二個月前，隨著樓市多頭得意洋洋地再拉一個歷史新高，唱空者的士氣深受打擊，空前低迷，這些人的沉默其實是樓市長期投資價值難免幻滅的征兆。而未來房地產(chǎn)瘋狂上漲可能會更驚人，但勢必跌的將越發(fā)慘烈。
在這個樓市邁向最后瘋狂的七寸點上，筆者開始猛烈地批評房地產(chǎn)泡沫，先后發(fā)表《紙幣危機與房地產(chǎn)泡沫已成中國最大隱患》、《房地產(chǎn)泡沫已成中國人財富頭號威脅》、《房地產(chǎn)泡沫硬在地方政府既得利益》、《“結(jié)婚房”為何會成國人財富命運的“絞索”》，分別從貨幣金融博弈、房地產(chǎn)泡沫前車之鑒、地方政府既得利益、中國人住房文化等方面分析了房地產(chǎn)硬泡沫的成因和危害，其中《結(jié)婚房》一文的另一標題《5年內(nèi)兩公斤黃金可以買一套上海房》引起巨大反響，再次激起社會公眾對房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注和反思。
盡管近來房地產(chǎn)泡沫的唱空力量再度活躍。但是，鑒于房地產(chǎn)既得利益的強大，一些既得特權(quán)者的短視，再加上市場投機力量中不排除極少數(shù)是以摧毀中華文明復(fù)興為目的者，筆者仍然感到還是要強化警告樓市泡沫放大到極致后雪崩的惡果。
樓市泡沫最大化后雪崩危害之大，若拿A股做比較，會猛于后者10倍。A股上證指數(shù)從2007年10月6124點泡沫破滅后，最多跌去了72.8%，流通股市值損失了7萬億元人民幣。當時被套牢者的凄苦，現(xiàn)在似乎已被忘記，因為上證指數(shù)已從最低點幾乎反彈了一倍——中國人的一個致命缺點在此彰顯——好了傷疤忘了疼。
當下中國人對樓市有兩種主要心態(tài)。一種是那些有過2008年的股市恐怖熊市經(jīng)驗者會認為，樓市崩了有什么了不起，股市不也崩了嗎？現(xiàn)在不是又開始紅火了？第二種是連股市崩盤也未經(jīng)歷，他們會認為——房價不是一直是漲的，所有買房的人都賺錢了，那么未來房地產(chǎn)也會漲下去，政府不會讓房地產(chǎn)跌的。
這兩種認識都是非常錯誤的，如果他們不能扭轉(zhuǎn)這種錯誤思維，就難免被投機者屠戮的結(jié)果；或者說，恰恰是投機者看準了這兩種大眾思維死結(jié)，他們才會肆無忌憚地將越炒越重的房子壓在大眾購房者脆弱的肩上，直到把大眾壓垮為止，而他們已經(jīng)賺取了暴利，功成身退了。
第一種心態(tài)為什么錯呢？香港在亞洲金融危機后的經(jīng)歷表明，股市泡沫破滅還有可能回來，但房地產(chǎn)泡沫一旦破滅就覆水難收。1997年之后，恒生指數(shù)一度從約16000點下跌到6500點，跌去約60%，但2000年3月即反彈到18500點新高，甚至在2007年10月創(chuàng)出了28000多點的新高。但樓市卻從1997年的高點一路下跌2003年7月才觸底，跌去了70%，到了2009年才回到1994年的價格水平。即那些高位買房者迄今沒能解套。
至于第二種心態(tài)更是大錯特錯了！東鄰日本就是最好的教訓。如果說1997年的香港房地產(chǎn)相當于中國一個大都市大泡沫，那么1990年的日本就相當于中國一個省的房地產(chǎn)特大泡沫破滅，從那時到現(xiàn)在日本房價一直下跌，從未有反彈的機會，已經(jīng)跌去了70-80%。
為什么當房地產(chǎn)和股市泡沫一起崩潰時，樓市總比股市更慘呢？有如下幾個原因：
一、樓市雪崩一般是當?shù)厝说臑?zāi)難。海外熱錢投機一個地區(qū)，它們首先投機的房地產(chǎn)，賺了房地產(chǎn)的主漲波段后，把房子買給當?shù)厝�；然后轉(zhuǎn)入股市；最后轉(zhuǎn)戰(zhàn)匯市，越到后來變現(xiàn)出逃效率越高。當?shù)厝艘坏┍惶走M樓市之巔，不會再有人去救他；海外熱錢可能回來在股市匯市再次興風作浪，但絕不會去當樓市的解放軍。
二，樓市有杠桿放大的危機。股市崩盤，總有會股票在；但炒樓不同，往往是20%-30%首付，也就是進行了3.3-5倍的杠桿放大，一旦樓價下跌了20-30%，原先的首付就完全損失，而且房地產(chǎn)泡沫破滅難免大的經(jīng)濟危機，失業(yè)大增，還貸更難，一旦短供，購房者就會傾家蕩產(chǎn)，甚至“負資產(chǎn)”——香港還有個人破產(chǎn)制度，內(nèi)地還沒有。
三，如果經(jīng)濟金融危機是滯漲型的，那么通貨膨脹率會上升，房貸利率跟著漲，購房者將更容易斷供。一些敏感者為避免更大損失，會快速拋房，一旦拋房成風，樓價會加速崩潰。由于樓房可以作為抵押資產(chǎn)，樓價下跌后重新估價，將帶來信貸連環(huán)收縮。
四，惡意做空樓市者的成本比股市小。在中國A股，由于沒有股指期貨和融資融券等做空工具，惡意做空股市總要虧損的。但是如果有人惡意做空樓市，它只要在樓市泡沫的高峰拋出一些物業(yè)，然后不斷減價出讓，即可達到帶動恐慌者跟風的效果。
因此，經(jīng)濟決策層應(yīng)高度警惕房地產(chǎn)泡沫的嚴重惡果，并采取果斷措施使房地產(chǎn)泡沫軟著陸。治標的辦法有二：一、加大土地供給，打擊囤積居奇；二，提高二套及以上房貸的首付和利率，打擊房地產(chǎn)投機。
治本在于改變現(xiàn)在的土地分配政策：一，改土地出讓一次性拍賣70年使用權(quán)為按年度收取物業(yè)稅的方法，從根本上遏制投機；二，土地出讓收入分配實現(xiàn)社會公眾監(jiān)督，其不少于一半比例應(yīng)當用于廉租房等保障用房的建設(shè)。
如果這兩個治本辦法如果不能做到，即使治標的本法一度能夠見效，房地產(chǎn)泡沫大有可能繼續(xù)反彈膨脹，直到最大化后惡性雪崩。倘若日本悲劇中國重演，那么不僅國民財富灰飛煙滅，國家運勢走到盡頭，那些既得利益者們也難免受到歷史的懲罰。
