一位不愿具名的外資代理行人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，在投資客中，有相當(dāng)數(shù)量的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們本來與代理行有合作伙伴關(guān)系，由于國內(nèi)政策多變以及房地產(chǎn)市場的不明朗，他們索性將投資的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移至海外物業(yè)。
一位東北的私營企業(yè)主也表示，國內(nèi)現(xiàn)在一二線城市的租售比過高，在政策打壓下升值空間非常有限，未來兩年內(nèi)投資的價(jià)值不大。他正在考慮將手上的物業(yè)脫手，轉(zhuǎn)向海外購置一些房產(chǎn)，“比如倫敦或悉尼，無論是出租回報(bào)還是升值空間，都比國內(nèi)更加開闊�！�
在何衍鈞看來，通過買房進(jìn)行境內(nèi)、境外資產(chǎn)的“換籌”，不僅是應(yīng)對通脹的好途徑，還能使個(gè)人資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健。
加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人康姆古德（Cam Good）為了銷售多倫多市郊埃托比科克的一個(gè)項(xiàng)目，在香港和北京分別開了辦公室。他認(rèn)為，中國人在加拿大買房主要是為了將財(cái)富放在一個(gè)安全的地方。
此外，人民幣在匯率市場上的優(yōu)勢，也推動(dòng)了中國大陸投資者海外置業(yè)。人民幣兌美元五年內(nèi)累計(jì)升值了22%，不僅購買力提升，同時(shí)海外貸款的還款壓力也持續(xù)降低。
有英國媒體抱怨，英鎊大幅貶值和低利率，使得倫敦及其周邊的房地產(chǎn)對中國投資者而言價(jià)格低廉。英鎊自2007年以來相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。倫敦當(dāng)?shù)氐囊幻脴I(yè)顧問說，由于英鎊疲軟，倫敦的房產(chǎn)現(xiàn)在與北京、上海和香港相比更值得購買。萊坊公司的數(shù)據(jù)顯示，中國人在倫敦購入的房產(chǎn)價(jià)格大多在40萬英鎊（約為400萬元）到100萬英鎊（約為1000萬元）之間。
在
外匯管制的現(xiàn)階段，資金外流有相當(dāng)大的隱蔽性。很難找到一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，來描繪海外置業(yè)熱潮帶來的資金流出規(guī)模。據(jù)美亞置業(yè)統(tǒng)計(jì)，2010年通過房產(chǎn)中介赴海外買房的金額超過50億元。而多位代理行人士均對財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，實(shí)際規(guī)�？隙ㄟh(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一數(shù)字。
在現(xiàn)有政策下，每人每年僅有5萬美元（約33萬元）的換匯限額。巨額的買房資金，如何進(jìn)入海外市場？
高力國際華北區(qū)國際物業(yè)部董事鄒世宏解釋稱，一般情況下，能夠在海外買房的客戶，都會(huì)有在海外的公司或賬戶，或者有家庭成員移民海外或留學(xué)，能夠?qū)崿F(xiàn)海外轉(zhuǎn)賬。如果沒有離岸公司或賬戶，也可以通過親朋好友的幫助，用不同的身份證向海外賬戶匯款，但這種情況相對少見。
“在海外買房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比較低�！编u世宏稱，一般情況下，外匯管制不會(huì)成為海外置業(yè)的障礙。
前不久，上海版?zhèn)�人境外直接投資試點(diǎn)方案上報(bào)至國務(wù)院。據(jù)媒體報(bào)道，上報(bào)方案將個(gè)人境外直投設(shè)計(jì)為非金融類的外匯投資，主要投向移民投資、房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資。對此，鄒世宏表示，個(gè)人境外房地產(chǎn)投資的放開，將有助于緩解國內(nèi)樓市調(diào)控的壓力。
中國式“炒房”與中國資金一道進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場的，還有中國式的“炒房”思維。
斯考特布朗告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，溫哥華和多倫多的房價(jià)現(xiàn)在已處于高點(diǎn)，租金回報(bào)率已經(jīng)低至2%左右。
以高力國際近期將在北京推介的豪宅項(xiàng)目Jameson House為例，526平方英尺的單間公寓售價(jià)約為88.8萬加幣（約586萬元），其預(yù)計(jì)租金為每月每平方英尺2.5-2.85加幣（約16.50元-18.81元），據(jù)此計(jì)算，其租金回報(bào)率約為2%。如果再考慮到物業(yè)費(fèi)、貸款利息、物業(yè)稅等成本，投資回報(bào)已微乎其微。
即便如此，中國人仍然熱衷于買房。“中國人對物業(yè)升值的期望，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過對租金收益的預(yù)期�！睆堒姼嬖V財(cái)新《新世紀(jì)》記者。
在溫哥華，即使是非居民外國人，也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬加幣（333萬元）的房屋為例，簽署合同時(shí)僅需支付10%，即5萬加幣（33.3萬元），3個(gè)月之后再支付5萬加幣，余下的40萬款項(xiàng)在交房時(shí)才需繳納。如果獲得六成的銀行貸款，交房時(shí)購房人只需補(bǔ)足剩余的10萬加幣（66萬元）即可。并且，加拿大目前的五年期變動(dòng)利率貸款的利息僅為2.3%左右。與國內(nèi)相比，加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都要小很多。
張軍告訴記者，由于貸款利息低，很多在加拿大買房的中國人都會(huì)利用銀行貸款，貸款比例多在50%左右。“一些中國移民家庭有很強(qiáng)的炒房意識(shí)，有了一套想買兩套，有了兩套想買三套。”張軍說，這些行為已經(jīng)引起了本地居民的抱怨。有當(dāng)?shù)厝朔Q，房價(jià)上漲“都是中國人惹的禍”。
房價(jià)上漲，一方面意味著當(dāng)?shù)厝藫Q更大房屋時(shí)需要支付更多的成本；另一方面，由于價(jià)格上漲，每年需要繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)增加。在加拿大，每年4月都要對物業(yè)進(jìn)行報(bào)稅，政府會(huì)對每一棟物業(yè)給出評估價(jià)格，物業(yè)持有人需按照一定的稅率納稅。在溫哥華，物業(yè)稅稅率為0.41%。
溫哥華房價(jià)的快速上漲，使得當(dāng)?shù)匾恍┤碎_始呼吁遏制外國投資，以防止本地人被高價(jià)“擠出”于房地產(chǎn)市場之外。加拿大皇家銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特霍格（Robert Hogue）小心翼翼地不把溫哥華房地產(chǎn)市場說成“泡沫”，但是他認(rèn)為那是一個(gè)“高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域”。
不過，“炒”加拿大的房，還須算清各類稅負(fù)的成本。在買房時(shí)，買房人要支付12%的統(tǒng)一銷售稅物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅（20萬加幣以上1%，超過20萬部分交2%）。這兩項(xiàng)稅，如果房屋屬于自用，則必須要支付；如果房屋用于出租等商業(yè)性用途，則可以獲得最高26250加幣的退稅。相應(yīng)的，用于出租等商業(yè)性用途的房屋，其租金收益需要繳納凈收益25%的稅款。
“總價(jià)大概是50萬加幣的房屋，如用于經(jīng)營性用途，就可以獲得全額退稅�！备吡H的鄒世宏表示，不過一些自住但又非常住的外國人，可以通過假期出租等方式實(shí)現(xiàn)避稅。
同樣，通過出售物業(yè)獲得投資收益，如果是當(dāng)?shù)丶{稅居民且屬于自住房，增值部分并不需要納稅；如果是非居民外國人，賣房時(shí)須繳納一定的保證金給稅務(wù)當(dāng)局，房屋售出后，增值部分的稅務(wù)結(jié)清之后，再退還保證金。盈利部分，參照所得稅率征稅，一般為凈收益的25%。
因此，高力國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸建議，盡管加拿大一些城市的房價(jià)在上漲，但也很難通過炒賣方式來獲得很高投資收益，通過持有出租的方式獲得穩(wěn)定收益仍為上策。他的同事高曉輝也認(rèn)為，去海外置業(yè)投資，應(yīng)盡量少地從“中國式炒房”的思路出發(fā)去考慮“抄底”，因?yàn)楹Ｍ馐袌鲆廊淮嬖陲L(fēng)險(xiǎn)，投資者在決策前需謹(jǐn)慎考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受程度。她建議大陸投資者關(guān)注一些有大量移民或留學(xué)生的國家，并且當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)受次貸危機(jī)的影響有限，或者已處于危機(jī)后的上升經(jīng)濟(jì)周期，如加拿大、英國和澳大利亞等。
據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)，2010年，倫敦和悉尼的租金回報(bào)率都達(dá)到了6%。除去英國3%-3.8%的貸款利率，如果再考慮到一定的杠桿比例，在倫敦進(jìn)行物業(yè)投資的資金回報(bào)率仍為可觀。更為重要的是，英國對國際買家不增收資本利得稅。
