作者：童大煥
在日前召開的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港恒隆集團董事長陳啟宗說：盲目擴張的房地產(chǎn)商應(yīng)該受到市場的懲罰。從香港以及東南亞地區(qū)國家的經(jīng)驗來說，凡是買了地王的，后悔的人多，歡喜的人少，歷史都證明他們是傻瓜，不是聰明人。
陳啟宗說的買地王是傻瓜主要是針對市場化和法治化程度高的香港市場而言的，但在內(nèi)地，這個觀點卻未必成立。
內(nèi)地很多城市，地王的產(chǎn)生其實都是地方政府和開發(fā)商共同“合謀”的結(jié)果。在土地財政之下，地方政府無疑是樂見于地王長江后浪推前浪的，這不僅有利于地方政府從土地中獲得更高的“產(chǎn)出”，更要緊的是，兼具投資功能的房地產(chǎn)市場歷來是個買漲不買跌的市場，地王一出，將迅速帶動周邊房價的上漲預(yù)期，從而帶動整個房地產(chǎn)市場的活躍。這對于經(jīng)濟復(fù)蘇和繁榮無疑具有極其重要的示范和帶動價值。今年三月以來，要不是北京各地區(qū)地王頻出，相信房地產(chǎn)市場復(fù)蘇、上漲、價量齊破歷史最高紀錄的歷史進程不會來得這么快。
正因此，內(nèi)地房地產(chǎn)商在拍得和持有地王的過程中未必需要香港等地區(qū)一樣的高昂成本。據(jù)了解，開發(fā)商拿到 “地王”后，如果光“曬太陽”不開發(fā)，在未達到閑置地程度時，損失的主要是地價款的利息。而如果“地王”最終能退地，至多就是損失幾千萬元的競買資金和地價首付款的利息。如果根據(jù)合約能找到“借口”，最終“地王”可能連競買資金也不必損失，可“全身而退”。開發(fā)商敢如此大膽地閑置“地王”，與政府的約束不足有關(guān)。以廣州市2007年未開發(fā)土地中總價最高的廣州開發(fā)區(qū)某地塊為例，這塊地拍出了44.75億元的天價，但開發(fā)商的定金只有8000萬元，占整個地價的不到2%%。
也正因此，地王的誕生在成為地方政府繁榮樓市的工具之外，也越來越成為房地產(chǎn)商一種可資利用的開發(fā)策略。一些財大氣粗的房地產(chǎn)商正越來越嫻熟地利用地王策略來推高自己周邊在售樓盤的樓價。拍出一塊地王有時只需付出幾千萬元的定金，但自己周邊樓盤隨便上漲一兩千元，就能給他們帶來幾億元的增值收入。
可以說，不論對于地方政府還是對于房地產(chǎn)商來說，地王都已經(jīng)成為而且仍在成為放長線釣大魚的工具。地王現(xiàn)象表面上是一種市場行為，但起關(guān)鍵作用的仍是政府。要想有效地遏制瘋狂的地王現(xiàn)象，辦法其實很多：比如嚴格限制土地出讓金的繳納時間，要求競得人在短期內(nèi)全額繳納；嚴格違約責任，要求競得人在土地出讓后迅速繳納定金，不低于成交價款的10%%，受讓方違約的，按“定金罰則”處理，沒收定金，并可要求受讓人賠償損失。同時，土地出讓制度還應(yīng)設(shè)定利益相關(guān)人的限制條件，防止有些開發(fā)商競拍“地王”不是為了迅速建房，而是用于囤地，并且為了推高其附近在售或者在建樓盤的價格，從而引發(fā)樓市泡沫，損害購房者利益。
只要肯多方圍追堵截，地王肯定會應(yīng)聲而落。關(guān)鍵是要看地方政府有沒有這個決心。 (本文來源：華商報
