已是耄耋之年的茅于軾先生依然思維敏捷、邏輯清晰，對于房地產(chǎn)有獨到的看法。
茅于軾認為，中國房地產(chǎn)業(yè)的兩個最大問題是政府對土地供應(yīng)壟斷所導(dǎo)致的地價飆升，以及貧富差距過大而富人缺少投資途徑。
對于中國政府今年大力推進的保障房工程，茅于軾表示，保障房對象是有城市戶口的普通人，這個根本是個錯誤，住房最困難的農(nóng)民工才應(yīng)該納入這一體系，但因為戶籍問題他們卻一直被忽略。
茅于軾曾經(jīng)關(guān)于房地產(chǎn)諸多言論，如“經(jīng)濟適用房是席卷全國的最大腐敗”、“房價是被買房者自己抬高的”、“我主張廉租房應(yīng)該是沒有廁所的，只有公共廁所”、“反對18億畝耕地紅線”等，也都引起過較大的爭議。
如今，房地產(chǎn)已至下一個十年開局之年，人們普遍感受房地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)過去，而未來的改變會如何讓發(fā)生卻依然不能肯定。
值此變局之年，觀點地產(chǎn)新媒體特別采訪了著名經(jīng)濟學(xué)家、天則經(jīng)濟研究所理事長茅于軾先生，以下為采訪實錄整理：
觀點地產(chǎn)新媒體：2011年之前的十年，中國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進發(fā)展，客觀上使得房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟的支柱，也使中國的經(jīng)濟在08年的金融危機中依然保持較高的增速，功勞似乎不少，但是這十多年爭議似乎更大，您如何評價中國房地產(chǎn)業(yè)這十年的發(fā)展？您曾說過中國的房地產(chǎn)和金融業(yè)是所有行業(yè)中問題最大的，那么房地產(chǎn)的問題主要集中在那些方面？
茅于軾：房地產(chǎn)本來就是從福利分房改革為商品房以后興盛的，在這房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的十多年中，中國的居住條件也得到了極大的改善，從人均不到10平方米居住面積，增加到現(xiàn)在的20平方米，也就是說城鎮(zhèn)人口得均住房面積在商品化過程中增加了一倍，這就是住房商品化所起到的作用。
中國改革開放以前人均住房面積是呈減少趨勢的，在那近30年時間內(nèi)人均住房面積從4.5平方米降到了3.6平方米。而改革以后的十幾年里，人均住房面積卻從3.6提高到了8.8平方米，但停止福利分房以后至今短短十多年時間，這一數(shù)據(jù)就增加到了26平方米，這就是住宅商品化所帶來的巨大進步。
但中國房地產(chǎn)業(yè)最近兩三年卻出了兩個相當大的問題。
第一個大問題就是土地問題：住房改革至今，中國的房地產(chǎn)業(yè)已實現(xiàn)市場化，但是房地產(chǎn)所需的土地卻沒有實現(xiàn)市場化，仍然被政府壟斷。
發(fā)展房地產(chǎn)需要土地，可是土地沒有市場化，最后就使得房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生極大的扭曲，房價漲得不得了。房價漲不是建材價格漲，而是土地價格漲，而土地價格上漲的根本原因就是土地沒有市場化。
中國土地買賣不是公平競爭，不是自由選擇，因為中國只有一家土地供應(yīng)商，那就是政府。中國老百姓不允許賣地，老百姓的土地要先賣給政府，再賣給開發(fā)商，這就是中國房地產(chǎn)業(yè)最大的問題。
第二個大問題就是就是中國貧富差距懸殊的問題：在中國，只有少數(shù)有錢人才買得起房，大部分收入低的都買不起房。
很多低收入群體住房都很困難，在這種情況下，就應(yīng)該由政府來做保障，但是我們的保障房政策卻又錯了，保障房的對象應(yīng)該瞄準住房最困難的人，但我們現(xiàn)在瞄準的卻是普通人，這個方向是錯誤的。
保障房的對象應(yīng)該是進城打工的農(nóng)民工，但目前的保障房政策卻把這類住房最困難的群體忽略了，因此保障房很難起到應(yīng)有的作用。
觀點地產(chǎn)新媒體：目前全國各市保障房的對象好像都是具有本市戶籍的人，把農(nóng)民工納入保障房對象，是不是得先決絕戶籍門檻的問題？
茅于軾：對，保障房對象是有城市戶口的，這個大方向就是錯的。保障房解決對象應(yīng)該是買不起房的人，而不是去關(guān)注決普通人，這不是笑話嗎？拿國有資產(chǎn)解決普通人買房問題整個就是錯得一塌糊涂的事，不但手段錯了，用的資源也錯了。政府用強制手段買農(nóng)民低價的土地，然后給城里人蓋保障房，錯到了極點。
保障房首要解決的就是住房不公平的問題，誰最困難保障房就該給誰住，這是保障房本來的目的，實現(xiàn)這一目的就是要突破戶籍改革。
觀點地產(chǎn)新媒體：城市的普通人也是買不起房的人，解決這部分人的問題是不是說保障房也起到了一定的作用呢？
茅于軾：不對。政府推行保障房是誰幫助誰？還不是老百姓自己幫助自己，政府又不創(chuàng)造財富，還不就是普通人幫助普通人買房，這不就是多此一舉？而且保障房還給政府撈掉一個百分數(shù)，還不如讓普通人自己買房。
窮人買便宜房是對的，窮人占誰的便宜？占普通人的便宜，占高收入的便宜。我們是普通人，他是窮人，咱們給他一點好處，這叫實現(xiàn)社會公平，但普通人幫普通人買房是完全沒有必要的，普通人以為政府能夠幫助買房，這是開玩笑的事。
觀點地產(chǎn)新媒體：那您認為政府應(yīng)該采取什么樣的措施解決這些低收入群體的居住問題？像經(jīng)濟適用房、廉租房之類的政府應(yīng)該建嗎？
茅于軾：低收入的人就別買房，可以租房住，這個市場就是這樣的，是改變不了的。
不光是住房，什么吃的、玩的、穿的都是這樣，有錢人坐飛機，沒錢人坐汽車。有錢人住好房子，沒錢人租房住，這個改變不了，全世界都一樣，美國也是有貧民窟，雖然它的貧民窟條件更好一些。
經(jīng)濟適用房、廉租房還是應(yīng)該建，當然這個也不一定，我的主張是給住房補貼，不要建房，建房是開發(fā)商的事。發(fā)放住房補貼這種做法在國外是很普通的，這個辦法最好，它不會使低收入的人住在一起造成各種矛盾。
低收入的人群住在一起，往往就會變成貧民窟，管理往往也會出問題。發(fā)放住房補貼還能使這些人自由配置，而不是不管在哪上班都住在那里。
觀點地產(chǎn)新媒體：過去這十年里，房價漲了十幾二十幾倍之多，有觀點認為這是由于貨幣超發(fā)和開發(fā)商壟斷開發(fā)地位造成的，對此您怎么看？您認為中國應(yīng)該允許民眾自建或集資代建住房嗎？您之前表示放開18億畝耕地紅線，但也有人認為開發(fā)商的壟斷地位沒有打破之前，加大土地供應(yīng)只能是讓開發(fā)商賺更多的錢，對此您怎么看？
茅于軾：房價上漲有貨幣超發(fā)的因素，但超發(fā)貨幣影響不光是房地產(chǎn)，各個方面都會受到影響。
自建房也不對，他們以為自己建房能夠省錢，這個是不對的，現(xiàn)在是專業(yè)化社會，一個外行去建房你怎么搞得好。
他們以為開發(fā)商黑心所以房價貴，事實根本根本不是那么回事。開發(fā)商有競爭的，每個城市好幾百家，上千家的開發(fā)商，他們都在相互競爭，他們壟斷不了。
政府壟斷土地可以抬價，但開發(fā)商不敢隨便抬高房價，抬了價別人不買你的房買別人的房怎么辦？他們以為開發(fā)商黑心，我不黑心就可以把價格降下來，這個想法太天真了。
他們完全不懂房地產(chǎn)，開發(fā)商確實有暴利，但是這個暴利不是壟斷的結(jié)果。開發(fā)商不能壟斷，只有政府才能壟斷，開發(fā)商是競爭。
房地產(chǎn)暴利是整個形勢造成的，這個形勢是政府土地供應(yīng)少，土地不斷在漲價，開發(fā)商買土地的時候還比較便宜，但等蓋好房賣的時候地價上漲了，房價也就上漲了，開發(fā)商賺的是這筆錢。
房地產(chǎn)業(yè)是一個競爭性的行業(yè)，像北京、深圳都有上千家開發(fā)商，大家看到房地產(chǎn)賺錢都去搞開發(fā)，但大浪淘沙，很多小房企都倒閉了，有壟斷他們怎么會倒閉？
觀點地產(chǎn)新媒體：有觀點認為，農(nóng)民進城后村子荒下來相反會使耕地增加，在城里建一個小區(qū)甚至都可以容納一個村的人，城市土地利用率高，因此城市化水平越高中國的耕地就越多，堅持18億畝耕地紅線根本沒有必要，您怎么看待這個觀點？
茅于軾：這個觀點有道理，自由化、私有化是能夠使土地使用效率提高，這就減少了土地的浪費，而且更多的土地可以利用起來。
我們這18億畝耕地紅線搞了很多拋荒的土地，農(nóng)村很多土地拋荒了，農(nóng)民不愿意種，這就使土地就浪費了。
要取消這個浪費就要讓土地自由流動，而當土地用途可以自己更換時，土地就沒有浪費了。
土地私有化不一定使耕地會增加，也不一定會減少，這要看市場的需要，但如果農(nóng)民可以自己賣地，住宅用地就不再稀缺，房價也就不會像現(xiàn)在這么高。
觀點地產(chǎn)新媒體：從去年開始對房地產(chǎn)的調(diào)控似乎有越演越烈之勢，不少人認為這種調(diào)控會成為常態(tài)，對此您怎么看？您認為這種行政干預(yù)的手段是否應(yīng)該？
茅于軾：解決中國房地產(chǎn)業(yè)的問題首先就要開放土地市場，但這是政府舍不得干的事，政府有利益在里面，土地市場一開放，政府的利益全沒了，政府不會干，但不干政府也害怕房地產(chǎn)將來釀成政治事件，所以政府也就自己受罪。
不開放土地就沒有辦法，房地產(chǎn)業(yè)好不了，好不了就出政策限制，維持現(xiàn)在這個狀態(tài)，所以調(diào)控或許就會長久的維持下去。
政府確實是想維持現(xiàn)狀，但政府做不到，政府以為自己權(quán)利可以左右經(jīng)濟，但這是不可能的，經(jīng)濟有自己的規(guī)律，強行干涉遲早要出問題的。
觀點地產(chǎn)新媒體：因為日本的“前車之鑒”，很多人對中國將房地產(chǎn)當做國民經(jīng)濟的支柱表示擔憂，擔心中國步入日本的后塵，對此您怎么看？
茅于軾：我對日本情況不太了解，但中國的問題是貧富差距大，有錢人手里的錢很多，房子再貴也買得起，房價也因此被抬上去。
中國有錢人手里的錢很多，但沒有什么投資機會，而買房看起來是很好的投資，買了馬上就漲，兩三年就漲一倍，干什么都沒有買房賺得多，于是大家都去買房了。
買房從為了居住變成了投機，最后很多房子就空掉了，這是最大的浪費。久而久之，這就形成了巨大的泡沫，而這個泡沫總有一天會破碎，我相信這一天不會太遠。
觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得政府包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的系列措施能否將泡沫擠出？您覺得還應(yīng)當采取什么樣的措施？
茅于軾：房產(chǎn)稅解決不了問題。國際上的辦法就是房產(chǎn)暴利要征高所得稅，你買的房2萬元一平方米，轉(zhuǎn)手賣4萬元一平方米賺了2萬元，但這2萬元政府要收1.8萬元，給你留2千元，一般都是這樣。國外房地產(chǎn)的所得稅特別高，比勞動的所得稅要高。
觀點地產(chǎn)新媒體：很多人將09-10年樓市瘋狂反彈歸咎于4萬億的救市計劃，認為該計劃使中國房地產(chǎn)業(yè)失去一個良好的調(diào)整時機，時至今日，您怎么看待政府的救市行為？
茅于軾：我覺得中國政府的房地產(chǎn)政策不是在完善房地產(chǎn)市場，而是臨時搞一些救急措施，這些辦法根本不能解決問題�，F(xiàn)在政府把房地產(chǎn)市場越搞越扭曲，根本不是順其自然的發(fā)展。
中國房地產(chǎn)首先要解決的是土地問題，然后再開放更多的投資機會，讓有錢人有地方投資，這才是解決房地產(chǎn)問題的根本方法，這才是政府應(yīng)該做的事。
觀點地產(chǎn)新媒體：那么，您認為應(yīng)該開放哪些投資機會呢，中國的股市好像也不是一個投資好地方？
茅于軾：首先要開放金融業(yè)，讓老百姓能夠辦銀行；其次，讓老百姓能夠到國外投資去�，F(xiàn)在這兩條路都走不通，此外還有很多像服務(wù)業(yè)里的機會，比如，辦醫(yī)院、辦學(xué)校，但政府現(xiàn)在在這方面都不是很好。
觀點地產(chǎn)新媒體：開放這些都需要系統(tǒng)的改革，目前中國有現(xiàn)成的比較可能的機會嗎？
茅于軾：我覺得中國現(xiàn)在民間借貸可以發(fā)展。民間借貸的作用和銀行是一樣的，個人借貸也是銀行最初的階段。應(yīng)該允許讓老百姓辦銀行，外國的銀行都是老百姓辦的，只有中國的銀行是政府辦的。
觀點地產(chǎn)新媒體：但是開放銀行業(yè)似乎是一個更大的系統(tǒng)工程，這個比較難吧？
茅于軾：銀行業(yè)遲早要開放，政府辦銀行這件事糟透了，中國經(jīng)濟將來如果出大問題就會出在金融業(yè)上。
想像一下，政府跟銀行是一家人，政府還不是可以無限制的花錢？銀行的董事長都是政府委派的，都是聽政府的，政府借錢他不能不借，政府自己開的銀行，還不是想怎么花錢就怎么花錢？中國銀行肯定要出大問題的。
觀點地產(chǎn)新媒體：有人統(tǒng)計，地方政府有10萬億的債務(wù)將要到期，地方政府的財政好像并不樂觀，您認為中國會像希臘一樣發(fā)生金融債務(wù)危機嗎？
茅于軾：中國的情況跟希臘不一樣，中國的政府是銀行的后盾，中國和銀行都不會倒閉的。
債務(wù)怎么解決，政府最后肯定就是發(fā)鈔票，最后的結(jié)果就是鈔票猛發(fā)、通脹猛漲，老百姓在銀行存的錢丟掉了一半，而這這一半就拿來抵債了，因為外國人不會幫我們還債，政府沒有錢怎么能夠還債，用什么方式來負擔呢，你的鈔票打一個對折，問題就全解決了。
觀點地產(chǎn)新媒體：最后的結(jié)果是不是還是這樣，窮人沒什么錢我無所謂，富人還是要多買一些房子來保值？
茅于軾：是呀，你買房子可以保值，但是房價也會掉的，就像現(xiàn)在黃金不斷的漲，但說不定哪天它又降了。
其實，最保值的還是錢，錢是比較穩(wěn)定，其他商品都比錢更不穩(wěn)定，但是中國的錢已經(jīng)不穩(wěn)定了，那不就是沒辦法了。
中國政府、中央銀行的責任就是保證幣值穩(wěn)定，防止通脹，但我們的政府不管這個，政府要的就是GDP，幣值穩(wěn)定不穩(wěn)定他不管，發(fā)展才是硬道理。
