“萬科將進(jìn)入持有型物業(yè)的開發(fā)�！�
在深圳大梅沙萬科新總部大樓的一間會(huì)議室里，面對(duì)眾多從北京趕來參觀這個(gè)號(hào)稱當(dāng)下最環(huán)保大樓的記者們，萬科總裁郁亮席間一句不經(jīng)意的話，觸動(dòng)了記者們的敏感神經(jīng)：萬科要?dú)⒒?a target="_blank" rel="nofollow">
商業(yè)地產(chǎn)了！
此前，萬科一向被視為“頑固”的住宅開發(fā)商，無論持有型物業(yè)增值潛力有多大，賺錢有多少，王石、郁亮等萬科高層，在不同場(chǎng)合都一再強(qiáng)調(diào)，萬科只做住宅開發(fā)商，而此時(shí)萬科殺回商業(yè)地產(chǎn)的舉動(dòng)，是其主動(dòng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，還是被動(dòng)的妥協(xié)？
萬科的加法
萬科不僅要做加法，而且對(duì)未來產(chǎn)品線的規(guī)劃也相當(dāng)宏大。
在記者的追問之下，郁亮說，未來在萬科的產(chǎn)品線中，住宅產(chǎn)品仍是主流，會(huì)占據(jù)80%，其余20%為持有型物業(yè)，包括已在計(jì)劃中的深圳5個(gè)酒店，以及明年起將陸續(xù)落地的以服務(wù)為主的養(yǎng)老物業(yè)，此外萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、城市綜合體等多功能物業(yè)開發(fā)，全面覆蓋各產(chǎn)品線。萬科的目標(biāo)是，未來三年內(nèi)建成220萬平方米商業(yè)配套。
“今年四五月間，就聽說萬科在做內(nèi)部商業(yè)人才的培訓(xùn)了�！敝炝璨ㄕf。朱是全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書長(zhǎng)，在商業(yè)地產(chǎn)圈有良好的人脈。
而早在郁亮吐露“玄機(jī)”之前，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)就已有先兆。今年8月，萬科將凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶攬入麾下，出任萬科副總裁兼北京萬科總經(jīng)理一職。業(yè)內(nèi)當(dāng)時(shí)就猜測(cè)，萬科挑中毛大慶可能意味著萬科的策略要進(jìn)行某些調(diào)整，因?yàn)槊瞄L(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)——他在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地已經(jīng)浸淫了15年。隨后不久更換門庭的毛在一論壇上高調(diào)宣稱，萬科并不是絕對(duì)不碰商業(yè)地產(chǎn)，如果需要用商業(yè)地產(chǎn)提升住宅，那么萬科也會(huì)進(jìn)入。此話更堅(jiān)定了業(yè)屆對(duì)萬科要涉足商業(yè)地產(chǎn)的猜測(cè)。
在萬科給記者的答復(fù)郵件中，這樣解釋著自己為何做加法：“隨著城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，在城市一些比較接近中心的區(qū)域，純粹的住宅項(xiàng)目已越來越少，住宅項(xiàng)目在很多情況下需要有相當(dāng)比例的商業(yè)配套。另外，城市人口結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生一定改變，養(yǎng)老物業(yè)等產(chǎn)品類型會(huì)有較好的發(fā)展空間�！�
這個(gè)公文式的答復(fù)，換成大白話就是人口紅利變了。據(jù)記者了解，早在2006年前后，萬科就做過一項(xiàng)中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化的研究，得出一個(gè)結(jié)論：“2013年，首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn)，新增首次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加；到2017年左右，老齡人口在此期間將不斷增加。”該研究預(yù)測(cè)，在2013年前后，北京、上海等一線城市將出現(xiàn)投資高端改善型、養(yǎng)老度假休閑型物業(yè)的趨勢(shì)。
萬科的公文式答復(fù)與其曾經(jīng)的研究不謀而合，面對(duì)人口結(jié)構(gòu)的變化，萬科的改變可看作是順勢(shì)而為。但問題依然存在，改變?yōu)楹伟l(fā)生在這一時(shí)點(diǎn)？改變的初衷僅僅如此嗎？
產(chǎn)業(yè)化的尷尬
很多人都還記得，2004年9月22日，萬科在北京召開了成立二十周年的慶祝大會(huì)，并一改謹(jǐn)慎低調(diào)的姿態(tài)，宣布了一個(gè)充滿激情的宏大目標(biāo)，“萬科三十歲時(shí)，即2014年，銷售額要從2003年的63億元增長(zhǎng)到1000億元。未來十年，萬科將把占1%的全國(guó)住宅市場(chǎng)份額增至3%。”
2004年到2014年，正是萬科從“弱冠”走向“而立”的第三個(gè)十年規(guī)劃。2009年，已經(jīng)棋至中盤，站在這個(gè)承上啟下的時(shí)點(diǎn)來看，萬科正遭受著規(guī)模發(fā)展的瓶頸，究其原因，很大一點(diǎn)便是寄寓厚望的產(chǎn)業(yè)化之路推進(jìn)的并不順利。
郁亮曾公開表示，在萬科的第三個(gè)十年發(fā)展規(guī)劃中，要達(dá)到千億規(guī)模，產(chǎn)業(yè)化是一支核心武器，“只要萬科需要有更大規(guī)模的發(fā)展，就必然會(huì)更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)化，而且其比例會(huì)不斷提高�！�？萬科的產(chǎn)業(yè)化始于1999年，從早期的單項(xiàng)技術(shù)入手，萬科目前已經(jīng)形成了系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)：設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)過程工廠化、現(xiàn)場(chǎng)裝配化以及產(chǎn)業(yè)鏈的整合。
2007年10月，萬科的產(chǎn)業(yè)化住宅首次從實(shí)驗(yàn)室走向市場(chǎng)。在上海萬科新里程項(xiàng)目中，兩幢建筑面積約1.44萬平方米的小高層住宅肩負(fù)著特殊使命，它們均為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，除梁柱和少量現(xiàn)澆樓板外，其余外墻板、樓梯、陽臺(tái)和樓板均為工業(yè)化構(gòu)件，預(yù)制率約37%。它還僅僅是萬科工廠化住宅產(chǎn)品的雛形。當(dāng)時(shí)的上海萬科總經(jīng)理劉愛明對(duì)媒體說，“萬科的終極目標(biāo)是最終推向市場(chǎng)的產(chǎn)品預(yù)制率要超過70%”。
2008年，萬科又在上海推出了首個(gè)全PC（鋼筋混凝土預(yù)制結(jié)構(gòu)）技術(shù)項(xiàng)目金色雅筑。然而，這個(gè)本應(yīng)打響頭炮的項(xiàng)目卻接連出現(xiàn)質(zhì)量問題，漏水嚴(yán)重、隔音很差……面對(duì)業(yè)主的種種責(zé)難，萬科十分尷尬。也正是自金色雅筑項(xiàng)目之后，后來萬科在上海的項(xiàng)目幾乎都會(huì)遇到購房者“是不是產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目”的詢問，銷售人員也不得不多次解釋“這個(gè)是傳統(tǒng)方法建設(shè)的，不是PC樓”。
肩負(fù)著產(chǎn)業(yè)化住宅推廣重任的金色雅筑項(xiàng)目，反而制約了產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展，這讓萬科窘迫萬分。問題還沒解決，萬科產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐的腳步又遇到了更現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)：產(chǎn)業(yè)化的高成本和日益稀缺的土地供應(yīng)。
據(jù)萬科內(nèi)部人士介紹，在目前條件下，產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目每平方米的成本要比傳統(tǒng)住宅成本高出300至500元，這部分成本主要是機(jī)械設(shè)備的加工以及現(xiàn)場(chǎng)的組裝。多出的這三五百元在年景好的2007年不算什么，但是到了市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下的2008年就成了一個(gè)沉重包袱，畢竟
行情不好，成本控制愈發(fā)重要。而進(jìn)入2009年后，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，大規(guī)模拿地的機(jī)會(huì)已明顯減少了。
“高價(jià)地必然要求高附加值的產(chǎn)品，這就需要根據(jù)每塊土地的特點(diǎn)來做出精品。” 一位曾在萬科管理層工作的圈內(nèi)人士對(duì)記者說，這逼迫萬科在實(shí)際操作中，產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的比例不得不下降。
萬科的產(chǎn)業(yè)化之路還帶來了一個(gè)副作用：相對(duì)于同行，萬科的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降了。一個(gè)事實(shí)是，現(xiàn)在萬科的新盤，更多是它早期產(chǎn)品的復(fù)制，即使有創(chuàng)新也只是根據(jù)地域特點(diǎn)稍做改動(dòng)。
“這是由于國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)缺乏產(chǎn)業(yè)化住宅的相關(guān)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)及匹配的技術(shù)實(shí)力，萬科的設(shè)計(jì)管理人員不得不投入很大的精力在產(chǎn)業(yè)化住宅技術(shù)實(shí)施上，換句話說，他們對(duì)傳統(tǒng)住宅的創(chuàng)新已被分了心�！� 建筑系科班出身的上海龍湖置業(yè)研發(fā)及運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉穎喆說，“傳統(tǒng)的住宅設(shè)計(jì)，大量的技術(shù)工作主要由乙方來完成，甲方更多的是對(duì)產(chǎn)品核心品質(zhì)進(jìn)行把關(guān)；但做產(chǎn)業(yè)化住宅，很多技術(shù)方面的問題都是乙方從沒有接觸過的，也缺乏解決手段，甲方必須耗費(fèi)大量的精力去進(jìn)行研究和實(shí)驗(yàn)。”
萬科批量制造的產(chǎn)業(yè)化住宅也受到了同行的挑刺。“幾年前，萬科的產(chǎn)品在市場(chǎng)上是可以引導(dǎo)潮流的，但最近幾年不行了。業(yè)內(nèi)人士看盤，首選的不再是萬科的樓盤，而是龍湖、綠城、星河灣等�！币晃簧虾ｉ_發(fā)商直言不諱地說，“萬科產(chǎn)業(yè)化住宅的立面看上去就像是動(dòng)遷房。”
斐波那契數(shù)列式發(fā)展
或許是由于產(chǎn)業(yè)化推廣中的多重阻礙，加上這幾年
房地產(chǎn)業(yè)政策的變化多端，2007年至今，萬科的銷售額一直徘徊。公開數(shù)據(jù)顯示： 2007年萬科的銷售額為523.6億元，2008年為478.7億元，2009年前十個(gè)月累計(jì)銷售額為526.9億元。
徘徊的銷售額，也使得2009年萬科的凈利潤(rùn)很難隨著斐波那契數(shù)列扶搖直上。斐波那契數(shù)列，是由意大利商人兼數(shù)學(xué)家列奧納多·斐波那契在其1202年出版的《算經(jīng)》里提出的，它有一個(gè)明顯的特點(diǎn)：前面相鄰兩項(xiàng)之和等于后一項(xiàng)。
有趣的是，從2002到2008年，萬科歷年凈利潤(rùn)數(shù)與斐波那契數(shù)列都十分吻合——3，5，8，13，21，34，55，這是一向?qū)?shù)字很敏感的郁亮無意中發(fā)現(xiàn)的。在王石的新書《徘徊的靈魂》中曾有專章涉及。2009年，還會(huì)出現(xiàn)這一巧合嗎？按照斐波那契軌跡，今年萬科的凈利潤(rùn)要達(dá)到89億元方能契合此規(guī)律。從萬科今年前十個(gè)月累計(jì)銷售額526.9億元來看，幾無可能。
當(dāng)一個(gè)公司規(guī)模小的時(shí)候，增長(zhǎng)很容易，但是到了幾百億規(guī)模之后，還想保持高速增長(zhǎng)，難度就會(huì)呈幾何級(jí)增長(zhǎng)。萬科本想通過產(chǎn)業(yè)化來實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，但現(xiàn)實(shí)是此路荊棘重重。
規(guī)模難以增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力卻是迫切而實(shí)在的。今年前三季度，萬科已經(jīng)痛失銷售面積的龍頭寶座，雖然在總銷售金額上，萬科仍穩(wěn)居行業(yè)榜首，但保利、中海等追趕之勢(shì)已經(jīng)昭然可見�！耙郧叭f科是一枝獨(dú)秀，第二、三、四名落后很遠(yuǎn)，現(xiàn)在，很多指標(biāo)萬科或許不僅不是第一名，而且排在前面的幾位實(shí)力很接近�！币晃婚_發(fā)商高層如是評(píng)價(jià)，他認(rèn)為在這樣的大背景下，萬科一定會(huì)轉(zhuǎn)型，尤其是土地日趨緊張之后，萬科更會(huì)意識(shí)轉(zhuǎn)型的迫切。
在這位高層看來，轉(zhuǎn)型有兩種方式：“一種是從簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式轉(zhuǎn)為品類比較豐富的開發(fā)模式，另外一種轉(zhuǎn)型是從住宅適度轉(zhuǎn)型到復(fù)合地產(chǎn)。”而此番萬科既加大產(chǎn)品線，又進(jìn)軍持有型物業(yè)，顯然是做了兩手準(zhǔn)備。尤其是復(fù)合地產(chǎn)，近年來，華僑城、華潤(rùn)、綠地等大鱷無一不是此類開發(fā)模式。而這種開發(fā)模式對(duì)企業(yè)從政府手中獲取優(yōu)質(zhì)地塊大有助益。
不過，除了拉長(zhǎng)產(chǎn)品線、開發(fā)持有型物業(yè)之外，萬科并不會(huì)輕易放棄它的產(chǎn)業(yè)化探索。雖然困難重重，但其成功在歐美、日本都有先例。按萬科所規(guī)劃的戰(zhàn)略，2014年公司旗下的所有住宅產(chǎn)品都將使用工業(yè)化生產(chǎn)。這意味著，萬科需要尋找一條有中國(guó)特色的產(chǎn)業(yè)化道路。
今年5月，萬科在北京推出的假日風(fēng)景紫苑項(xiàng)目中，有兩棟樓運(yùn)用了住宅工業(yè)化研究的部分成果，應(yīng)用的預(yù)制構(gòu)件率約22%。對(duì)比萬科上海新里程項(xiàng)目中接近37%的預(yù)制構(gòu)件率，22%顯然離萬科曾經(jīng)預(yù)期要達(dá)到的70%指標(biāo)更加遙遠(yuǎn)。
“產(chǎn)業(yè)化還是要結(jié)合中國(guó)國(guó)情來做，考慮在目前社會(huì)生產(chǎn)力的配合下，如何做到大規(guī)模復(fù)制。預(yù)制構(gòu)件率降低，說明萬科考慮到了勞動(dòng)力成本、裝配效率、項(xiàng)目質(zhì)量等如何結(jié)合，是成熟的表現(xiàn)�！睂�(duì)于萬科的這一變化，中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院原副總建筑師開彥認(rèn)為這是萬科的進(jìn)步。
不過，在劉穎喆看來，萬科還需要找到真正適合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)化住宅樣品�！靶吕锍毯徒鹕胖漠a(chǎn)業(yè)化樣品都不能算成功，產(chǎn)品自身偏于單調(diào)和平庸，缺乏市場(chǎng)亮點(diǎn)。到目前為止，萬科還沒有做出一款有市場(chǎng)潛力的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品�！� 劉穎喆認(rèn)為，這個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的問世可能還需要1-2年的時(shí)間。
