萬般無奈之下，潘石屹(
博客)寫了一封求救信。對于這個被視為無所不能的地產開發(fā)商而言，臉面上的難堪無可避免。
潘石屹說他也沒什么辦法，只好尋求政府援助�，F在他也只是一個業(yè)主。他從來不曾想到會有這么一天——強大的地產商在自己建造的房子里受凍。
事發(fā)于建外SOHO，一個位于北京國貿橋西南角寸土寸金的地方。幾年前，潘石屹以創(chuàng)紀錄的高價將之賣給千余名業(yè)主，成就了其又一個銷售神話。
然而，一場持續(xù)一年多的物業(yè)糾紛將其高端形象一掃而光。潘說自己也受到了莫名的威脅和謾罵，但他依然選擇和業(yè)主們站在一起。
在傳統(tǒng)的現實中，地產開發(fā)商和業(yè)主們幾乎沒有統(tǒng)一立場的可能，他們之間的相互詆毀和攻擊，是這個社會中最微妙的博弈。
但這一次有所例外。他們面臨同一個對手——物業(yè)公司。作為業(yè)主們以支付物業(yè)費方式聘請而來的管家，在建外SOHO這里，卻無比強大。
潘石屹說，建外SOHO東區(qū)已經到了崩潰的邊緣——受兩家物業(yè)管理公司之間的交接糾紛牽連，建外SOHO東區(qū)目前所欠的能源費（包括水費、電費、熱力費）、保潔費等各項費用或已高達1500萬元左右，北京市供電部門已經威脅要隨時拉閘限電。
在過去的很多年間，屢屢發(fā)生在開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛已經成為中國
房地產產業(yè)中最大的惡疾之一。只不過在以往，業(yè)主們往往成為最終的受害者。面對體制性困境，他們是如此無力，就連些微抗辯的聲音都會被刻意忽略。
而這次，地產商潘石屹也成了一個弱小的業(yè)主。他在求救信中說，“懇請政府做廣大業(yè)主的主心骨，讓陽光照進北京CBD的核心區(qū)�！�
舊管家未走，新管家已到
潘石屹正在自己修的房子里面受凍。
過去的一周，北京經歷了連續(xù)幾日的雨雪天氣，氣溫驟降至攝氏零下五六度，北京也開始提前進入供暖期，然而，建外SOHO東區(qū)的室內溫度只有零上3度左右。
“由于小區(qū)拖欠熱力公司費用多達700萬元左右，熱力公司不得不對建外SOHO東區(qū)實行低溫供暖措施，此前，熱力公司已曾停過小區(qū)的熱水�！币晃粡埿諛I(yè)主向記者說。
而這只是危機的一部分。根據記者拿到的北京朝陽區(qū)供電公司的停電通知書顯示，“因建外SOHO東區(qū)拖欠我公司電費5202173.31元（未含電費滯納金），我公司將計劃于2009年11月18日上午8點以后隨時對建外SOHO東區(qū)采取停電措施�！�
一位知情人士向記者表示，水、電、熱力費、人工費用加在一起，目前建外SOHO東區(qū)的欠費或已高達1500萬元之巨。
所有的一切都和建外SOHO的高端物業(yè)形象極為不符。
這個一度引領了北京
商業(yè)地產價格漲勢的樓盤是潘石屹的成名作之一，位于北京CBD的最核心區(qū)。小區(qū)的業(yè)主和租戶中，有大量跨國公司和諸多知名企業(yè)，曾經有人評價說，這里擁有了一批具有相當影響力的業(yè)主。
而也就是這些業(yè)主，在過去的一年間，受困于物業(yè)公司之間的交接糾紛，沒有獲得跟其身份相匹配的服務和待遇。就連中國最大的金杜律師事務所的辦公室，也曾經被物業(yè)公司停電兩天，甚至連上廁所的通道都被堵死。
但所有的問題，在物業(yè)公司一方，最終變成了一個簡單的結論：這些業(yè)主沒有履行自己的繳費義務。
“一個小區(qū)，兩家物業(yè)公司，我們不知道向誰交納物業(yè)費更可靠�！睅孜粯I(yè)主向記者抱怨，經過兩家物業(yè)公司一年多的紛爭，“我們現在誰都信不過。”
而這，正是建外SOHO物業(yè)管理的吊詭之處。
根據相關資料顯示，建外SOHO最初的物業(yè)公司為賽特國際物業(yè)管理有限公司（以下簡稱賽特物業(yè)）。2008年10月9日，賽特物業(yè)發(fā)出公函稱，該公司擬對公司董事長、總經理及各項目上負責人進行離職審計，并指定了專門人員接手原高管工作。
然而就在審計公函發(fā)出同日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會以對方違反雙方簽署的《建外SOHO物業(yè)管理合同》為由，不同意賽特物業(yè)任命的建外分公司副總經理一職，并指出，“我方不允許貴司派駐除建外分公司現有高管人員以外的任何高管人員任職該分公司。”
2008年10月13日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會相繼下發(fā)了與賽特物業(yè)解除物業(yè)管理委托合同的通知書以及為此事召開業(yè)主大會討論表決的公告。
同年10月14日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會與賓至國際物業(yè)（北京）有限公司（以下簡稱賓至公司）簽訂《建外SOHO東區(qū)物業(yè)管理臨時托管協議》，并由原物業(yè)管理方賽特物業(yè)建外分公司總經理肖福生完成了與賓至公司的交接工作。
對于突如其來的賓至公司，賽特公司并不予承認。
賽特物業(yè)方面表示，首先，原建外分公司肖福生已于2008年10月9日離職審計，已不具有法定職權，無權辦理交接工作。該交接行為應視為無效，其次，依據《物業(yè)管理條例》，對于解聘物業(yè)服務企業(yè)需經過半數的業(yè)主同意方可有效，賽特物業(yè)認為，10月13日，建外SOHO原業(yè)主委員會在未召開業(yè)主大會的情況下提前單方解除合同的行為不合法律法規(guī)。
但這沒有辦法改變賓至公司已經迅速進場的現實。一個已進，一個未退，建外SOHO東區(qū)從此被卷入了這場物管之爭，再也沒有消停。
而驅逐賽特物業(yè)的決定并沒有得到業(yè)主們的一致同意，業(yè)主中間產生了反對派，對新物業(yè)的資質、管理質量等諸多問題進行質疑，同時前任的賽特物業(yè)也不愿撤離，賽特物業(yè)的保安還與賓至物業(yè)的保安為爭奪物業(yè)辦公室釀成沖突，小區(qū)由此陷入混亂。
在此后的一年時間內，這個小區(qū)的業(yè)主們開始困惑于該向哪家物業(yè)公司繳費的現實之中——口水戰(zhàn)，甚至是肉搏戰(zhàn)，都曾經在這里上映。而就在潘石屹
博客的照片上，還曾有物業(yè)公司人員和業(yè)主差點大打出手的場景。在紛紛擾擾之中，建外SOHO的各項常規(guī)費用收取工作陷入停滯了將近一年。
賓至物業(yè)負責人周鵬在接受媒體采訪時說，建外SOHO每月需要400萬元左右的物業(yè)費維系，但每月能收上來的物業(yè)費僅有200萬元，為了先滿足保安、保潔人員的開支，水電氣熱等能源費用只好拖欠。
但是，今年北京的冬天比往年卻更早的來臨。
老潘的求救信
此時的潘石屹也受困于兩家物業(yè)公司之間的混亂和爭斗。但他實際上已經喪失了發(fā)言權。
因為在法律意義上，他只是一個小業(yè)主。在建外SOHO銷售過程中，八號樓的一部分被其購下作為辦公之用。
根據目前我國物業(yè)管理的相關法規(guī)條例，新售樓盤的前期物業(yè)管理由開發(fā)商指定具有專業(yè)資質的公司完成。而在樓盤入住率達到一定比例之后，應由政府相關部門協助業(yè)主成立業(yè)主委員會，并由業(yè)主委員會在一定時間內選擇物業(yè)公司進行管理。
但現實是，只因為相關法律和執(zhí)行的滯后，很多小區(qū)遲遲沒有辦法成立業(yè)主委員會，所以有很多開發(fā)商選擇自己組建物業(yè)公司，對小區(qū)進行管理。
而這是最近這些年來物業(yè)矛盾沖突不斷的核心原因——一方面，開發(fā)商和物業(yè)公司聯手，對小區(qū)物業(yè)收費進行強制定價，而提供的服務亦無法對等；而另一方面，業(yè)主們受困于自己權力的被竊取，他們發(fā)現自己花費了大量金錢，卻請來了一個不能驅逐的管家——物業(yè)公司不屑于溝通和說服，而是用種種手段實現利潤攫取，一旦業(yè)主拒絕交費，斷水、斷電、斷暖甚至是暴力攻擊，都成為對付業(yè)主們的常用手段。
就在建外SOHO危機出現的同時，北京東四環(huán)天鵝灣小區(qū)同樣出現了如此一幕。業(yè)主們質疑開發(fā)商和物業(yè)公司聯手制定的高達1000元/月的停車收費的合理性，但遲遲沒有獲得答復，無奈的業(yè)主們憤而將車開上街頭，將門口的道路全部堵死長達四個小時。此事以警方將車強制拖走告終，但余波至今蕩漾。
而潘石屹的麻煩跟上述糾結仍有不同。建外SOHO事實上已經成立了業(yè)主委員會，也就是說，潘石屹作為開發(fā)商選擇物業(yè)公司的權利已經消失——作為業(yè)主，他只能服從業(yè)主委員會的選擇。但很顯然，現在業(yè)主們之間也產生了分歧。
記者調查中發(fā)現，實際上，爭奪項目管理權只是兩家公司的表象而已，其背后或還隱藏著諸多的資金謎團。這幾乎是每一個發(fā)生物業(yè)糾紛小區(qū)的共性。
在驅逐賽特物業(yè)后，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會指控，該公司非法占有該小區(qū)物業(yè)費13527135.01元。
賽特物業(yè)負責人劉吉說，該筆費用的確是從建外分公司賬目上劃走，但其原因則在于建外分公司大約有10名員工的人事關系在賽特總公司，“這10個人的薪酬是由賽特總公司墊資代發(fā)，建外分公司需將這筆費用返還給總公司，二者的關系并不屬于非法占有，而應是一個集團公司內部的財務往來�！�
但有業(yè)主指出，尚有更多的資金謎團仍然無法解釋。一個不爭的事實是，該小區(qū)一年的物業(yè)費高達5700萬元，五年下來，這個數字已高達3億元之多。但賽特物業(yè)的賬目已經失控。
就在賽特物業(yè)發(fā)出審計通知之后，除了賓至公司的神速到來之外，賽特物業(yè)建外分公司的財務賬期、印章以及會計憑證就離奇失蹤、失控，至今難覓蹤影。
“由于賬目失控，總公司對建外分公司的審計至今無法進行。讓我們退出該小區(qū)的物業(yè)管理，至少也要還給我們相關賬目�！眲⒓f。
而在該小區(qū)內部，有關業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的利益糾葛傳言，一直不曾斷絕。
就連潘石屹也在自己博客中隱晦的寫到，在新的業(yè)主委員會選舉過程中，“為了防止選舉被個別人或機構操縱，進行黑箱選舉,我們向政府提出建議，聘請獨立的公證機構監(jiān)督這次選舉，并由公證機構保存所有的原始選票”。
但這仍是未來的事情�，F實是建外SOHO的危機仍在持續(xù)。在潘石屹作為開發(fā)商的角色協調未果后，他選擇了以一個小業(yè)主的身份向政府求助。
11月10日，潘石屹發(fā)出了名為《建外SOHO雪天斷電停暖，居民急切等待政府救援》的求救信，請求“政府部門協調干預，徹底解決建外SOHO目前的混亂狀態(tài)”。
誰竊取了業(yè)主的權力？
在11月10日求救信中，潘石屹提出了一個過渡方法——由潘所屬的北京丹石投資管理有限公司提供一個第三方資金賬戶，所有業(yè)主可向這個第三方資金賬戶交納物業(yè)費，此后由第三方資金賬戶與費用所欠部門及公司完成結算，以恢復小區(qū)的正常運行。
潘石屹的“求救信”很快得到了反饋。11月19日下午三點，已有第一批建外SOHO東區(qū)業(yè)主向這個賬戶上交費。雖然11月18日是電力部門的“節(jié)點”時間，但截至記者發(fā)稿時，電力部門并沒有對該小區(qū)采取停電措施。
但這只能是一個權宜之計。
我愛我家副總經理胡景暉說，現行的物業(yè)模式存在著幾個問題。首先，許多業(yè)主根本沒有行使自己的權力。業(yè)主委員會很多都不是業(yè)主意志的體現。其次，最早的物業(yè)公司必定是開發(fā)商指定的，當業(yè)委會成立獲得選擇物業(yè)公司的權力后，一旦聘請新的物業(yè)公司,必將產生矛盾。
此外，對于物業(yè)公司的權力界定以及監(jiān)管也不明確�，F在出現很多物業(yè)公司侵占業(yè)主的公共空間用以牟利就是因為權力界定不清,又缺乏有效監(jiān)管。
中國物業(yè)管理協會副秘書長董賢鈞在接受本報記者采訪時則說，物業(yè)管理領域的相關法律法規(guī)還需要健全，很多界定仍然比較含糊，比如，現實當中，很多物業(yè)公司代替職能部門行使了很多社會職能，“做多了，又沒有費用來源，也是造成糾紛的原因。對于物業(yè)管理行業(yè)的責權利應有一個清晰的界定。”
但事實上，物業(yè)糾紛不斷出現的一個現實背景是，業(yè)主的權利正在遭遇普遍性漠視。就在建外SOHO危機出現之后，曾經有一個評論說，“作為一個業(yè)主，在相關的法律規(guī)定上，雖然有實施權力的空間，但沒有實施權力的前提——在和開發(fā)商和物業(yè)公司對話上，業(yè)主們處于先天弱勢的位置上”。
一個簡單的事實是，中國目前仍有超過半數以上的小區(qū)沒有或者受到種種干擾沒有辦法成立業(yè)主委員會，也就是說，廣大業(yè)主的權利處于“被行使”狀態(tài)。
就在建外SOHO事件上，問題同樣突出。目前，其上屆業(yè)委會已經期滿解散，而新的業(yè)委會因為欠費居民過多，很多人不具備參選資格，無法組建。這就意味著，開發(fā)商和分散的業(yè)主們都沒有權力決定物業(yè)的去留。
而潘石屹提出的第三方托管過渡方案也受到了質疑。有說法認為，在涉及物業(yè)管理的條例上，并沒有所謂第三方平臺的概念，也就是說，這種舉措可能合理，但并不合規(guī)。
朝陽區(qū)房管局相關人員說，“潘石屹代收物業(yè)費的做法，在法律是沒有具體的依據，但面臨停電危急關頭，只要保證資金安全，支出透明，且得到大多數業(yè)主的認可，也可以看做是一種維持社會穩(wěn)定的辦法，所以政府是支持的�！�
而建外SOHO的物業(yè)負責人周鵬在接受媒體采訪時說，“我們與業(yè)主在物業(yè)費收繳方式上是有法律合同的，潘石屹繞開我們的做法不合法，我們不接受�！蓖瑫r他還認為潘石屹的介入別有用心。
潘石屹對此回應說，“有一個家庭，家里的保姆出現了偷錢事件。讓這個家欠繳了電費、供暖費等等，家面臨著停電、停暖的危險。這個家向政府的法院提出了起訴，公安部門也對保姆的這起行為立案。家里的主人自己再掏錢去交電費、交供暖費去解決燃眉之急。保姆說，你不能交錢，這是非法的。這家人就是今天的建外SOHO”。
至本報發(fā)稿，建外SOHO的危機仍然沒有解除。但業(yè)主們已經成為毫無疑問的受害者——糾紛一年多以來，建外SOHO租金已從6元/天/平方米跌至3元/天/平方米左右，降幅達50%，二手房售價也只有2萬元每平方米左右，比同區(qū)域均價低30%以上。
