中國經(jīng)濟(jì)周刊8月10日訊 對于那些苦等近兩年、想上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說,中國建筑（601668.SH）的首發(fā)成功,似乎讓他們看到了未來拿錢“囤地”的“美景”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至8月4日,包括南國置業(yè)、中信地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)在內(nèi)的30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。已經(jīng)進(jìn)入A股申報(bào)程序的有4家,1家已經(jīng)通過證監(jiān)會(huì)發(fā)審委的審核。
“從目前募集的額度看,如果這30余家房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)成功,資金總規(guī)模將超過1000億元。”安居地產(chǎn)副總經(jīng)理萬國勝告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
記者在采訪中了解到,在這些有意愿上市的房地產(chǎn)企業(yè)中,有多數(shù)企業(yè)都表示IPO成功后將擴(kuò)大各自企業(yè)的土地儲(chǔ)備。
8月4日,一位接近監(jiān)管層的知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,監(jiān)管層對于一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO募集資金進(jìn)行企業(yè)的發(fā)展是表示支持的。
“但如果用這些錢繼續(xù)囤地則將被禁止�！痹撊耸糠Q,一段時(shí)間以來,不僅是非上市公司,一些上市的房地產(chǎn)企業(yè)也公開表示要將“囤地”進(jìn)行到底。
據(jù)他了解,監(jiān)管層對于發(fā)生在近期的“天價(jià)地王”事件非常關(guān)注,并認(rèn)為這將對樓市和股市產(chǎn)生負(fù)面影響。
同日,萬科（萬科A,000002.SZ）在半年報(bào)中披露,公司已經(jīng)對今年的新開工計(jì)劃做出調(diào)整,全年新開工面積由年初計(jì)劃的403萬平方米增加到585萬平方米,提高45.2%�！斑@只是公開宣布將加大房地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)上市公司之一�！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
7月29日,隨著中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場開始,中國房地產(chǎn)企業(yè)的IPO進(jìn)程正式開啟。隨后,市場出現(xiàn)了這樣的擔(dān)心“情緒”:超過千億的資金如果讓房地產(chǎn)企業(yè)用來買地,房價(jià)會(huì)怎么走？如果進(jìn)入股市,股民怎么辦？
“這背后是監(jiān)管層和房地產(chǎn)企業(yè)之間的博弈�！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
房企“上市潮”
“從6月份A股重啟IPO到現(xiàn)在,境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)以前的盈利模式又開始重現(xiàn)�！卑踩A證券房地產(chǎn)分析師許東告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,既可以從銀行拿到貸款,又可以從資本市場籌得巨額資金,而房地產(chǎn)商必然將會(huì)把資金投入“囤地”上。
據(jù)了解,中國建筑作為一年多來首只登陸A股的建筑地產(chǎn)股,受到了市場資金的熱捧。中國建筑擬發(fā)行120億股,IPO募投項(xiàng)目資金規(guī)模為426億元;而最后凍結(jié)資金高達(dá)1.85萬億元人民幣。
許東表示,最近有上市意向并排隊(duì)等待A股IPO的房地產(chǎn)企業(yè),其中不乏富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)這樣的實(shí)力派企業(yè)。
“隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)和國際資本市場的恢復(fù),恒大地產(chǎn)將重啟IPO計(jì)劃�！苯�,恒大地產(chǎn)董事局主席許家印表示。
2008年3月,恒大地產(chǎn)到香港進(jìn)行全球路演并公開招股。令人意想不到的是,國際金融危機(jī)的爆發(fā)讓恒大地產(chǎn)在當(dāng)時(shí)陷入了無人認(rèn)購的尷尬,被迫宣布暫停IPO。
據(jù)了解,恒大地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備是4600萬平方米,爭取到今年年底實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備5000萬平方米左右。
近日,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也表示,“萬達(dá)已完成了股改,進(jìn)入了上市的申報(bào)程序,我們希望盡快上市,計(jì)劃是明年,最遲后年�！�
據(jù)了解,萬達(dá)新一輪土地儲(chǔ)備起步于去年下半年,半年內(nèi)新增7幅土地。今年上半年加大了力度,新增10幅土地,總面積約650萬平方米,下半年計(jì)劃將再新增至少10幅地,全年新增土地儲(chǔ)備目標(biāo)超過1000萬平方米。
除此之外,復(fù)地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等多家H股上市公司也表示,回歸A股的計(jì)劃也將重新啟動(dòng)。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示,首創(chuàng)置業(yè)回歸A股的計(jì)劃不變。
許東認(rèn)為,現(xiàn)在,樓市和股市都在大幅回暖,這給房地產(chǎn)企業(yè)上市提供了更好的條件。他預(yù)計(jì)。下半年房地產(chǎn)企業(yè)將趨勢性加大新開工力度和土地購置的規(guī)模,因此,對資金的需求將膨脹。而負(fù)債率一向偏高的房地產(chǎn)企業(yè),尋求上市融資,將變得較為迫切。
“現(xiàn)在有很多在H股上市的房地產(chǎn)公司開始看好A股的高市盈率和市場關(guān)注度,準(zhǔn)備回歸A股。”上述知情人士說,當(dāng)樓市、股市趨向好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)公司上市數(shù)量勢必將越來越多,而房地產(chǎn)企業(yè)上市潮或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬现品康禺a(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲。
在中國 工商銀行(601398)高級(jí)研究員史晨昱看來,房地產(chǎn)企業(yè)用IPO資金圈地不僅僅是造成了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
“如果包括房地產(chǎn)上市公司在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不受限制地獲得了資本市場的資金支持,并且不受限制地購置、囤積土地,發(fā)展到一定程度時(shí),這個(gè)行業(yè)就會(huì)陷入危險(xiǎn)的境地。而作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的行業(yè),也會(huì)危及國家金融與經(jīng)濟(jì)安全�！笔烦筷鸥嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
另外,截至8月5日,A股地產(chǎn)上市公司平均市盈率已達(dá)50倍以上,如果房地產(chǎn)企業(yè)IPO所帶進(jìn)的千億資金進(jìn)入股市,勢必會(huì)影響A股已上市公司的估值。
“監(jiān)管層擔(dān)心過多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),會(huì)造成新一輪的泡沫,所以在接下來的審批環(huán)節(jié)中會(huì)更加嚴(yán)格�！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
事實(shí)上,早在2008年上半年,中國證監(jiān)會(huì)發(fā)行部的有關(guān)人士就曾表示,對于房地產(chǎn)企業(yè)募集資金用于囤積土地、房源,或用于購買開發(fā)用地等的IPO,將不予核準(zhǔn)。
但由于國際金融危機(jī)的爆發(fā),國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)遭受到了前所未有的資金“困局”,禁止房地產(chǎn)企業(yè)“囤地”的禁令也一直沒有能夠得以實(shí)施。直到今年初,隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn),大量資金進(jìn)入樓市,房地產(chǎn)企業(yè)的“囤地”計(jì)劃又開始引起監(jiān)管層的注意。
“不讓買地,拿錢干什么”
對于監(jiān)管層或?qū)⒔狗康禺a(chǎn)企業(yè)用IPO資金“囤地”,多家房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)均表示出了無奈。
“不讓買地,我們拿錢干什么？”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,IPO是企業(yè)出讓股權(quán)后所獲取的合法資金,甚至可以視為自有資本,如果自有資本都受到干預(yù),“那企業(yè)還有什么可發(fā)展的”。“這樣的規(guī)定不合理�！痹撊耸空f。
事實(shí)上,能夠通過資本市場順利融資一直以來都是房地產(chǎn)企業(yè)“圈錢”的原動(dòng)力,如今,這一現(xiàn)象或許將產(chǎn)生變化。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),雖然房地產(chǎn)企業(yè)反對這樣的行政干預(yù),但還是認(rèn)為,“監(jiān)管層的出發(fā)點(diǎn)是好的,但方法欠妥當(dāng)。”
安華證券房地產(chǎn)分析師許東認(rèn)為,開發(fā)商上市融資后,用一大部分資金去買地;而圈到地之后,該房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)備受投資者追捧,股價(jià)隨之攀升;再融到資后,房地產(chǎn)企業(yè)又將資金投入到土地市場,并且因有錢在手,不惜花重金買地,非理性“囤地”也推高了地價(jià),地價(jià)的抬升則又會(huì)助長房價(jià)。這就是市場盛行的“地價(jià)股價(jià)對賭怪圈”。
“但現(xiàn)在的問題是,即便禁止房地產(chǎn)企業(yè)用IPO資金'囤地’,這個(gè)資金怎么監(jiān)管？畢竟錢在人家的賬戶上�！币患胰谭治鰩煾嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
分析人士認(rèn)為,監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)禁止房地產(chǎn)企業(yè)用IPO資金“囤地”的思路和在銀行層面信貸從緊的政策導(dǎo)向頗為相似。
然而,正所謂“上有政策,下有對策”,上述知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,現(xiàn)在,房地產(chǎn)企業(yè)很容易就能將IPO的資金進(jìn)行轉(zhuǎn)換,因?yàn)橥ㄟ^IPO融到錢都是房地產(chǎn)企業(yè)自己的,所以他們很容易將所謂的上市融資轉(zhuǎn)化為市場回籠的資本。
他舉例說,房地產(chǎn)企業(yè)可以把通過IPO融到的錢低價(jià)投放到自己企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目,讓后再把它賣出去,這只是轉(zhuǎn)化了資金的來源,但資金性質(zhì)已經(jīng)相應(yīng)改變。
“房地產(chǎn)企業(yè)大肆囤積土地,不符合上市公司追求均衡穩(wěn)定收益機(jī)制,也不利于市場的穩(wěn)定�！鄙鲜鲋槿耸糠Q,監(jiān)管層會(huì)綜合考慮市場影響進(jìn)一步約束這種行為。 (本文來源：中國經(jīng)濟(jì)周刊 )
