獨立經(jīng)濟學(xué)家
謝國忠從2005年開始就堅信中國房地產(chǎn)存在泡沫，他曾經(jīng)預(yù)言2005年泡沫會破裂。當(dāng)年，漩渦的中心在上海。
“那時候，美國加息，我的判斷是購房者的融資能力會下降�！敝x國忠2009年12月22日接受本報記者采訪時回憶說。然而，4年過去，泡沫沒有破裂，房價且調(diào)且漲。只有在金融危機爆發(fā)的2008年，部分地區(qū)房價有所下降，隨即而來的是今年“報復(fù)”式的上漲。
調(diào)控陷入一個怪圈�！艾F(xiàn)在已經(jīng)沒有人相信，調(diào)控政策會給市場帶來不好的影響。”謝國忠說。
市場變得更瘋狂。2009年底，國務(wù)院又出臺了若干房地產(chǎn)調(diào)控措施。在謝國忠看來，游戲還將繼續(xù)，直到泡沫破滅的那一天。
沒有調(diào)控，市場將更瘋狂
從2003年開始，國家陸續(xù)出臺了一系列措施。住房商品化后，新一輪房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控大幕由此揭起。2004年，宏觀調(diào)控措施出臺的密集程度之高此前少見，有效地遏制了過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟，房價上漲勢頭被視為有所緩解。隨后的兩年，每年都會出臺一些調(diào)控政策。
但在2007年，經(jīng)過連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，中國大城市高漲的房價不僅沒有絲毫回落，反而迎來一輪全面上漲的浪潮，而深圳無疑是其中的“領(lǐng)頭羊”，僅在上半年，深圳房價即暴漲了50％以上。
當(dāng)年，國家亦出臺了眾多調(diào)控措施，2007年被視為是我國進入新一輪宏觀調(diào)控后，針對過熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺一系列宏觀調(diào)控政策最多和力度最大的一年。中央政府通過對房地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購房政策嚴(yán)控、房地產(chǎn)金融適時緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范來調(diào)控市場。
但調(diào)控總是滯后于市場。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受本報記者采訪時說，2008年市場的大落和2009年市場的大起都是之前所無法預(yù)料到的，調(diào)控是針對市場當(dāng)時出現(xiàn)的問題提出對策。顧云昌認(rèn)為，2009年的大漲是源于流動性過于充足。而在對外開放不可逆轉(zhuǎn)的時代，基于
外匯高企而出現(xiàn)的流動性泛濫，并不是一國政府可以直接管制住的，流動性泛濫根源在于美國的貨幣貶值政策。
盡管宏觀調(diào)控政策總是引起市場爭議，但中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長張元端認(rèn)為，制定政策的根本在于，如何使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和加快解決住房問題步伐中尋找平衡點。
12月18日，2009年度全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議暨住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政、精神文明建設(shè)工作會議在京召開。不出意料，會議并未傳出超越國務(wù)院“新四條”調(diào)控精神以外的政策。
會議現(xiàn)場，一位不愿透露姓名的市長告訴本報記者，調(diào)控會給市場帶來影響，他相信調(diào)控措施肯定會讓市場更健康。
調(diào)控“失靈”？
“調(diào)控”似乎一直未能解決房價大幅上漲的問題。
在多位專家看來，調(diào)控的主要目標(biāo)從來就不是讓房價大幅下降。“房價下跌將會比股災(zāi)還要慘�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生多次公開表示，中國只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在是流動性過剩，加上投資熱，推動房價不斷上漲。
然而，房價的過快上漲卻使得住房矛盾更加尖銳。2009年12月19日搜房網(wǎng)“關(guān)注購房者大型看房團”活動現(xiàn)場，中國人居環(huán)境委員會副主任開彥向本報記者表示，關(guān)注夾心層的住房問題成了重要問題，也是目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾之一。2008年確定了加大保障房力度的調(diào)控思路以后，一部分人的住房問題是被忽略了。而調(diào)控措施是否能夠執(zhí)行是控制房價的關(guān)鍵。
在市場經(jīng)濟中，政府干預(yù)經(jīng)濟是為了矯正和彌補市場機制的功能缺陷或市場失靈。但是,政府為此所采取的立法、行政管理以及各種經(jīng)濟政策手段，在實施過程中往往會出現(xiàn)各種事與愿違的結(jié)果和問題，最終導(dǎo)致政府干預(yù)經(jīng)濟的效率低下和社會福利損失。也就是政府在力求彌補市場失靈的過程中，又不可避免的產(chǎn)生了一種缺陷，即政府活動的非市場缺陷——“政府失靈”。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控中的“政府失靈”是顯而易見的。一方面，有些地方政策存在失誤；另一方面，遭遇市場博弈，執(zhí)行不到位。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新指出：調(diào)控并沒有切中行業(yè)問題的要害，但它卻有效地解決了短期市場中出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)行業(yè)中的要害問題是制度性的。傳統(tǒng)的行業(yè)經(jīng)濟管理體制出現(xiàn)了計劃性的土地供應(yīng)制度與市場經(jīng)濟中的商品房市場化供求制度二者之間的內(nèi)在矛盾。商品住房中的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理正是這二者矛盾的必然結(jié)果：計劃性的土地供應(yīng)制度不可避免地造成地荒，而房地產(chǎn)開發(fā)商拿地以后必然會理性的追求企業(yè)自身利益最大化。
2012年樓市泡沫破裂？
歷年的宏觀調(diào)控中，都提到了抑制房價過快增長，為此，政策分別從供給端和需求端加以控制和引導(dǎo)，來實現(xiàn)平抑房價的目的。但在供給端，有效的市場供應(yīng)并不充足。以房價上漲較快的北京為例，顧云昌告訴記者，前幾年北京的土地出讓計劃都未完成，2009年才完成當(dāng)年的土地出讓計劃。
即使增加了土地供應(yīng)，新的問題又涌現(xiàn)。在“8·31”土地制度變革以前，各個城市已經(jīng)出讓了許多土地；在這兩年宏觀調(diào)控期間，由于企圖采用增加土地供給的方法，緩和房地產(chǎn)供求矛盾與降低房地產(chǎn)價格，許多城市又出讓了若干土地。這些土地出讓以后，大量地囤積在開發(fā)商手中，增加了開發(fā)商土地儲備的數(shù)量。
國土資源部中國土地勘測規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云在接受本報記者采訪時表示，在現(xiàn)行土地出讓機制短期內(nèi)無法改變的狀態(tài)下，必須通過加強監(jiān)管來改變囤地現(xiàn)象。工程進度必須寫入合同中。
需求端的控制同樣遭遇市場博弈。謝國忠指出，現(xiàn)行的金融政策不能有效制止投機。銀行房貸作假，投資和投機需求被鼓勵。而稅收政策的實施，同樣飽受爭議。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，在流通環(huán)節(jié)上征稅意義不大，稅費成本必然將轉(zhuǎn)嫁給購房者，增加首次購房者的購房成本。而對持有環(huán)節(jié)征稅——物業(yè)稅遲遲不能推出，也令投機者更加肆無忌憚。
在調(diào)控政策的實際執(zhí)行過程中，地方政府也未能將一些措施落實到位�！霸谝恍┓矫妫醒胝偷胤秸睦媸遣灰恢碌��！遍_彥說。
謝國忠認(rèn)為，2008年實際上是地方政府在炒“房地產(chǎn)”。在現(xiàn)行GDP考核機制、財政稅收機制不改變的情況下，房地產(chǎn)的泡沫游戲依舊繼續(xù)�！胺績r上漲的最終受益者是地方政府，開發(fā)商擁有的是地和債，而地方政府收獲的是財政收入�！彼f。
謝國忠預(yù)測，2012年房地產(chǎn)泡沫將破裂。前提是，美聯(lián)儲為了應(yīng)對通脹，將利率調(diào)至4%以上，導(dǎo)致熱錢離開中國，而中國也將調(diào)高利率以抑制通脹和防止資金流出。
