南寧市江宇物業(yè)管理有限責(zé)任公司應(yīng)賠償原告汪敬潔5131元；
二、駁回原告汪敬潔對(duì)被告廣西江宇房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)523元，由原告負(fù)擔(dān)423元，被告南寧市江宇物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)100元，被告南寧市江宇物業(yè)管理有限責(zé)任公司將所負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)隨同上述款項(xiàng)一并付給原告汪敬潔。
上述應(yīng)付款項(xiàng)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期則應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起兩年內(nèi)，向本院申請(qǐng)執(zhí)行。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于南寧市中級(jí)人民法院（同時(shí)在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)到南寧市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴受理費(fèi)。逾期不交納，按自動(dòng)撤回上訴處理）。
審 判 長(zhǎng) 陳 玲
審 判 員 陳 松
審 判 員 趙 會(huì)
二○○八年五月二十日
本件與原本核對(duì)無(wú)異
書(shū) 記 員 申燁嘉
