小區(qū)權(quán)益之爭(zhēng)凸顯契約精神缺失記者調(diào)查20個(gè)新小區(qū)列出矛盾排行榜
□實(shí)習(xí)生 吳朝香
本報(bào)記者 岳雁 章高航
與傳統(tǒng)社區(qū)不同，新建小區(qū)由開發(fā)商進(jìn)行規(guī)模建設(shè)，形成相對(duì)獨(dú)立的新型居住環(huán)境。所以，新建小區(qū)不可避免地與開發(fā)商、物業(yè)公司有著緊密聯(lián)系和利益牽扯。在這個(gè)微型社會(huì)中，每個(gè)群體為了保障自身最大利益，進(jìn)行著博弈，引發(fā)了不少糾紛。
昨天，本報(bào)記者隨機(jī)調(diào)查了杭州20個(gè)新小區(qū)，對(duì)較為集中的矛盾糾紛進(jìn)行梳理。哪些糾紛最高發(fā)，權(quán)益之爭(zhēng)的焦點(diǎn)在哪里，請(qǐng)看記者的調(diào)查。
停車，是是非非理還亂
糾紛高發(fā)指數(shù)★★★★★
案例：華立爵士風(fēng)情小區(qū)，近來(lái)由于重新劃分車位，導(dǎo)致部分沒(méi)有買車庫(kù)的業(yè)主無(wú)處停車，有些業(yè)主只能將車子停在別人的車庫(kù)前面，擋了別人的路。于是，有車庫(kù)的業(yè)主覺(jué)得停車權(quán)益受到影響，無(wú)車庫(kù)一族則指責(zé)物業(yè)管理規(guī)劃有問(wèn)題。
矛盾焦點(diǎn)：小區(qū)公用面積的使用
很多新樓盤都存在停車矛盾，并不是因?yàn)榈叵萝噹?kù)車位有限，而是很多業(yè)主考慮到車位費(fèi)等原因，寧可停在路邊上。車子一多，位子不夠，矛盾就出來(lái)了。
類似這樣因小區(qū)共用設(shè)施引發(fā)的糾紛還有很多，比如違規(guī)裝修、私搭亂建、拒交電梯費(fèi)等等，甚至連小區(qū)公園遛寵物狗也有可能引發(fā)口水。產(chǎn)生矛盾的原因在于，業(yè)主看到的都是自己理該享有的權(quán)益，而忽視了作為小區(qū)一員，有責(zé)任維護(hù)小區(qū)的秩序。
物業(yè)，我該怎樣和你相處
糾紛高發(fā)指數(shù)：★★★★☆
案例：8月27日，清雅苑業(yè)主論壇上出現(xiàn)《今天大門口的驚人一幕！5保安打1業(yè)主！》的帖子。據(jù)帖子稱，被打業(yè)主是因沒(méi)交物業(yè)費(fèi)，與保安發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
矛盾焦點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)不規(guī)范
業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾由來(lái)已久。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很少有小區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)的服務(wù)十全十美，相當(dāng)一部分居民認(rèn)為物業(yè)存在服務(wù)少收費(fèi)多的問(wèn)題。而物業(yè)公司擅自經(jīng)營(yíng)小區(qū)共用部位獲利的事情也時(shí)有發(fā)生，比如利用地面車位收費(fèi)、收取電梯或墻體廣告收入、對(duì)裝修類企業(yè)收取進(jìn)門費(fèi)等等。
一方面這是因?yàn)閲?guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)類企業(yè)起步晚，缺乏規(guī)范，另一方面與業(yè)主參與監(jiān)督物業(yè)的行動(dòng)力不足有關(guān)。
小區(qū)配套成個(gè)別人獲利渠道
糾紛高發(fā)指數(shù)：★★☆
案例：7月，杭州德雅公寓的業(yè)主將占用公共配電房長(zhǎng)達(dá)10多年的3名住戶告上法庭。住戶原是開發(fā)商工作人員，后來(lái)成為前物業(yè)公司的員工。他們不僅自己住，甚至還把空的房子租出去收取費(fèi)用。
矛盾焦點(diǎn)：建設(shè)銷售遺留問(wèn)題
這方面的矛盾主要有兩類。一是開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃，本該有的配套沒(méi)了，或者改變了；二是小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性附屬設(shè)施和附屬建筑物，特別是地下停車庫(kù)的權(quán)屬不清，業(yè)主與開發(fā)商在其經(jīng)營(yíng)收益分配上產(chǎn)生矛盾。
為什么成立業(yè)委會(huì)這么難
糾紛高發(fā)指數(shù)：★
案例：濱江區(qū)景江苑的業(yè)主們?nèi)胱∫延?年，卻一直沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，因?yàn)殚_發(fā)商一直拒絕出席景江苑業(yè)委會(huì)的籌備大會(huì)。開發(fā)商認(rèn)為，景江苑是一墻之隔的之江公寓的二期，共用一套公建設(shè)施，沒(méi)必要再成立業(yè)委會(huì)。而業(yè)主們認(rèn)為，這是因?yàn)殚_發(fā)商想把原來(lái)配套給景江苑的休閑中心作為商鋪出售，所以才把景江苑并入之江公寓。
矛盾焦點(diǎn)：多方管理引發(fā)的權(quán)益之爭(zhēng)
根據(jù)杭州市有關(guān)規(guī)定，只要小區(qū)入住率達(dá)60%以上，或達(dá)到30%以上且物業(yè)交付使用滿兩年，該小區(qū)就應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。
從現(xiàn)狀來(lái)看，業(yè)委會(huì)與物業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主都存在著一定矛盾。有的業(yè)委會(huì)擅自決定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)；有的不能正確對(duì)待業(yè)主的有關(guān)建議；有的小區(qū)更是因業(yè)委會(huì)換屆選舉引發(fā)口水不斷。
由于業(yè)委會(huì)不承擔(dān)民事責(zé)任，因此其成員在決策時(shí)帶有較大的隨意性和主觀意識(shí)。雖然業(yè)委會(huì)名義上是替業(yè)主說(shuō)話，但是有時(shí)候業(yè)主并不討他們的好。
小區(qū)權(quán)益之爭(zhēng)如何解決
對(duì)于小區(qū)業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商之間存在的種種問(wèn)題，記者采訪了浙江六和律師事務(wù)所的孔建祥律師�？茁蓭熒瞄L(zhǎng)處理房地產(chǎn)和物權(quán)法類的案子，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部利益博弈引發(fā)的各類糾紛，他提出了幾點(diǎn)看法。
配套設(shè)施缺乏驗(yàn)收機(jī)制
開發(fā)商在售樓時(shí)總是承諾種種小區(qū)配套設(shè)施，但是沒(méi)有一個(gè)職能部門或機(jī)構(gòu)對(duì)配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、面積進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，使得這一塊建設(shè)成為政府管理的空白點(diǎn)，也變成了損害業(yè)主利益的陷阱。這就造成了花園變小了，幼兒園和游泳池消失了，道路變窄了等等引發(fā)糾紛的現(xiàn)象，而這類情況往往是在預(yù)售政策下產(chǎn)生的。
業(yè)委會(huì)成立及執(zhí)行不規(guī)范
按照物業(yè)管理?xiàng)l例，成立業(yè)主委員會(huì)有相應(yīng)嚴(yán)格的條件和程序，如交付、入住時(shí)間以及入住率是否符合條例的規(guī)定要求。而有的小區(qū)因個(gè)別人的各自原因，或者其他原因，而急于成立所謂的業(yè)委會(huì)，事后遭到業(yè)主的投訴、反對(duì)等。
后續(xù)的生活居住過(guò)程中也容易產(chǎn)生業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的不信任。只要業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及其他有關(guān)規(guī)定等存在一定瑕疵和缺陷，后面的管理執(zhí)行中就一定會(huì)產(chǎn)生或多或少的問(wèn)題。比如在停車事件上，更多的業(yè)主不在乎是否收取多少費(fèi)用，而是程序是否到位，是否真正體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的意愿？
業(yè)委會(huì)的角色很重要，只要哪一步?jīng)Q定沒(méi)有代表廣大業(yè)主的利益，有業(yè)主就會(huì)跳出來(lái)爭(zhēng)取相應(yīng)的權(quán)益。由于業(yè)主對(duì)誠(chéng)信氛圍的懷疑，導(dǎo)致一旦牽扯到利益關(guān)系，業(yè)主與業(yè)委會(huì)相互間的關(guān)系就會(huì)變得緊張，處理不當(dāng)進(jìn)而激化矛盾。
物業(yè)管理機(jī)制不完善
其實(shí)物管與業(yè)主的關(guān)系說(shuō)白了就類似于保姆與雇主的關(guān)系，之間是一種委托服務(wù)管理的法律關(guān)系，也就是法律賦予的合同雙方的關(guān)系人關(guān)系，明確彼此的義務(wù)和權(quán)利。但從上世紀(jì)90年代末期，物管公司正式入駐小區(qū)以來(lái)，服務(wù)者不僅成了更大程度上的“管理者”，甚至是成了“統(tǒng)治者”。雖然近年物業(yè)服務(wù)意識(shí)有所提高，但是在提倡“物業(yè)消費(fèi)”意識(shí)上卻做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
業(yè)主和物業(yè)始終都不可能成為朋友，成功的物業(yè)公司，在業(yè)主眼里不是鄰居，而是“專業(yè)服務(wù)提供者”。你的機(jī)制越規(guī)范，服務(wù)越專業(yè)，業(yè)主的“物業(yè)費(fèi)”意識(shí)也就越高，兩者才能達(dá)到雙贏互利。
社區(qū)成員應(yīng)積極參與管理
居住社區(qū)對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)都很重要。畢竟，社區(qū)管理同每個(gè)人都相關(guān)，它的好壞直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量。目前，仍有一些小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，在一些關(guān)系到切身利益的問(wèn)題上，很多業(yè)主因?yàn)榕侣闊�，索性聽之任之，�?dǎo)致開發(fā)商、物業(yè)管理在利益的驅(qū)使下，做出損害業(yè)主利益的事情。
業(yè)委會(huì)代表了業(yè)主的利益，只有業(yè)主積極參與管理，才能保證業(yè)委會(huì)成熟規(guī)范地運(yùn)行，參與到與開發(fā)商、物業(yè)公司的交涉往來(lái)中。業(yè)主的積極態(tài)度，也能保證廣大的業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間達(dá)到有效溝通，可以最早時(shí)間提出問(wèn)題，與開發(fā)商、物業(yè)公司交換意見，汲取各方合理建議，最終解決問(wèn)題。如果之間溝通不充分，簡(jiǎn)單問(wèn)題就會(huì)復(fù)雜化，最終會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的集體過(guò)激行為的發(fā)生。
至于所有的業(yè)主如何參與到社區(qū)管理中來(lái)，則需要不斷探索。國(guó)內(nèi)外有不少業(yè)主自治的好經(jīng)驗(yàn)可供參考，這其中最重要的就是積極的參與精神。
